（2013）渝五中法民终字第04628号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-01-23
案件名称
郭艳,徐春华与重庆中泓房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐春华,郭艳,重庆中泓房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第04628号上诉人（原审原告）徐春华，男，1976年5月23日出生，汉族。上诉人（原审原告）郭艳，女，1981年6月9日出生，汉族。二上诉人共同委托代理人孙世建，重庆劲立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆中泓房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道111号，组织机构代码76592876－7。法定代表人钟伟，经理。委托代理人王新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人徐春华因与被上诉人重庆中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第1243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2010年12月8日，徐春华、郭艳与中泓公司签订商品房买卖合同约定：徐春华、郭艳购买中泓公司开发建设位于重庆市巴南区渝南大道111号6幢1单元5-1号房屋（以下简称“5-1号房屋”）一套；总成交金额为771926元；属预售商品房的，中泓公司应当在2011年4月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付徐春华、郭艳使用，交付时应符合的条件为：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同签订后，徐春华、郭艳依约履行了付款义务。2011年4月21日，中泓公司取得由重庆市巴南区城乡建设委员会针对中泓公司开发的十里蓝山二期6-8号楼颁发的建竣备字［巴南2011）20号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称“20号备案登记证”）。2011年4月20日，中泓公司在《重庆时报》上登报公告，通知十里蓝山6-8栋业主于2011年4月30日起办理交房手续。2011年4月24日，中泓公司以挂号信方式向徐春华邮寄了接房通知。2011年5月4日，徐春华与中泓公司签订物业移交确定单。2011年7月2日，徐春华以书面整改意见形式向被中泓公司提出5-1号房屋存在以下问题需要整改：1、主卧阳台无下水；2、主卧阳台与主卧墙体之间有裂纹；3、次卧空调机位在生活阳台上；4、墙体还是有多处空鼓。后徐春华以中泓公司迟迟不对5-1号房屋存在的问题进行整改造成实质上逾期交房为由诉至一审法院，提出诉讼。审理中，经中泓公司核实，5-1号房屋主卧室外阳台确未依照设计图纸预留下水道。徐春华、郭艳一审诉称：其与中泓公司于2010年11月30日签订商品房买卖合同，约定交房时间为2011年4月30日。合同签订后，徐春华、郭艳依约履行了合同义务，中泓公司却违反合同约定不能保证商品房的工程质量且不按国家建筑给排水设计规范的相关规定，导致房屋不能按期交付使用，至今仍未交房。现房屋主要存在以下质量问题：1、未按销售时承诺安装主卧室外三个窗洞的塑钢窗；2、主卧外阳台无下水道，易造成积水；3、主卧外阳台与主卧墙体间有裂纹；4、次卧无空调机位；5、生活阳台的门与次卫窗冲突，不能同时打开；6、多处阴角线和阳角线不直；7、墙体有多出空鼓；8、栏杆防锈漆已经脱落。中泓公司应及时对房屋进行整修，并支付逾期交房违约金。现徐春华、郭艳特诉请法院判令中泓公司：1、限期对徐春华、郭艳的房屋质量问题进行整修，同时整修方案应经徐春华、郭艳同意并由徐春华、郭艳全程监督整修；2、向徐春华、郭艳支付逾期交房违约金70628元。中泓公司一审辩称：中泓公司已按合同约定将取得建设工程竣工验收备案登记证、具备合同约定及法定交房条件的商品房于2011年4月20日在《重庆时报》上登报发布接房公告，并于同月24日向徐春华以挂号信方式邮寄书面接房通知。中泓公司已按照合同约定履行了告知义务，且徐春华、郭艳收到接房通知后已于2011年5月4日接房。徐春华、郭艳所提质量问题除主卧外阳台如确无地漏、应由中泓公司进行整改外，其余问题部分已经整改完毕，部分不属整改范围。中泓公司已按照合同约定履行了交房义务，且涉诉房屋并不存在严重影响徐春华、郭艳正常居住使用的质量问题，请求驳回徐春华、郭艳的诉讼请求。一审认为：双方签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”规定，房屋开发商向购房者交付的房屋应满足基本使用功能和安全要求。如果房屋存在严重质量问题，影响正常居住和使用，在符合合同约定和法律规定的情况下，购房者可以解除商品房买卖合同，并要求赔偿损失。如果房屋仅是存在一般质量问题或者瑕疵，不影响房屋基本使用，购房者可通过要求开发商修复、赔偿损失等方式主张权利。因此，在房屋仅存在一般质量问题的情况下，购房者不能拒绝接房。如果购房者拒绝接房，既不符合法律规定，也不利于不动产交易的稳定。而徐春华、郭艳所述诸多问题中，仅有“主卧外阳台没有下水道”一项获得证实，但该问题也并不影响房屋的使用和安全，应属一般质量问题。徐春华、郭艳可以通过要求中泓公司维修、赔偿损失等方式主张权利，而不能以此作为认定未实质接房的理由。徐春华、郭艳所述其余问题或并无证据予以证实，或与徐春华、郭艳自己举示的证据自相矛盾，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一项“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”及第二项“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，徐春华、郭艳应承担举证不能的不利后果。且徐春华、郭艳第一项诉求中“整修方案应经徐春华、郭艳同意并由徐春华、郭艳全程监督整修”的要求，并无合同约定或法律明文规定作为依据，故对于徐春华、郭艳第一项诉求，一审法院予以部分主张，即中泓公司限期对5-1号房屋主卧室外阳台没有下水道进行修复。据双方合同约定，中泓公司应当在2011年4月30日前将5-1号房屋交付徐春华、郭艳使用，交付的唯一条件为该商品房已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。此条件在中泓公司通知徐春华接房时已经成就，故中泓公司未违反约定交房义务。同时，20号备案登记证的取得也足以证明5-1号房屋的质量已符合法定交房条件，中泓公司未违反法定交房义务。中泓公司于2011年4月20日登报公告发布接房通知，且于2011年4月24日邮寄信函通知徐春华、郭艳于2011年4月30日起办理交房手续，在没有其他反证的情况下，一审法院认定中泓公司于2011年4月24日完成了通知交房义务。徐春华、郭艳于2011年5月4日与中泓公司签订物业移交确定单，按照双方合同约定，应认定中泓公司于2011年5月4日向徐春华、郭艳交付了房屋。中泓公司未超过合同约定交房时间，徐春华、郭艳于2011年5月4日接房亦非中泓公司的原因导致，中泓公司不应向徐春华、郭艳承担逾期交房违约责任。故对于徐春华、郭艳有关逾期交房违约金的诉求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决：一、重庆中泓房地产开发有限公司对徐春华、郭艳所购买位于重庆市巴南区渝南大道111号6幢1单元5-1号房屋的主卧室外阳台没有下水道进行修复，限于一审判决生效之日起15日内进行；二、驳回徐春华、郭艳的其他诉讼请求。一审案件受理费825元，由重庆中泓房地产开发有限公司承担，此款已由徐春华、郭艳自愿垫付，重庆中泓房地产开发有限公司限于一审判决生效之日起15日内径付徐春华、郭艳，一审法院预收的案件受理费不作清退。徐春华、郭艳不服一审判决，向本院提起上诉称：1、除一审法院认定的“主卧外阳台没有下水道”之外，主卧阳台与主卧墙体之间有裂纹，次卧没有空调机位，墙体多处空鼓，这些质量问题被上诉人一直未予以整改；2、被上诉人交付的房屋有质量问题，不具备实质交房条件，应承担逾期交房违约金。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。重庆中泓房地产开发有限公司二审答辩称：1、被上诉人愿意对主卧阳台下水道进行整改，该房屋次卧的空调机位设计在生活阳台，上诉人提出的其他质量问题均无证据证明，不应得到支持。2、上诉人提出的质量问题不是影响房屋的使用和安全的问题，属于一般质量问题，不能构成认定未实质接房的理由，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。二审中，上诉人徐春华、郭艳与被上诉人重庆中泓房地产开发有限公司在本院组织下于2013年12月12日对争议房屋的整改情况进行了现场确认。双方确认被上诉人对主卧外阳台的下水道已经进行了整改。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，上诉人提出的几项问题并无证据证明实际存在，亦无证据证明属于严重质量问题，影响正常居住和使用，因此，上诉人以此作为认定未实际接房的理由于法无据。双方合同约定的交房条件为该商品房已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此条件在中泓公司通知上诉人徐春华接房时已经成就，故中泓公司交付给上诉人的房屋符合约定的交房条件。上诉人在接房时提出的质量问题属于一般的质量问题，可以在接房后由被上诉人进行整改解决，不属于法律规定的可以视为被上诉人逾期交房的情形，因此中泓公司不应向徐春华、郭艳承担逾期交房的违约责任。对上诉人的上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人徐春华、郭艳的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1650元，由上诉人徐春华、郭艳负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 蒋 科代理审判员 于 利代理审判员 黎 明二〇一三年十二月三十日书 记 员 王晓静 关注微信公众号“”