（2013）武侯民初字第1889号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-11-26
案件名称
李小英与刘运珠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小英,刘运珠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第1889号原告李小英。委托代理人周波，四川和睿律师事务所律师。被告刘运珠。原告李小英与被告刘运珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日受理后，依法由审判员李成春独任审理，于2013年5月14日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告李小英的委托代理人周波，被告刘运珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小英诉称，2010年3月4日，被告与原房产所有人田才美签订了租房协议，约定田才美将其位于成都市武侯区顺和街1号1栋1层附30号商铺租与原告，租期3年，从2010年3月15日起至2013年3月14日止，月租金3000元，季付租金。2010年7月2日，田才美、罗京书面通知被告将出售该商铺，告知其15日内答复是否行使优先购买权，被告一直未予答复。2010年8月1日，田才美、罗京与原告签订房屋买卖合同，将商铺出售给原告，原告于2010年8月30日取得房屋产权登记证书，成为该商铺新的所有权人。2013年3月14日租房协议期满前，原告通知被告将收回商铺，不再续租给被告，但合同期满后，被告拒不腾空房屋，被告至今仍占用铺面，损害了原告合法利益。故，原告诉请求判令将位于成都市武侯区顺和街1号1栋1层附30号商铺腾空并交还给原告，判令被告支付原告从2013年3月15日起至商铺实际交还原告之日止的房屋租金损失（按10000元每月租金计算），本案诉讼费由被告承担。原告李小英为支持其诉请，向本院提交了租房协议、房屋买卖合同、房产证、公证书、民事判决书等证据材料。被告刘运珠辩称，基于原告侵犯了被告的优先购买权，被告不同意搬离该铺面。即是存在租金损失也只能按照3150元每月租金计算，按照10000元每月租金计算不合理。被告刘运珠为支持其反驳主张，向本院提交了房屋档案材料等证据材料。根据原告李小英的起诉，被告刘运珠的答辩，以及各方当事人在举证期限内提交的证据，结合双方当事人的陈述，本院查明以下事实：一、位于成都市武侯区顺和街2号附30号商铺，原系田才美与罗京共同共有。二、2010年3月4日，田才美与刘运珠签订《租房协议》，将上述商铺租给刘运珠作商业用房使用，转让费40000元，月租金3000元，季付租金，租期从2010年3月15日至2013年3月14日止。协议约定，第1年、第2年房租不变，第3年递增5%；如果田才美变卖此房，刘运珠有优先权，如刘运珠不买，田才美将无条件协助刘运珠和新房主签订同等合同。三、2010年5月15日，田才美、罗京向刘运珠发出《告知书》，告知因户主急需用钱，欲将租赁商铺出售，价格150万元。在签订租赁合同时已告知要出售，由于刘运珠不和田才美签订放弃购买承诺书，造成了户主卖房障碍，现最后一次书面通知：如同意购买，在3天内向户主支付定金30万元，户主找正规连锁中介签订买房合同，如承租方不在规定时间内付定金，则视为承租方主动放弃购买，户主将寻找买方将此房出售，承租方无权干涉，原租赁协议继续履行。2010年7月5日，罗京与四川省成都市蜀都公证处公证员一起来到涉案商铺送达《通知》，被送达人拒绝签字，该通知内容为：位于武侯区顺和街2号附30号商铺的所有权人罗京、田才美已与买方李小英达成一致，买方李小英同意以130万元购买此商铺，故出租人特通知出租人，请刘运珠于收到此通知后十五日内回复是否愿意以130万元购买该商铺，主张优先购买该商铺的权利，并处理好后续相关事宜。四川省成都市蜀都公证处出具（2010）川成蜀证内经字第190407号《公证书》，对上述送达行为进行了公证保全。四、2010年8月1日，田才美、罗京与李小英签订《房屋买卖合同》，将涉案商铺以130万元的价格出售给李小英，并于2010年8月30日将商铺过户登记于李小英名下。五、2013年3月14日，《租房协议》约定租期期满，刘运珠与李小英未能就商铺续租租金事宜达成新的协议，双方为此发生纠纷，刘运珠未再续交租金并继续使用商铺至今。2013年4月17日，刘运珠以田才美、李小英侵犯其优先购买权为由，向本院提起民事诉讼，请求田才美、李小英赔偿其损失50万元。2013年8月19日，本院作出（2013）武侯民初字第2107号民事判决，驳回刘运珠的诉讼请求，之后刘运珠不服本院判决提起上诉。2013年11月21日，成都市中级人民法院作出（2013）成民终字第5741号民事判决，认定“田才美依法通知了承租人刘运珠购买涉案房屋的条件，并未侵犯其优先购买权”，驳回刘运珠的上诉，维持本院（2013）武侯民初字第2107号民事判决。本院认为，原告向田才美、罗京购买涉案商铺并于2010年8月30日将商铺过户登记于原告名下，合法取得了商铺的所有权。商铺在被告承租期间发生了物权变动，不影响其原《租房协议》的合同效力，因此原告在《租房协议》约定租期届满之后行使其商铺所有权并无不当。在原告与被告未能就商铺续租租金事宜达成一致合意，双方发生纠纷未能建立新的租房协议的情况下，被告继续占有使用商铺侵害了原告房屋所有权，为此原告有权要求被告腾退商铺并赔偿其损失。故，原告诉请求被告将位于成都市武侯区顺和街1号1栋1层附30号商铺腾空并交还给原告的理由成立，本院予以支持。关于原告诉请被告支付从2013年3月15日起至商铺实际交还之日止按每月10000元租金计算房屋租金损失的问题，本院认为，按每月10000元的租金标准计算被告实际占用商铺期间的损失，原告并未提供相应的证据予以证明，该租金损失标准本身缺乏事实依据，本院不予采信，综合本案的实际情况，酌情以原《租房协议》约定的租金标准确定租金损失按照每月3150元计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告刘运珠于本判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区顺和街1号1栋1层附30号商铺腾空并交还给原告李小英；二、被告刘运珠于本判决生效之日起十日内支付原告李小英房屋租金损失，该损失从2013年3月15日起，按照每月3150元的标准计算至上述商铺腾空交还给原告李小英之日止；三、驳回原告李小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘运珠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李成春人民陪审员 薛 峰人民陪审员 谢再琼二〇一三年十二月三十日书 记 员 韩亚群 搜索“”