（2013）句民初字第2473号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-02-24
案件名称
原告句容碧桂园房地产开发有限公司与被告余莉商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
句容市人民法院
所属地区
句容市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
句容碧桂园房地产开发有限公司,余莉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2013）句民初字第2473号原告句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市经济开发区黄梅振兴路8号。法定代表人杨文杰，系该公司总经理。委托代理人危海辉，系该公司职员。委托代理人袁大企，系该公司职员。被告余莉。委托代理人颜士海、朱东君，北京大成（南京）律师事务所律师。原告句容碧桂园房地产开发有限公司与被告余莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法由审判员许社民适用简易程序于2013年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人危海辉、袁大企及被告余莉的委托代理人颜士海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年6月26日签订了《商品房买卖合同》及附件，被告购买原告开发的位于句容碧桂园凤凰城凤仪苑006幢01单元2808号房一套，房屋价款322259元，被告分九期向原告支付付款，在合同签订时支付首付款119531元（含定金1万元）。第二、三期房款已支付，剩余六期房款没有支付，现要求解除与被告签订的商品房买卖合同，支付违约金48338.85元。被告辩称：1、同意解除合同，要求原告全额返还已支付的房款。2、原告方主张的违约金计算方式有误，且违约金过高，要求调整。经审理查明：2011年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份及附件，双方约定：被告购买原告开发的位于句容碧桂园凤凰城凤仪苑006幢01单元2808号房一套。被告采用分期付款的方式分九期向原告支付房款，在签订合同时向原告支付119531元（含定金10000元），在2011年9月24日、2011年12月24日、2012年3月24日、2012年6月24日、2012年9月24日、2012年12月24日、2013年3月24日、2013年6月24日前分别向原告支付房款25341元。合同第七条违约责任约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%，向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起实际金额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。双方就合同其它事项亦作了约定。合同订立后，被告依合同向原告支付房款170213元，剩余房款152046没有支付给原告，原告于2012年11月24日向被告送达已到期应缴款通知书，2013年4月15日向被告送达律师函，要求被告支付剩余房款及违约金。后被告没有向原告支付房款及违约金。原告于2013年10月21日向本院起诉，要求解除与被告签订的商品房买卖合同并支付违约金48338.85元。另查明：原告出售给被告的商品房于2012年12月27日竣工，并通过验收，于2012年12月30日向被告发出收楼通知书，通知被告收房。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、认购书、交款通知书、竣工验收备案表、收楼通知书、律师函各一份以及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效，双方应按照合同履行各自的义务，被告未能按照合同的约定支付房屋价款，已构成违约。现原告要求解除合同、要求被告按照合同约定支付总房款15%的违约金，庭审中被告同意解除合同，但认为原告主张的违约金计算方式有误，不应按房屋总价款计算，应按被告所欠房款计算违约金，且双方约定的违约金过高，应当予以调整。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告应当以被告所欠房款为基数计算违约金，根据原告的实际损失兼顾合同的履行情况，对违约金予以调整，以所欠房款152046元的15%计算违约金，被告应当支付原告违约金22800元。被告已支付原告房款170213元，原告再扣除被告应当支付的违约金后，将剩余房款147413元返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年6月26日签订的商品房买卖合同（合同备案号为3101141106260009）；二、被告余莉于本判决生效后十日内给付原告句容碧桂园房地产开发有限公司违约金22800元；三、原告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告余莉购房款170213元；四、上述第二、三项折抵后，原告句容碧桂园房地产开发有限公司返还被告余莉购房款147413元。案件受理费1088元，减半收取544元，由原、被告各半负担272元。原告已预交，被告应在本判决生效后十日内将此款给付原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。账号：32001757336050843295。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：1104010829000140561）。审判员 许社民二〇一三年十二月三十日书记员 梁燕利（附上诉须知） 百度搜索“”