（2013）松民三（民）初字第1809号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-25
案件名称
丁养水与周宜村、蔡毅平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁养水,周宜村,蔡毅平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第1809号原告丁养水。委托代理人许秋梅，上海保诚律师事务所律师。委托代理人喻红波，上海保诚律师事务所律师。被告周宜村。委托代理人陈小英。被告蔡毅平。原告丁养水诉被告周宜村、蔡毅平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告蔡毅平无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。本案于2013年12月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人许秋梅、被告周宜村到庭参加了诉讼。被告蔡毅平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告丁养水诉称：原告欲购买二被告位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），双方于2013年5月31日签订了委托购买意向书，原告按约定于2013年5月31日和6月1日向二被告支付了定金5万元。后原告于2013年7月2日查询到该买卖房屋于2013年6月7日因（2013）松执字第1382号案件被松江区法院正式查封。原告认为是由于二被告的原因致使该房屋无法进行过户交易，因此要求二被告返还二倍定金，但二被告只返还了4万元。故原告要求判令解除原、被告签订的委托购买意向书，并判令二被告返还原告双倍定金差额60，000元。被告周宜村辩称：不同意原告诉请。1、协议不是被告本人所签，被告本人不知情；2、卖房子被告是知情的，但具体细节不清楚，而且被告也对陈小英说过房子有可能被查封。3、当时房子卖给原告时没有被法院查封，查封后本来是和对方协商先解除法院查封，但原告不同意。被告要原告把收条给被告，取消意向书，但原告不同意。被告蔡毅平未作答辩。经审理查明，2013年5月31日，经上海原福房地产经纪事务所居间，原告作为购买方（乙方）、被告周宜村、蔡毅平作为出售方（甲方）就系争房屋签订《委托购买意向书》，约定购买总价216.8万元，并对付款期限做了约定。同时还约定：2013年5月31日支付现金贰万元，在2013年6月3日之前再支付叁万元定金，共计伍万元。另外还约定：本意向书自签署后，约定的有效期间为（2013年5月31日至2013年6月7日）。该意向书落款处乙方由原告丁养水签字，甲方由陈小英代被告周宜村、蔡毅平签字。签订意向书后，原告按约向被告支付定金共计5万元，其中2万元由中介收下再转交陈小英，另外3万是由原告汇入陈小英提供的原告周宜村的银行账号。另查明，2013年6月7日，本院在执行（2013）松执字第1382号一案中，将系争房屋查封。庭审中，被告周宜村确认已返还原告4万元。上述事实，由委托购买意向书、收款收据、上海市房地产权登记薄房地产权利限制状况信息等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告起诉被告，被告主体资格是否适格；二、意向金是否已转为定金；三、房屋买卖合同无法签订这一结果的发生应当归责于哪方。对于争议焦点一，本院认为，首先，被告周宜村在庭审中明确其委托过陈小英处理本案事宜；其次，被告周宜村陈述其知道陈小英卖系争房屋的事情，但是不知道具体细节；再次，被告周宜村收取原告汇出的3万元后并未提出过异议，而且至系争房屋被法院查封后，其又将该3万元并另加1万元支付给原告，从常理来说，被告周宜村已经在通过自己的行为处理原、被告之间就系争房屋签订《委托购买意向书》后的后果。故被告周宜村以其不知道系争房屋买卖为由，继而其不应承担违约责任的辩解，本院不予支持。对于争议焦点二：本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告签订的《委托购买意向书》系双方真实意思表示，双方均应恪守。现双方一致确认《委托购买意向书》已经解除，本院予以确认。根据《委托购买意向书》第三条第5项的约定，被告接受本协议第二条所述买卖条件并签订本协议的，则原告同意将意向金作为定金。被告的委托代理人在该意向书上签字认可了上述买卖条件，并且从收款收据上的内容亦可以看出被告收到的5万元是定金。故对于被告关于收取的5万元属意向金而不是定金的辩解，本院不予采信。对于争议焦点三：本院认为，因系争房屋于双方签约后被查封，导致双方最终未能签订房屋买卖合同。被告主张该房屋被查封的情况系被告无法预见的情况，导致双方协议实际上无法履行，因此不应归责于被告；原告则认为被告负有违约责任。对此，本院认为，《委托购买意向书》签订后，系争房屋被法院采取司法限制措施，是因被告与案外人的民事纠纷诉至法院执行所致，应当归责于被告，至于该民事纠纷产生的原因，则与本案无关；同时，虽然对于法院采取司法限制措施被告无法预见，但相关民事纠纷的发生并不符合法律上所规定的不能避免、不能克服的不可抗力情形或者其他免责情形，故被告的责任不能免除，应当承担双倍返还定金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告丁养水与被告周宜村、蔡毅平于2013年5月31日签订的委托购买意向书解除；二、被告周宜村、蔡毅平于本判决生效之日起十日内双倍返还原告丁养水定金差额60，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元，公告费560元，合计诉讼费1，860元，由被告周宜村、蔡毅平负担（于本判决生效之日起七日交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 金 贤代理审判员 方美玲人民陪审员 陈以平二〇一三年十二月三十日书 记 员 梁峙涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”