（2013）桂市民四终字第697号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-05-06
案件名称
上诉人曾庆莉因与被上诉人阮贵云、一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾庆莉,阮贵云,桂林市鸿宇房产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民四终字第697号上诉人（一审被告）曾庆莉。委托代理人李有成，广西独秀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）阮贵云。委托代理人郝忠平，广西漓江律师事务所律师。委托代理人孙石，广西漓江律师事务所律师。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司。法定代表人梁元华，总经理。委托代理人莫海燕，该公司法务部职员。委托代理人邱身琼，该公司业务员。上诉人曾庆莉因与被上诉人阮贵云、一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人曾庆莉的委托代理人李有成，被上诉人阮贵云的委托代理人郝忠平，第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司的委托代理人莫海燕、邱身琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年10月11日，经第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司居间介绍，原、被告达成房屋买卖交易，三方签订《二手房买卖协议》，该协议约定：一、被告曾庆莉将其位于桂林市××星区环城北二路58号彰泰澳洲假日13号楼2-5-4号的房屋转让给原告（房屋建筑面积为137．33平方米，签订协议时被告未取得房屋所有权证），转让价为73万元。原、被告双方约定第一期购房款53万元（含定金8万元）月15日前支付，第二期购房款20万元于双方到房产交易所交件过户当日支付。二、被告负责在该房到交易所交件前将该房屋的抵押注销（被告以该房抵押，于2007年11月12月向桂林市住房公积金管理中心贷款25万元）；被告在收到开发商的领取房产证的通知20日内必须与原告到房产交易所办理过户；原告从2010年11月起每月10日前按2000元／月向被告支付未付款项的利息，至付清二期房款当月止。三、如有违约，违约方承担10万元违约金。协议签订后，原告分别于2010年11月25日和2012年4月20日前分别支付了第一期房款53万元，第二期房款20万元。另根据该协议的约定，原告共计向被告支付了21500元的利息。2011年1月25日，桂林市房产管理局向被告颁发了桂林市房权证××星区字第30331195号的房屋所有权证。被告在领取该房产证后，既未归还桂林市住房公积金管理中心的贷款，也未办理该房的抵押注销。2012年4月20日，被告出具承诺书，承诺在2012年10月1日前将此房贷还清，并配合第三人办理注销抵押登记手续；在2013年1月1日前配合原告办理房产过户手续。现由于被告一直未履行承诺，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，被告在与原告签订《二手房买卖协议》后，一直未通知抵押权人桂林市住房公积金管理中心，并且不同意原告代其归还贷款和办理注销抵押手续。一审法院经审理认为，根据相关法律规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。结合本案查明的事实，原、被告在签订《二手房买卖协议》时是双方当事人的真实意思表示，原告也知道双方买卖的房屋存在抵押，故双方已约定由被告办理相关注销抵押手续。但根据庭审查明事实，被告在与原告签订房屋买卖协议后，一直未通知抵押权人，也未办理解除抵押的相关手续，已违反了相关法律的强制性规定，故双方签订的《二手房买卖协议》是无效合同。导致双方签订合同无效的原因，系由于被告在签订房屋买卖合同后，未通知抵押权人且不办理注销抵押手续造成，故原告主张被告退还已全部支付房款的诉讼请求该院予以支持。由于被告在庭审中明确表示不愿将房屋抵押注销或采取其他方式进行补救，且不愿将房屋继续转让给原告，考虑到原告在购房之初至今，房屋价格确已上涨，预期利益确实受到损失，但原告主张的赔偿的经济损失过高，根据公平和诚实信用原则，该院酌定以双方签订合同的本金30％计算损失为宜，故对原告主张被告支付经济损失的诉讼请求部分予以支持。因第三人在本案中系居间介绍，已实际履行了配合办理相关手续的义务，并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害原告利益的行为，不应承担损害赔偿责任，原告主张第三人承担连带责任的请求没有法律依据，该院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零××条、第一百一十四条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，判决：一、被告曾庆莉返还原告阮贵云购房款751500元；二、被告曾庆莉赔偿原告阮贵云经济损失225450元；三、驳回原告阮贵云的其他诉讼请求。本案因适用简易程序，减半收取案件受理费7749元，诉讼保全费5000元，共计12749元（原告已预付本院），由被告承担12000元，原告承担749元。上诉人曾庆莉不服一审判决，上诉称，一审法院认定上诉人与被上诉人经第三人居间介绍签订的房屋买卖协议无效，并判决要求上诉人赔偿被上诉人225450元损失，是没有法律依据的。一审法院将合同无效的过错完全归责于上诉人，该损失从何而来，无效的原因，三方是谁过错其并没有分清。上诉人与被上诉人不是专业人士，不知道双方签订房屋买卖合同未通知抵押权人是不允许买卖的。本案中知道此情形无效的只有第三人，因此上诉人与被上诉人或者都没有过错，或者过错相等，那么按照合同法第58条的规定，任一方无须赔偿另一方损失，只需互相返还财产，即上诉人将收到被上诉人的款项全额退还，房屋继续归上诉人所有。且一审法院认定合同无效就不存在违约，更不存在履行合同的预期利益受损。在本案中被上诉人的损失最多是其支付的款项利息损失，上诉人一审时表态愿意支付5万元给被上诉人，而被上诉人不同意。综上所述，一审法院将无效合同应互相返还财产与有效合同预期利益受损相混淆，从而做出互相矛盾的判决。请求二审法院予以纠正，依法判决驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉请。被上诉人阮贵云答辩称，一、本案当事人已经在《二手房买卖协议》中约定，由上诉人负责该房产在归还银行贷款之后三日内将房屋产权抵押注销，如逾期属上诉人违约。本案当事人约定了排除抵押障碍的解决办法。在正常情况下，只要双方当事人信守诺言，本案中的交易是可以完成的。但是，协议生效后，被上诉人按约定支付了定金、首期付款，并在第二期付款条件没有成就的情况下，也提前支付了。而上诉人并没有履行协议中的约定，甚至在出具定期还清放贷、办理注销抵押登记手续后，仍然没有兑现诺言，才导致本案协议的无效。这完全是上诉人单方造成。二、上诉人除应向被上诉人返还购房款外，还应当向被上诉人赔偿差价损失。本案当事人签订《二手房买卖协议》时，双方认可的房价是5315元／平米。但到了2013年4月，在同一小区、同一地段，房产交易均价已经涨至8500元／平米。如不是因为上诉人违约，被上诉人本可以得到43万余元的房产增值。基于此，上诉人应当将自己占有的增值赔偿给本应获得增值的被上诉人。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司答辩称，一、桂林市鸿宇房产咨询有限公司在提供居间和代理服务时，一直积极履行中介义务，协调买卖双方的交易，房屋抵押以及出证过户的情况桂林市鸿宇房产咨询有限公司在签订合同时就如实告知买卖双方，并且卖方同意以条件成就后过户，买方也自愿同意购买，一审第三人尽到了告知义务，无任何欺瞒情况，签订协议时是买卖双方在自愿平等的基础上签订的。二、本案房屋买卖协议是附生效条件的合同，其生效的条件是房产证出证以及将该房产抵押注销。事实上这个条件是可以成就的，并非不可抗力的，而是因为卖方怠于履行自身的卖方义务，导致合同生效条件的不成就。卖方在一审第三人的屡次催促下领取到了房产证，收完了所有房款的情况下，依然不予配合办理该房产的抵押注销，阻止合同生效条件的成就。综上所述，一审第三人认为一审判决是正确的，上诉人应承担返还购房款的义务及违约责任，请求二审法院维持原判。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人是否应当赔偿被上诉人经济损失，具体数额是多少。上诉人曾庆莉对争议事实的意见未提供新证据。被上诉人阮贵云对争议事实的意见未提供新证据。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司对争议事实的意见亦未提供新证据。经本院二审审理查明，一审法院对案件查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定以上诉人在与被上诉人签订《二手房买卖协议》后未通知抵押权人，也未办理解除抵押手续为由认定合同无效显属不当。其一、从立法的本意来分析，无论是担保法还是物权法，设置抵押权制度的目的都在于担保债务的履行，确保债权实现，并不是要阻止交易、限制抵押物的流通和升值。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款应该理解成在未通知抵押权人的情况下，抵押人与转让人之间的转让行为对于抵押权人无效；而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。其二、从合同内容及双方订立合同的目的来看，上诉人曾庆莉与被上诉人阮贵云经一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司居间介绍签订的《二手房买卖协议》，双方意思表示真实，诉争房屋虽办理了公积金抵押贷款，但该协议明确约定由被上诉人交清所有购房款，上诉人负责将该房屋的抵押注销后才办理房产过户手续；即先消除抵押权后再转让诉争房屋，该约定并不损害抵押权人桂林市住房公积金管理中心的利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定。其三、本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。因此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖协议》是合法有效的，上诉人与被上诉人双方应按照合同的约定履行各自的权利和义务。本案中，被上诉人已将全部购房款支付给上诉人，上诉人本应按照合同约定办理房屋抵押注销，并将房屋过户给被上诉人，但其一直未办理房屋抵押注销，导致房屋无法办理过户手续，合同无法履行，其责任在于上诉人，考虑到上诉人购房之初至今，房屋价格确已上涨，预期利益确实受到损失，一审法院据此判决上诉人按照双方签订的合同本金的30%计算赔偿被上诉人经济损失225450元并无不当。故上诉人请求改判驳回被上诉人要求其赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖协议》认定无效不妥，但审理程序合法、实体判决正确。因此，对本案一审判决认定的部分事实予以纠正，对一审判决结果予以维持。依照第一百××十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4682元，由上诉人曾庆莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 於署光审 判 员 吴 俣代理审判员 蒋子秀二〇一三年十二月三十日书 记 员 李菊丽 关注公众号“”