（2013）穗天法民四初字第2038号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-12-18
案件名称
李燕泓与徐元铎租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李燕泓,徐元铎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第2038号原告李燕泓，1963年1月5日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托代理人王永华，男，1949年8月24日出生，美国国籍。委托代理人吴楠，系广东国智律师事务所律师。被告徐元铎，1978年1月5日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人贺洪伟、李先映。原告李燕泓诉被告徐元铎租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴楠，被告徐元铎及委托代理人贺洪伟、李先映到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2008年9月5日就租赁天河区珠江新城29地块力迅上筑D1-D3栋102房相关事宜签订《商铺租赁合同》。双方约定租期为十年，自2008年10月1日至2018年9月30日止。双方约定，每月租金13950元，自2011年10月1日至2015年9月30日递增5.5%，为14717元；2015年10月1日至2018年9月30日租金递增6%，为15600元。商铺租赁合同第4.3条的约定，“租金按月结算，由乙方在每月1日前交付甲方。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的1%向乙方加收滞纳金，若超过十天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所交租赁保证金不再返还。同时，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，还应承担违约责任”，被告一直未按时交付租金。自2011年10月至今，逾期交租的滞纳金共计24137元。其中有八个月，逾期交付租金天数超过十天。显然，现被告的行为已属实严重违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合��的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，由于被告多次逾期交租超过十天，原告有权解除商铺租赁合同。根据原告与其配偶所出具的委托书，王永华作为原告及何小平的合法代理人，有权管理、使用、出租涉案商铺，有权订立租赁合约，收取租金。如涉案商铺已涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉；且对上述委托事项原告有转委托权。原告已致函被告解除商铺租赁合同，并多次敦促被告退场；但被告至今不予配合。为此请求法院判令：1、确定原、被告就广州市天河区海明路22号102房签订的《商铺租赁合同》已解除，租赁保证金27900元不予退还；2、被告立即将上述房产交还原告，恢复原状；3、被告向原告支付逾期交租滞纳金共23990.21元。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方没有迟延支付租金，根据租赁合同第4.1、4.3条规定我方是以现金或者银行���账的方式向原告支付租金，租金是按月结算，由我方在每月1日前支付给原告。故可以说明所谓每月1日支付给原告，但并没有约定是支付上月的租金还是支付当月的租金。按照该条文的理解，应该是我方每月1日之前支付的是上月的租金，因为双方约定租金是按月结算的，故可以说明我方每月1日之前支付的是上月的租金；二、根据双方交易记录我方自2011年11月起租金支付时间有多次没有在每月1日之前，期间原告也没有提出过任何异议，这可以说明我方的缴租方式不构成违约；三、原告解除合同的动机不纯，从原告向我方发出的律师函及催告函可以说明原告解约的原因是提高租金或者将讼争商铺出卖，原告是在利益的驱动之下提出解除合同的；四、原告要求解约有违公平正义，双方在2008年签订租赁合同，我方是在金融风暴的困难之下与原告订立租赁关系，现在原告��因为利益的驱动解除本案合同，原告的行为有违公平正义。经审理查明：位于广州市天河区海明路22号102房（以下简称“涉案商铺”）的权属登记人为原告，该商铺规划用途为商业，建筑面积为52.07平方米。2008年9月5日，原告（甲方）、被告（乙方）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，约定，乙方承租甲方涉案商铺，乙方仅作为商业使用，乙方承租的租期为十年，从2008年10月1日至2018年9月30日，月租金为13950元，2008年10月1日至2011年9月30日的租金不递增，2011年10月1日至2015年9月30日租金递增5.5%，租金为14717元，2015年10月1日至2018年9月30日租金递增6%，租金为15600元，交付方式以现金或银行转账。乙方应在签署本合同的当天向甲方支付27900元租赁保证金；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金；若超过10天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。乙方所付租金保证金不再返还。同时，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，还应承担违约责任。甲方给予乙方半个月15日的免租期。租赁期内，乙方如有以下行为甲方可提前收回商铺：未经甲方同意将该商铺转租给他人、擅自改变该商铺原建筑结构、拖欠租金10天以上、利用该商铺进行非法经营活动。租赁期间，甲方不得无故解除合同。如甲方提前终止合同收回该物业，须向乙方退还双倍租赁保证金，并按乙方损失金额作出赔偿。如装修费、设备投资等。合同解除的条件及责任：租赁期满，甲乙双方未达成续租协议的；租赁期间一方违反本合同约定的条款，使本合同无法履行或难以履行的；甲乙双方经协商，一致要求解除合同的；本合同约定可以解除合同条款的。违约责任：甲乙双方在签订合同后，应当严格按照本合同的约定履行合同所规定的义务，以维护合同的严肃性；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同。甲乙双方中的乙方因没有履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当向另一方承担违约责任。合同能够继续履行的，经另一方的请求应当继续履行；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时。双方互免承担违约责任。其他事项约定有：租赁按金不能作为租金使用；甲方提供叁台分体空调供乙方使用，并由乙方负责维护保养。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金27900元，经营超市。被告称其于2008年9月12日向原告支付2008年10月1日至10月30日租金13950元（首月租金）。关于租金交付情况，被告分别向原告支付如下款项：1、2011年10月14日支付14717元；2、2011年11月10日支付14718元；3、2011年12月13日支付14718元；4、2012年1月18日支付14718元；5、2012年2月4日支付14718元；6、2012年3月12日支付14718元；7、2012年4月8日支付14718元；8、2012年5月8日支付14718元；9、2012年6月9日支付14718元；10、2012年7月11日支付14718元；11、2012年8月8日支付14718元；12、2012年9月9日支付14718元；13、2012年10月10日支付14718元；14、2012年11月7日支付14718元；15、2012年12月11日支付14718元；16、2013年1月14日支付14718元；17、2013年2月9日支付14718元；18、2013年3月19日支付14718元；19、2013年3月31日支付14718元；20、2013年5月1日支付14300元、2013年5月2日支付14718元；21、2013年6月1日支付14718元；22、2013年7月1日支付14718元；23、2013年8月1日支付14718元；24、2013年9月2日支付14718元；25、2013年10月1日支付14718元；26、2013年11月1日支付14718元；27、2013年12月1日支付14718元。庭审时，原告表示上述每次款项为支付上月租金（先使用后支付租金），被告则表示为当月租金（先付租金再使用）。2013年9月24日，原告向被告发出《律师函》，主张解除租赁合同，要求被告于2013年10月7日退场及支付逾期交租滞纳金，被告于2013年9月25日签收该函件。另原告主张的第三项诉讼请求，其主张时间为上述交租情况中第“1-15、17、18”项中各月存在迟延交租产生的滞纳金，按约定“每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金”，总滞纳金为23990.21元。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。支付租金是被告的义务，对于已付租金，应由其举证，按约定“租金按月结算，由乙方在每月1日前交付给甲方”，按日常交易习惯，应为当月结算租金，且合同未特别约定为“上月租金”，另被告亦未能举证双方存在“先使用后交租”的交易习惯，故本院不予采纳其“每次付款为上月租金”的抗辩。当事人可以约定合同解除条件，在条件具备时，可行使该权利。合同约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金；若超过10天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同”及“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同”。现被告存在多个月逾期十日支付租金情形，原告依约行使解除合同具有事实依据及法律依据，应予支持。被告抗辩原告期间未提出异议，但未有证据显示原告放弃该权利，现原告在诉讼时效期间内主张权利并无不妥，本院对该抗辩不予采纳。另被告使用场地，按约定亦需支付租金，至于其在收到函件后按约定支付租金，不等同于可免除其违约责任。现原告向被告发出解除合同的《律师函》，函件于2013年9月25日有效送达，本院予以确定自该日解除双方的《商铺租赁合同》。对于租赁保证金27900元，原告依约予以没收，本院予以支持。对于原告主张的搬迁请求，现原告合法解除合同，被告应予交还涉案商铺给原告，本院酌情判令被告于本判决发生法律效力之日起10日内予以搬迁。对于原告主张的逾期交租滞纳金，按约定“每逾期一日，甲方将按月租金的百分之一向乙方加收滞纳金”，现原告主张该款并无不当，各期的滞纳金亦未超过本金，应予支持。对于其中该第“1-15、17、18”项中的各期滞纳金，按约定应自当月2日起算至实际付款之日前一日，现原告主张均计至实际支付日缺乏依据，本院不予采纳。该违约金总额应为21488.15元。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一���，第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李燕泓、被告徐元铎于2008年9月5日就广州市天河区海明路22号102房签订的《商铺租赁合同》于2013年9月25日解除，原告李燕泓予以没收被告徐元铎所交的租赁保证金27900元。二、被告徐元铎于本判决发生法律效力之日10日内，将上述房屋腾空、恢复原状交还给原告李燕泓。三、被告徐元铎于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李燕泓支付逾期交租滞纳金21488.15元。四、驳回原告李燕泓的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息��本案受理费400元，由原告李燕泓负担50元，由被告徐元铎负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文代理审判员 符 慧人民陪审员 李 郁二〇一三年十二月三十日书 记 员 何嘉杰曾妙仪 来源：百度搜索“”