（2013）松民三（民）初字第2245号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-04-20
案件名称
林煜峰与李东浩、钱彩华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林煜峰,李东浩,钱彩华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2245号原告林煜峰。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。被告李东浩。被告钱彩华。原告林煜峰与被告李东浩、钱彩华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告李东浩、钱彩华下落不明，故本院于2013年9月13日裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告林煜峰及其委托代理人谢静宇到庭参加诉讼。被告李东浩、钱彩华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林煜峰诉称：2012年1月6日，原、被告签订上海市房地产买卖合同一份，约定原告以总价979，900元向被告购买位于本区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告自房地产权利转移之日起30日内将房屋内户口迁出，每逾期一日，被告应向原告支付总房价万分之二的违约金。现原告按约向被告支付房款，双方于2012年1月30日办理了房屋过户手续，被告亦将房屋交付原告，然被告未按约将其与女儿三人户口迁出上述房屋。据此，请求法院判令被告按每日196元向原告支付自2012年3月2日起至被告及其女儿将户口迁出上述房屋之日止的违约金，暂算为50，000元。被告李东浩、钱彩华未作答辩。经审理查明：2012年1月6日，被告公证委托代理人李玲华以被告名义与原告签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，被告将其所有上述房屋以979，900元售予原告；被告承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起30日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理完成原有户口（若有）的迁出手续，若被告逾期未迁出户口，每逾期一日，被告应向原告支付总房价万分之二的违约金，合同继续履行。上述合同另对其他相关事宜作了约定。期间，李玲华作为甲方与原告于2011年12月28日签订房屋买卖合同的补偿协议一份。该协议约定，该房屋实际成交价为1，150，000元；双方同意以970，000元为合同价，原告另需于过户当日支付甲方180，000元，作为该房屋的相关补偿款。审理中，原告确认，在《上海市房地产买卖合同》中约定价款为979，900元系为少缴税款。现原告已按约支付购房款1，130，000元，并由被告公证委托代理人李玲华出具相应收据，且同意余款20，000元待被告户口迁出后支付。上述房屋已于2012年1月16日交付原告。2012年1月30日，原告对上述房屋取得沪房地松字（2012）第001465号上海市房地产权证。以上事实，由原告提供的公证委托书、《上海市房地产买卖合同》、房屋买卖合同的补偿协议、收据、凭条、上海市房地产权证及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于责任主体公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。基于此，李玲华在其代理权限内，以被代理人即被告的名义与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，应由被告就李玲华的上述代理行为向原告承担民事责任。二、关于合同效力当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人恶意串通，损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，根据查明的事实，当事人通过另行签署补偿协议的方式，在《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价款低于上述房屋实际成交价，其目的是为了少缴税款。该行为符合上述关于合同无效情形的规定，故应认定当事人在《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定以及《房屋买卖合同的补偿协议》中有关支付补偿款的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。三、关于违约责任依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应恪守。按合同关于户籍迁移的约定，被告应当迁出登记在上述房屋所在地的户籍。现被告逾期迁出上述户籍，故其应当向原告承担相应的违约责任。但是，如按逾期迁出户籍，每逾期一日，支付总房价万分之二，直至户籍迁出之日止的约定判决，如被告长期不迁出户籍，则该项违约金的数额将是巨大的，甚至可能会超过房屋的转让价款。在原告没有充分证据证明其因此所受损失的情形下，本院根据公平原则之规定对此予以调整为20，000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告林煜峰与被告李东浩、钱彩华于2011年12月28日签订的房屋买卖合同的补偿协议中关于补偿款的约定以及于2012年1月6日签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定无效；二、被告李东浩、钱彩华于本判决生效之日起十日内支付原告林煜峰违约金20，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由原告林煜峰负担750元（已付），由被告李东浩、钱彩华负担300元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星代理审判员 张 丹人民陪审员 陆瑞兴二〇一三年十二月三十日书 记 员 沈 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：