（2013）湘民二初字第199号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-03-18

案件名称

湛树勋与安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

湘阴县人民法院

所属地区

湘阴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湛树勋,安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十六条

全文

湖南省湘阴县人民法院民事判决书（2013）湘民二初字第199号原告湛树勋，男，汉族，住湘阴县。委托代理人何劲松，湘阴县文星法律服务所法律工作者。被告安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司。住所地：岳阳市金鄂中路。负责人邓珊阳，经理。委托代理人袁莎，女，汉族，该公司员工。原告湛树勋与被告安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司（以下简称安邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告湛树勋及其委托代理人何劲松、被告安邦公司的委托代理人袁莎，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湛树勋诉称，被告于2006年4月1日至2009年4月1日租赁原告所有权的房屋一、二层作为被告湘阴营销服务部，租赁期届满后，被告继续租赁而又不与我重新签订租赁合同，被告一直使用原告的房屋到2011年11月，共计31个多月，由于被告至今未支付分文租金，构成了根本违约。按照当时市场房屋租赁价格和前期租赁付款方式，造成原告的经济损失。经多次协商未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判令被告支付房屋租金91584元及利息49011.84元，并承担本案的诉讼费用。原告湛树勋为支持其诉讼主张，在本院要求的举证期限内提供了以下证据：原告的房屋所有权证及其身份证复印件；以此证明原告的主体资格。房屋租赁合同；以此证明被告租赁原告的二缝门面及第二层房屋（240㎡）的事实。2012年1月10日原安邦财险岳阳公司的员工邓若伦及2013年11月5日易雅静、李君的情况说明；以此证明合同到期后，被告继续租赁31个多月，原告要求增加租金，被告同意，但又没与原告重新签订合同的事实。原告相邻的戴新明一缝门面的租赁协议；以此证明自2009年3月1日至2012年3月1日，每年租金18000元的事实。原告相邻的甘伍兵一缝半门面的租赁协议；以此证明自2009年8月30日至2012年8月30日，年租金26000元的事实。原告2011年11月13日将二缝门面租赁给杨斌的租赁协议；以此证明第一年租金50000元，后每年递增5%或者按市场价确定的事实。被告安邦公司辩称，根据合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。因为租赁期届满后，原告一直没有提出书面异议，且由被告继续使用租赁物。所以，我方按原租赁合同的约定继续履行。被告安邦公司在本院要求的举证期限内提供以下证据，2006年3月19日原告与被告的房屋租赁合同；以此证明租金是每年1万元。被告安邦公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据二的证明方向有异议，原租赁合同约定年租金为1万元。对证据三不能确定证据的真实性，证人未出庭作证无法核实是否为证人的亲笔签名。对证据四、五的协议为复印件，一个门面无法真实表示当时的市场价格。对证据六，一个门面无法真实表示当时的市场价格，同时协议的租赁是2011年10月开始，无法反映2009年的市场情况。原告湛树勋对被告的证据质证意见如下：对合同的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同已经到期，当时签该合同时我是不肯的，因价格太低，我不肯签三年，只肯签一年；那时我是安邦公司湘阴营销服务部的负责人，有几个经理对我讲，房屋是你的，租金在以后的公司经费中调节。合同到期后我找邓若伦经理，多次要求提高租金。本院认证如下：（1）对原告提供的证据，证据一、二，被告无异议，对此证据本院予以认定。对证据三，本院认为邓若伦、易雅静、李君三人，被告认可系公司员工，并当庭认可邓若伦提供的身份证复印件，认可其当时为公司经理。虽然三人未出庭，但是三人的情况说明能反映当时未续签订合同的真实情况，与被告继续租赁房屋的客观事实相印证，对此证据本院应予采信。对证据四、五，戴新明、甘武兵与原告同区段的门面编号为33、21、23，戴新明一缝门面从2009年3月1日起至2012年3月1日止，第一年18000元，每年按10%递增。戴新明出庭证实了上述事实。甘武兵一缝半门面从2009年8月31日起至2010年8月30日止，年租金26000元，二年后“随行就市”，甘武兵出庭证实了上述事实，且陈述2013年租金涨到了40000元。甘武兵的租赁户周胜明出庭作证，证实租一缝半门面，每年租金26000元，今年为40000元的事实。所以对此证据，本院认为同区段的租金能反映本案的客观情况，可作为本案证据予以认可。对证据六原告将二缝门面120㎡租赁给杨斌，每年租金50000元的事实，此证据与本案无关，不予考虑。（2）对被告提供的证据，原告无异议，本院予以认定。本院根据认可的证据及当事人的陈述、庭审查明，确定如下案件事实：2006年3月19日，被告安邦公司因开展业务的需要，与原告湛树勋签订了一份房屋租赁合同。合同约定，被告租用原告二缝门面及第二层房屋，面积240㎡（上下各120㎡），作为被告湘阴营销服务部。租期自2006年4月1日至2009年4月1日，其中2006年3月20日至2006年3月30日为免租金期，用于被告安邦公司对房屋的装修。租金每年10000元，按季支付，双方并未约定续租事宜。在签订合同时，原告考虑到自己是被告湘阴营销服务部的负责人，公司又承诺在下拔费用中调节租金，所以，租金较低。租赁期届满后，原告要求增加租金重新签订租赁合同，被告只同意在原租赁合同的租金基础上增加10%的租金，双方多次协商未果，至此，被告继续租赁而未与原告重新签订合同，一直使用原告的房屋到2011年11月12日，共计31个月12天，未支付租金。为此原告特提起诉讼，请求人民法院判令被告支付房屋租金91584元（从2010年4月1日起按35000元／年算至2011年11月12日止）及利息，并承担本案的诉讼费用。另查明一：按照原告与戴新明、甘武兵同区段的门面（湘阴县高岭社区编号分别为23、33、21），戴新明一缝门面从2009年3月1日起至2012年3月1日止第一年18000元，每年按10%递增。戴新明出庭证实了上述事实。甘武兵一缝半门面从2009年8月31日起至2010年8月30日止，年租金26000元，二年后“随行应市”，甘武兵出庭证实了上述事实，且陈述2013年租金涨到了40000元的事实。甘武兵的租赁户周胜明出庭作证，租甘武兵一缝半门面，每年租金26000元，今年为40000元的事实。另查明二：关于被告搬出门面的时间，因被告未在限期内提供证据，认可原告确定的日期。以上事实，有原、被告提供的证据、庭审材料在倦佐证，足以认定。本案的焦点问题是：一、2006年3月签订的合同到期后，双方是否按原合同继续履行？是否要重新签订新的合同？被告方在合同到期后继续租赁原告的房屋应按多少房屋租金进行计算？对未付的房屋租金是否应当计算利息？针对以上焦点，本院评判如下：（一）2006年3月，原告与被告签订房屋租赁合同，2009年3月31日到期后，原告认为租金过低，提出异议，要求被告增加房屋租金，原、被告应当就增加租金重新签订新的合同，或终止租赁。但是，原告考虑到自己原系被告湘阴县营销服务部的负责人，没有终止租赁。被告认为湘阴县营销服务部系原告开办筹建，对原告多次找被告商量提高租金重新签订合同的请求一拖再拖，曾经许诺在原合同基础上提高10%的租金，可是直到被告搬离，也没有与原告重新签订合同。根据以上事实，本院认为，原、被告虽然没有重新签订合同，但是，双方有对原租赁合同的租金提高有重新约定的合意，应当认定原、被告对原租赁合同的明示更新，不属合同法规定的续租，即租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效的情形。由于原、被告在合同到期后，二年多时间内没有重新签订书面合同，应视原、被告之间的房屋租赁为不定期租赁。对被告认为系续租的请求，本院不予支持。由于被告继续租赁原告房屋及原告多次请求提高租金的事实存在，在被告同意增加租金，双方又没有达成协议的情况下，符合合同法约定不明的处理，即双方就合同内容约定不明确的，又没有国家标准、行业标准的，可按照合同履行地的市场价格进行确定。因此，对原告的二缝门面租金，参照同区段，同时间的戴新明、甘武兵的门面租金的市场价格（戴新明2009年3月1日至2012年3月1日一缝门面租金为18000元／年，甘武兵2009年8月30日至2012年8月30日一缝半门面租金26000元／年），采用平均值为35000元／年，即租金91580元，且放弃了被告租赁原告第二层住宅租金的处理请求，本院予以支持。对被告提出原告诉求超过诉讼时效的请求，因原告多次要求被告支付租金，无超诉讼时效情形，所以，本院不予支持。原告多次请求被告支付租金，被告一直未支付，事实存在。虽然双方对支付租金没有约定，但是依照合同法的规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告没有履行上述义务，应当承担违约责任。鉴于原告在合同届满后，对被告继续租赁及未支付租金，没有采取解除合同来保护自己的合法权利，原告亦有一定的过错。因此对原告要求被告承担违约责任请求的时间、利率应作适当调整。即从2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算到本判决书生效确定履行之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百三十六条第一款第（三）项以及《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条，第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：由被告安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司于本判决生效之日起三日内支付原告湛树勋房屋租金91580元及利息（租金35000元从2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率算至2011年3月31日止；租金70000元从2011年4月1日起按中国人民银行同期贷款利息计算到2011年11月12日止；租金91580元从2011年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算到本判决书生效确定履行之日止）。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元，由被告安邦财产保险股份有限公司岳阳中心支公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　成兵武审　判　员　　蒯　红人民陪审员　　蒋再田二〇一三年十二月三十日书　记　员　　成岚岚附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百三十六条第一款第（三）项下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。来源：百度搜索“”