（2013）西民初字第4055号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司与安丽敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司,安丽敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第4055号原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1105室。法定代表人蒲敬思，中国区总裁兼首席执行官。委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人刘汉钢，男，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业部经理，联系地址同单位。被告安丽敏，女，1978年12月6日出生，职业不详。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦公司）与被告安丽敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告世邦公司之委托代理人樊宝到庭参加了诉讼，被告安丽敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦公司诉称：原告是某中心的物业服务企业，被告是该小区的业主，双方订有《前期物业管理服务协议（公寓）》，原告依约履行了义务，但被告拒绝支付物业服务费，虽经原告多次催缴，被告仍然拒绝支付。被告的行为不但损害了原告的合法权益，同时也损害了全体业主的利益。原告为维护自己的合法权益及全体业主的利益，现诉至贵院，请求法院判令被告：1、立即给付原告自2007年4月15日至2012年11月16日物业服务费45573元（每月每平方米8.30元乘以建筑面积76.26平方米）；2、立即给付原告滞纳金45573元（物业费每半年交付，乘以千分之三，详见计算表）；3、律师费3000元；4、承担本案诉讼费。经审理查明：被告系北京市西城区闹市口大街某号院某号楼805室房屋的产权人，房屋建筑面积76.26平方米。北京某房地产开发有限公司（以下简称长安公司）系某中心小区开发商。2005年7月15日，长安公司（甲方）与宾至公司（乙方，以下简称宾至公司）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方同意委托乙方并以乙方名义为某中心提供专业物业管理服务，自本合同生效后甲乙双方进行接管交接。2006年4月10日，安丽敏（乙方）与宾至公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议（公寓）》，约定：甲方根据《业主临时公约》和本协议向乙方收取物业管理费用；物业管理服务内容包括共用地方的维护和管理、大厦内共用设施设备的维护和运行管理、环境卫生、保安及消防、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理、公共区域绿化的养护工作、必要的节日装饰、代收代缴收费服务、大厦公共地方的各类保险、财务管理工作；收费标准为建筑面积每月每平方米8.30元。长安公司制定的《业主临时公约》第三章物业服务费用及交纳方式中物业管理费项下规定，物业管理费收费标准：人民币8.30元／建筑平方米／月。并规定：业主大会成立前，物业管理企业可根据物业竣工后的当地物业管理政策和物业管理服务实际支出情况适当调整物业管理费收费标准；业主入住时应预缴一年的物业管理费，物业管理费从开发企业向业主发出交付单元通知书上约定的日期开始计算。首年后的物业管理费，每半年收取一次，各业主应于每期首十日内向物业管理公司预缴当期物业管理费；迟交或欠交款项的滞纳金，按每日0.3%自应付之日起计算至实际支付日止；物业管理企业为追缴业主所欠物业管理费等欠款而发生的各项费用由物业管理企业从管理账户预支，由欠费的业主或使用人最终承担。被告安丽敏在《公约承诺书》上签字。《公约承诺书》记载：本人为某中心的业主，为维护物业管理区域内全体业主共同利益，本人同意声明如下：确认已详细阅读长安公司制定的业主临时公约；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。……。2006年8月10日，长安公司向原告发出《大厦物业管理招标邀请函》，2006年9月1日，长安公司向原告发出《中标通知书》，内容为：贵单位于2006年8月22日为承接某中心物业管理项目所提交的投标方案已被我司接受。请标书中所指定的项目尽快与我方联系，以商讨签署物业管理服务合同及进场事宜。2006年9月27日，长安公司（甲方）与宾至公司（乙方）签订《终止协议书》，约定：甲方和乙方曾于2005年7月15日签订了《前期合同》，现经双方友好协商，一致同意，于2006年9月30日提前终止《前期合同》及其附加的补充协议和附件内容。2006年9月，长安公司与原告签订《某中心物业管理服务委托合同》，长安公司将其开发的某中心委托原告实行物业管理。委托期限自2006年10月1日起至2008年9月30日止。物业管理服务费项下约定公寓房屋按照建筑面积每月每平方米8.30元向业主或物业使用人收取。合同约定标准要求为：物业总体外观完好、整洁，主建筑体外墙、外门窗等部位的外观统一，房屋及设施、设备的维修养护健全、完善的房屋及设施、设备管理的技术档案，建立日常保养和维修制度，建立维修服务回访制度，编制回访记录。……。合同约定公共环境：全方位的循环清洁，做到清洁有序、无杂物堆放、无乱张贴宣传品，保洁率在100%，物业内道路每天清扫，执行定期灭虫、鼠等工作，及时清扫外围积水、积雪。合同约定绿化：对绿地、草坪等进行日常养护和管理，做到植物配置与季节配套，绿地充分，基本无裸露土。绿地整洁，花草树木生长正常，无害虫，绿化完好率达99%。合同约定管理服务及投诉处理：为客户提供二十四小时投诉处理执线电话，建立投诉回访制度，编制回访记录，以便投诉接待率达到99%以上；客户对投诉的处理解决及满意率达到98%以上。合同约定员工培训：各职级员工接受系统化的培训，按照培训计划全面落实至每一阶层员工，并进行评估考核，确保员工接受培训后合格率达100%。合同约定设备运行：设备运行良好，故障率少于1%，并定期执行月、季、年度的保养工作。合同约定治安消防：加强对大厦整体消防及治安工作的管控力度，火灾发生率1%以内；治安案件发生率2%以下，道路车场完好率98%以上。特色服务约定：提供代客泊车服务、前台礼宾服务等。原告的资质等级为一级。2006年10月15日，宾至公司撤离了某中心。某中心现由世邦公司提供物业服务。2008年3月，长安公司与原告签订《某中心物业委托管理合同续签协议》，长安公司委托原告继续管理某中心，委托期限自2008年10月1日至2009年12月，其他合同条款不变。2011年10月8日、2012年3月27日、2012年10月10日，原告曾向被告发出物业费付款通知单。另查，某中心小区现尚未成立业主委员会。庭审中，原告还向本院提交入户维修的工程维修单、业主能源消耗记录明细表，用于证明其向被告805号房屋实际提供了物业服务。诉讼中，被告经本院公告传唤，未到庭应诉。上述事实，有《业主临时公约》、《公约承诺书》、《某中心前期物业管理服务协议（公寓）》、付款通知单、工程维修单、业主能源消耗记录明细表、（2010）西民初字第1452号民事判决书、（2010）一中民终字第11374号民事判决书、照片、公告及原告陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。现某中心尚未成立业主委员会，长安公司作为建设单位先后与宾至公司及原告签订的前期物业管理合同，未违反相关法律、法规之规定，合法有效，对业主具有约束力。原、被告间虽未签订单独的物业管理合同，原告已按与长安公司间的物业管理合同实际履行了物业管理职责，有权依据该合同向被告主张物业费。该物业管理合同与《业主临时公约》均约定了按每建筑平方米每月8.30元标准收取物业费，故原告主张按该标准收取被告物业管理费的起诉意见，并无不妥。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，数额由本院核定。原告要求被告支付滞纳金一节，缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费之诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告安丽敏给付原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司二○○七年四月十五日至二○一二年十一月十六日期间的物业服务费共计四万二千四百五十元三角八分。二、驳回原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司之其他诉讼请求。如果被告安丽敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十四元，由原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担一千零七十七元（已交纳），由被告安丽敏负担一千零七十七元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马维洪代理审判员 董 丽人民陪审员 白雅云二〇一三年十二月三十日书 记 员 杨丽萍何箫箫 来自