（2013）云高民一终字第108号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2019-05-20
案件名称
云南腾润房地产开发有限公司、云南桃笑屋业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
云南腾润房地产开发有限公司；云南桃笑屋业有限公司；昆明振景房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）云高民一终字第108号上诉人（原审原告）云南腾润房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区木行街M-2地块志远大厦****。法定代表人谢礼文，该公司总经理。委托代理人范严生、杨继军，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南桃笑屋业有限公司。住所地：云南省昆明市螺蛳湾第六交易区**。负责人沈贤佑，该公司总经理。委托代理人阚瑞娟，云南瑞祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明振景房地产开发有限公司。住所地：昆明市西昌路**长城证券大厦**。法定代表人昝圣元，该公司总经理。委托代理人刘源雄，云南百姓律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南腾润房地产开发有限公司（以下简称腾润公司）因与被上诉人云南桃笑屋业有限公司（以下简称桃笑公司）、昆明振景房地产开发有限公司（以下简称振景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2012）昆民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月26日受理后依法组成合议庭，于2013年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人腾润公司的委托代理人范严生、杨继军，被上诉人桃笑公司的法定代表人沈贤佑及其委托代理人阚瑞娟，被上诉人振景公司的委托代理人刘源雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：2005年7月25日桃笑公司(甲方)与振景公司(乙方)签署《投资合作协议书》，约定甲方以现有“拓东路综合楼”(位于昆明市拓东路中段**)总建筑面积16527.95㎡(其中商住面积15280.48㎡、地下车、地下车库1247，已取得产权证和土地证)的现状及所有权，与乙方组织资金合作，共同完成该楼的后期建设、开发、销售回款工作。自本协议签订生效之日起，甲方将“拓东路综合楼”的后期开发、建设、销售工作的全部生产、经营、管理、财务全权交由乙方，由乙方独自完成本项目接手后的全部建设、开发、销售回款工作。双方约定乙方将该项目回款中的7300万元支付甲方作为甲方投资回报(含后期工程完工所需要的所有费用，在甲方所得回报中扣除，如超出1500万元以外的费用由乙方自行承担)，剩余回款作为乙方的投资回报(其中含销售办公费用以及营业税收)。甲方在签订合同后30个工作日内须将现场清理完毕，将该项目完整、干净地交付乙方进场开发、建设。同时，将该楼的所有相关资料移交给乙方保管、使用。此外，该协议还对乙方后期建设、开发及销售回款等具体事项作出明确约定。协议签订后，振景公司即全面接手“拓东路综合楼”的后期开发、建设、销售等全部事宜。2005年12月30日昆明市房屋交易产权管理处向桃笑公司及振景公司下发市房产(2005)17号《通知》，载明：根据昆明市中级人民法院(2003)昆行终字第60号行政判决书，桃笑公司持有昆明市房权证字第**房屋所有权证(即“拓东路综合楼”房屋所有权证)被确认为违法，已不具备法律效力。现该证涉及的房屋仍被昆明市两级人民法院多次查封，你两公司在有关查封未解除的情况下，将该房屋公开对外进行销售，已违反了房屋买卖的相关法律、法规，并将严重损害购房者的合法权益。你两公司应立即停止销售，及时履行债务清偿手续，申请人民法院解除对该房屋的查封，并按规定重新申请权属登记。2006年7月20日振景公司以桃笑公司名义(甲方)与腾润公司(乙方)签订《商品房购销合同》(合同编号：2006-004)，约定乙方购买甲方开发的“拓东综合商住楼晶采100”第5层，总价款为人民币10784800元。乙方付款方式为一次性付款，即签订本协议于2006年7月20日一次性支付完毕该房款。同时，甲方应于2006年10月31日将经建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的该商品房交付给乙方。此外，双方还对各自应承担的违约责任以及产权证办理等事宜一并作出约定。2006年8月20日振景公司以桃笑公司名义向腾润公司出具内容为“晶采100”5层商场预付房款发票两张(编号：NO.02284412#及NO.02284413#)，合计金额10784800元。2006年9月4日借款人(甲方)：振景公司与抵押人(乙方)：腾润公司及抵押权人(丙方)：云南腾润融资担保有限公司(以下简称“腾润融资公司”)共同签署《企业额度借款抵押合同》(合同编号：2006年1字第001号)，约定为保障丙方债权实现，乙方愿意以本合同约定所形成的债权提供抵押担保，甲乙丙三方协商一致，订立本合同。一、借款用途：用于投入晶采一百的工程款及法院收购款；借款金额：900万元；借款利率：借款利息3％、担保费2％；借款期限：自2006年9月4日起至2006年10月3日止。二、乙方以本合同第二十条“抵押物清单”所列之财产设定抵押。其中，一、“抵押物名称”一栏注明：“购房合同编号”：自编2006-001#至2006-004#(含本案所涉购房合同在内)。发票原件编号：N0．02284404#-02284413#(含本案所涉购房预付款发票在内)；二、抵押物处所：拓东路综合大楼(晶采一百)；三、抵押物发票价值77611540元；四、设定抵押金额900万元。除此之外，各方还对抵押权实现等事宜一并作出约定。2006年11月29日债权转让人(甲方)腾润公司、腾润融资公司与债权受让人(乙方)杨军杰及债务人(丙方)振景公司共同签署《债权债务转让合同》，该合同由腾润公司及腾润融资公司作为甲方共同签章，由乙方杨军杰本人签字并由振景公司签章认可。其中载明：一、甲乙丙三方经协商达成如下一致债权债务转让合同，共同履行。甲方于2006年9月4日借款人民币900万元给丙方，借款利息每月5％，借款期限一个月。借款期满后，丙方未能按期还款。由甲方将收回该笔借款的权利转让给乙方，从本合同生效之日起，由丙方向乙方归还借款本息，甲方不再向丙方收回该笔借款。二、甲方于本合同生效之日，向乙方转交2006年1字第001号“企业额度借款抵押合同”原件及900万元收款收条的原件和其他有关文件。乙方在合同生效后，即享有甲方在原合同中的全部权利和义务。三、丙方在拓东路综合商住楼土地证、房产证、商品房预售许可证、规划证，由甲方交给乙方，丙方同意将这四证交给乙方作为还款质押的权利证书，在丙方未归还借款时，此四证由乙方保管。在丙方向乙方还清借款和利息及相关费用后，原甲、乙双方订立的一至五层购房合同作废，再由乙方将四证归还丙方。四、丙方如需要使用四证办理有关手续，需征得乙方同意，并由乙方随同办理。五、甲方在合同生效后，负责协助乙方收回全部借款本息及相关费用。腾润公司起诉请求：1、判令桃笑公司和振景公司将“拓东综合商住楼晶采100”第5层交付给腾润公司，并将产权过户至其名下；2、判令桃笑公司和振景公司向其支付逾期交房违约金4378929元；3、由桃笑公司和振景公司承担本案诉讼费用。本案在审理中经原审法院向案外人杨军杰进行调查核实，其本人亦持有2006年11月29日的《债权债务转让合同》。依照该合同约定，涉案房产所属“拓东综合商住楼”即“晶采一百”开发项目的土地证、房产证、商品房预售许可证、规划证现均由杨军杰持有，并且，杨军杰陈述该合同第三条关于“原甲、乙双方订立的一至五层购房合同作废，再由乙方将四证归还丙方”的相应文字应系笔误，即应为“原甲、丙双方订立的一至五层购房合同作废，再由乙方将四证归还丙方”。此后，原审法院在对杨军杰进行的第二次调查询问中，其对之前关于笔误问题的陈述予以推翻，并主张腾润公司(即甲方)与杨军杰(即乙方)之间应当签订过合同，但未能进一步提交相应合同予以证实。另，涉案“拓东综合商住楼”六层以下(含地下一层)相应房产，自2000年至2009年期间存在法院查封或轮候查封情形。原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，虽然腾润公司就其所主张的“存在房屋买卖合同关系”的事实提交了购房合同及购房发票予以证实，但鉴于相对方桃笑公司及振景公司对于腾润公司的上述主张已提交相反证据予以反驳，并对腾润公司的前述证据提出异议(即双方并无房屋买卖的真实意思表示且腾润公司亦未支付购房款)的情况下，结合涉案房屋系商品房且约定交易金额相对较大的特定情形，现腾润公司因未能进一步举证其支付购房款的原始财务凭证，且未能证实涉案房屋的交易(及付款)行为具有行政主管部门的销售备案登记，故本案腾润公司针对其前述主张所举证据存在瑕疵，其证明力并不充分。与此同时，根据振景公司所提交的《企业额度借款抵押合同》、《债权债务转让合同》，并结合原审法院依职权向案外人杨军杰所作调查笔录的相关内容以及腾润公司现无充分证据证实其已实际支付购房款的客观情况，上述情形已然形成证据锁链并与振景公司的陈述相互印证，即共同证实振景公司系以所开发的涉案房屋作为其借款900万元抵押担保的相应事实，故本案振景公司主张就涉案房屋与腾润公司无买卖合同关系(双方实为借款抵押担保合同关系)的证据证明力明显大于腾润公司所举证据的证明力。原审法院对于本案振景公司所提交证据及其抗辩主张依法予以采信。综上，由于本案振景公司以桃笑公司名义与腾润公司所签订的《商品房购销合同》并非双方真实意思表示，故腾润公司要求桃笑公司及振景公司按该合同约定交付房屋、办理产权证并承担违约责任的诉请均不成立，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告云南腾润房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费112782.37元，由原告云南腾润房地产开发有限公司承担。”原审判决宣判后，腾润公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回支持其全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人提交的证据足以证明购房合同有效及已履行付款义务。上诉人所提交的《商品房购销合同》以及购房发票完全能够证明:上诉人与二被上诉人之间存在真实有效的房屋买卖法律关系；上诉人已经按照合同约定履行了购房款的支付义务。涉案合同及发票均为被上诉人签署或出具，其真实性及证明力依法应得到确认。二被诉人尽管对上述证据持有异议，但并不能提供有效证据予以推翻。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”。现被上诉人并无任何相反证据，因此，上诉人在原审中就自身的诉讼请求部分的举证责任已经完成，不存在证据不足的法定情形。上诉人是否提交原始财务凭证并不影响已履行付款义务这一法律事实的认定；购房合同登记备案并不是购房合同的生效条件，并且根据法律法规的规定，该登记备案手续应当由商品房开发商也即本案中的被上诉人办理，这并不是上诉人的义务。原审判决认为上诉人不能提供支付购房款的原始财务凭证及购房行为没有行政主管部门的销售备案登记，据此认定上诉人举证有瑕疵，证明力不充分，属于认定事实错误。2、被上诉人提交的《企业额度借款抵押合同》及《债权债务转让合同》只能证明：2006年9月4日，案外人腾润融资担保公司向被上诉人振景公司提供900万元借款，上诉人作为抵押人以其根据涉案购房合同获得的权利提供了担保；2006年11月29日，腾润融资担保公司将其依据前述合同享有的债权转让给案外人杨军杰，腾润融资担保公司根据前述合同享有的抵押权益也依法转让于杨军杰。由此可以看出，上述两个合同关系与本案诉争的购房合同完全是不同的民事主体和不同的民事法律关系，二者之间根本没有任何法律关系上的冲突。反而是，《企业额度借款抵押合同》真实有效的前提就是承认上诉人根据涉案购房合同取得了相应权利，更谈不上否定涉案购房合同有效性以及上诉人因为已经付清购房款而有权请求交付房屋并移转所有权的法律事实，也无从针对上诉人的诉求予以反驳。原审判决没有正确认定被上诉人所提交证据的证明内容以及与上诉人提交的证据的关系，进而不当适用证据规则，最终否定购房合同关系的存在，而错误认定双方之间是一种“借款抵押合同关系”，是以虚假的买卖合同为形掩盖借款抵押担保关系之实。3、本案争议的购房合同早在2006年7月20日就签订，上诉人取得相应购房款支付发票的日期亦早于《企业额度借款抵押合同》及《债权债务转让合同》的签订时间。双方当事人必须提前预见到未来将会发生的法律关系而提前缔结虚假购房合同作为铺垫，才能实现一审判决的认定结论，这显然违背常理。被上诉人桃笑公司答辩称：1、原审审理查明上诉人与振景公司之间的关系并非商品房买卖关系，上诉人用虚假的商品房购销合同和收款收据进行虚假诉讼，其诉讼请求依法不应支持。2、上诉人不能提交其支付八千余万的付款证据，也不能提交商品房购销合同中约定的三十天备案的证据。在这三十天中，上诉人要求购买的房屋不具备任何交易条件，上诉人也不可能在没有进行备案登记的情况下就向被上诉人交付八千余万元的对价，因此上诉人根本不可能支付对价。3、案件事实充分证明上诉人与振景公司之间存在的仅仅是借款900万元的关系，原审判决从证据的法定规则和证明标准以及案件证据的相互印证方面审查并认定案件事实，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人振景公司答辩称：本案涉及的商品房购销合同并非合同双方的真实意思表示，原审对事实及证据的审查证明了上诉人与振景公司签订的商品房购销协议不是真实的，而是为900万元的借款而签订的合同。原审判决认定事实及适用法律均正确，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，被上诉人桃笑公司和振景公司对于原审判决认定的事实无异议，上诉人提出三项异议：1、对于昆明市房屋交易产权管理处于2005年12月30日下发的市房产（2005）17号《通知》的真实性不予认可；2、《企业额度借款抵押合同》、《债权债务转让合同》以及涉案房产被查封或轮候查封的事实与本案无关，不应予以认定；3、原审法院对杨军杰进行了两次询问调查，应当采信杨军杰第二次的陈述内容。对于各方当事人均无异议的原审判决认定事实，本院予以确认。针对上诉人提出的异议，本院经审查认为：1、被上诉人二审当庭提交了市房产（2005）17号《通知》的原件，上诉人虽不予认可，但没有相反的证据能够否定其真实性，对于被上诉人提交的市房产（2005）17号《通知》应予以采信，上诉人针对该《通知》的真实性提出的异议不能成立。2、《企业额度借款抵押合同》、《债权债务转让合同》中均涉及到本案的合同标的物“拓东路综合商住楼”，该两份合同的内容与本案存在密切联系，原审判决对于该两份合同的认定并无不当；另外，合同标的物是否存在被法院查封的情形直接影响合同的效力及履行，原审法院对于涉案房产被查封或轮候查封的事实进行认定也并无不当。上诉人针对《企业额度借款抵押合同》、《债权债务转让合同》及涉案房产被查封或轮候查封的事实提出的异议不能成立。3、对于杨军杰在两次接受原审法院询问调查时的陈述应当如何采信的问题，本院将结合争议焦点予以评判。二审中，上诉人提交以下证据：1、腾润公司与杨军杰签订的《购房合同》复印件一份，欲证明桃笑公司以房抵债与腾润公司签订《商品房购销合同》，但款项系杨军杰提供，杨军杰为了保障自己的权益，与腾润公司签订了《购房合同》。2、2008年市长接待日的情况通报一份，欲证明桃笑公司与杨军杰的账户由于诉讼被查封。3、《情况说明》和《证明》各一份，欲证明杨军杰在2005年和2006年分别向沐伟和张建辉借款1000万元和500万元。4、银行支票头一组，欲证明杨军杰从公司账户中以备用金的名义提取现金后，将款项借给了桃笑公司的前法定代表人曾学孝。被上诉人桃笑公司与振景公司质证认为：《购房合同》没有原件，不能确认其真实性；其余证据均与本案无关，不能证明上诉人的观点。本院认为，上诉人提交的《购房合同》系复印件，在被上诉人不予认可且没有其他证据予以印证的情况下，不能作为本案证据予以采信；2008年市长接待日的情况通报与本案无关联性，本院不予采信；《情况说明》和《证明》仅能证明杨军杰与案外人的借款情况，与本案无关联性，本院不予采信；银行支票头没有收款人，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖关系。本院认为，原审法院对杨军杰进行了两次调查询问，杨军杰在第一次调查中陈述：腾润公司为杨军杰与谢礼文共同开办的公司，谢礼文未经杨军杰同意将其个人的900万元借给振景公司，用于“晶采100”项目开发；后杨军杰知道借款事宜后，提出异议，于是谢礼文同意把债权债务转让给杨军杰，并为了担保该900万元的债权，把涉案房地产的土地证、房产证、商品房预售许可证和规划证交给杨军杰保管；至今该“四证”仍由杨军杰保管。另外，双方当事人签订了《商品房购销合同》后，并未进行合同的备案登记，上诉人二审中虽陈述：因曾学孝（桃笑公司原法定代表人）与杨军杰（腾润公司的实际控制人）之间存在长期债权债务关系，二人约定以房屋冲抵借款，所以其并未实际支付购房款，7000多万元的房款实际上是曾学孝向杨军杰的欠款。但上诉人对于其关于曾学孝与杨军杰之间存在长期债权债务关系的陈述未能举证证实，其关于以房屋冲抵借款的主张不能成立。结合杨军杰的陈述、双方的实际履行情况以及《企业额度借款抵押合同》和《债权债务转让合同》的内容，能够确认双方所签订的《商品房购销合同》系为了保证900万元债权的实现而签订，其目的是以签订房屋买卖合同的方式，形成77611540万元的购房发票，并以“拓东综合商住楼晶采100”的地下一层、1、2、4、5层作为借款900万元的抵押担保。尤其是《债权债务转让合同》第三条中明确约定振景公司将900万元款项清偿后，杨军杰需将涉案房地产的“四证”归还振景公司，该约定进一步佐证了当事人之间名为房屋买卖、实为借款抵押的关系。故《商品房购销合同》并非双方当事人的真实意思表示，上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖关系。至于杨军杰在原审两次调查中的陈述，应采信哪一次的陈述的问题，本院认为，杨军杰两次陈述存在矛盾的内容是：《债权债务转让合同》第三条中“原甲、乙双方订立的一至五层购房合同作废”的“甲、乙双方”是否为笔误，是否应为“甲、丙双方”。而杨军杰的其他陈述内容并不存在前后矛盾之处。现上诉人及杨军杰均不能提供腾润公司与杨军杰签订的合同原件，故《债权债务转让合同》第三条中是否存在笔误并不影响案件事实的认定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112782.37元，由上诉人云南腾润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长 贺 茭审 判 员 周惠琼代理审判员 王 璟二〇一三年十二月三十日书 记 员 杜晓蕾 百度搜索“”