（2014）神民初字第01547号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-03-13

案件名称

王录花与徐俪坪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

神木县人民法院

所属地区

神木县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王录花,徐俪坪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

陕西省神木县人民法院民事判决书（2014）神民初字第01547号原告王录花，女，1946年12月12日出生，汉族委托代理人王涛，陕西秦北律师事务所律师。被告徐俪坪，男，1979年1月23日出生，汉族委托代理人李红霞，神东律师事务所律师。原告王录花诉被告徐俪坪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨明军、代理审判员刘卫国、人民陪审员陈建军组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王录花及其委托代理人王涛与被告徐俪坪的委托代理人李红霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王录花诉称：2010年12月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同。约定将原告位于大柳塔镇柳兴街同心商城一层的六间房屋出租于被告使用，租期十年，年租每间两万元，从2010年12月1日起至2020年12月1日止。合同签订后被告未按照合同约定的至合同签订之日起，付清第一年房租及抵押金三十万元，第二年房租费及合同期十年内的房租费均需提前一个月交清。被告也未按照合同约定在房屋改造中将房屋后��全部拆除。另被告还将原告房屋随意向外转租。被告行为严重违反了合同约定，故诉至法院请求依法解除原告及被告的租赁合同；由被告付原告2012年违欠的房租费；诉讼费用由被告承担。被告徐俪坪辩称：首先针对原告的诉讼请求，被告认为应该驳回原告的第一项诉讼请求，因双方签订合同时，没有约定协议解除合同的条件，也没有达到法定解除合同的条件；对于原告的第二项诉讼请求，被告认为应予以驳回，实际上被告已经全额支付了2012年及2013年的房屋租赁费，既然前两项诉讼请求无法成立，故应由原告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交证据一、土地使用证、房屋产权证各两份，用以证明原告对诉讼房产具有合法的所有权。证据二、2010年12月110日签订的同心商城租房合同一份，用以证明诉讼房产的租金每间为2万元，共六间为12万元。楼梯间每间每年8000元。共计128000元，于每个租赁年度起始日前一个月付清；租赁的起始日为签订日期之日起扣除房租装修期3个月，即每年的3月1日；被告应在合同签订之日向原告交纳抵押金30万元；被告对租赁房屋进行改造时，对原告的后墙必须保留，在合同期内被告不得随意向外转让等租赁的相关权利义务。证据三、牛爱生出具的证明一份，用以证明五家共同聘用的管理人员证明原告房屋租赁起始年度为每年的3月1日。证据四、1，工行牡丹灵通卡E时代活期类存款对账簿；2，中国邮政储蓄银行大柳塔支行卡号为××××××××××××××××储蓄存折一份，用以证明被告首先以对账簿欺骗原告，在原告得知事情后又以银行存折交纳抵押金然后再取出全部押金款的方式欺骗原告未履行合同约定的义务。原告的签订的租赁合同应依法予以解除。被告徐俪坪向法庭递交了证据一、2012年至2013年的房租费收据5支，证明目的是被告已足额向原告交纳房屋租赁费。证据二、押金证明一份，用以证明徐俪坪向同心商城交纳的押金30万元。证据三、食品流通许可证，用以被告租赁原告的房屋一直由原告使用经营。对于原告提供的证据一、证据二被告无异议。对于原告提供的证据三，被告对真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为该份证明并不能证明双方是从2011年3月1日开始计费的。该份证明仅能证明同心商城五户与被告同日签订的租房合同；对于原告提供的证据四，被告对真实性无异议，但对于证明目的有异议，对于工行的该份证据不予认可，因为与本案无关联性。认为被告将押金取出的行为并不是被告欺骗原告，合同约定被告对该押金具有所有权，故被告对该押金具有支配权。对于邮政储蓄的存折真实无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰能证明被告向原告交纳押金30万元。对于被告提供的证据一，原告对于该份证据不予认可，认为按照约定每户应单独缴费，但至今原告也没有收到被告所交纳的房屋租赁费。即使该份证据成立，被告也存在违约，因收据所写日期为4月1日也违背了合同的约定。对于被告提供的证据二，原告对于该份证据的真实性及证明目的有异议，认为合同约定抵押金应交付给原告，不能由其他人保管，被告已经违约。抵押金的性质是作为担保合同履行的保证金，其对被告履行交付房租期限，金额以及对房屋设施设备的保护转租转让的规定等履行合同条款相关义务的保证，不得脱离抵押权人的保管，而被告所列举的证据是以存款的方式交由郭志强代管、使用，已经改变了抵押的性质。因而该证据不能证明被告已经交纳抵押金的义务。对于被告提供的证据三、原告对真实性无异议，对于证明目的有异��，被告在租赁原告房屋时明确的约定向外转租转让需征得原告的同意，而这份证明恰恰证明了被告在租赁合同后，已经转租神木县千家乐商贸有限公司使用，而且千家乐公司仅仅是作为登记的户主，而事实上在原告的租赁场所内有四家商户分别租赁使用，徐俪坪与千家乐公司是两个不同的法律主体。从法律上来说，徐俪坪已经将原告房屋转租给千家乐公司了。经审查，本院认为原告提供的证据一、证据二，证据四被告无异议，且与本案有关联性依法予以确认。原告提供的证据三，被告虽有异议，但该组证据与证据一可相互印证，依法予以采信；被告提供的证据一，可证明被告向甲方交付2012年房租费的事实，依法予以采信；被告提供的证据二，可证明被告向甲方交付抵押金叁拾万元的事实，依法予以采信；被告提供的证据三，可证明被告为神木县千家乐商贸有限责任公司负责人的事实，依法予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证和本院的认证，查明以下事实：原告王录花与王某某在神木县大柳塔镇前柳塔村共同共有房屋六间，2010年12月1日，原告王录花作为共有人与郭某某、贺某某、白某某、李某某五人（甲方）与被告徐俪坪（乙方）签订了“同心商城租房合同”，合同约定：甲方将位于大柳塔镇柳兴街同心商城一层出租于被告封顶使用，租赁期十年，租金为每间贰万元；签订合同之日起付清第一年房租费及抵押金叁拾万元，第二年房租费及合同期内的房租费提前1个月交清，抵押金存银行利息归徐俪坪，存折由王录花保管；甲方要求对一层进行彻底改造，打隔墙、后墙（王某某后墙保留一半）；甲方给乙方装潢期限为三个月。在合同期内，乙方不得随意向外转让，如需转让，必须取得甲方的同意后方可进行；所占��四房主（包括原告王录花）第一层楼梯间，每间按每年捌仟元……。原、被告在履行合同过程中发生纠纷，原告曾于2012年6月向神木县人民法院提起诉讼，要求解除合同并由被告支付拖欠的2012年房租费，后撤诉。另查明，神木县工商行政管理局于2010年4月23日向神木县千家乐商贸有限责任公司颁发了食品流通许可证，有效期限：自2010年6月10日至2013年6月；该公司负责人为徐俪坪。被告徐俪坪于2012年4月1日将2012年的房租费交至甲方，甲方出具了盖有“同心商城收费专用章”的收据五支；同日交甲方抵押金叁拾万元，并由甲方除原告王录花之外其余人向被告出具了证明一份。本院认为，原告王录花与郭某某、贺某某、白某某、李某某五人（甲方）与被告徐俪坪（乙方）签订的“同心商城租房合同”，系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，系双方当事人的真��意思表示，合法有效，应依法予以保护，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告王录花与被告徐俪坪在履行合同过程中，因抵押金的保管及租赁费的交付时间发生纠纷，双方本应互谅互让协商解决，但双方未能协商一致而诉至法院，经本院多方调解但始终未能达成一致意见。被告徐俪坪在履行合同的过程中交付抵押金及2012年房租费的时间、方式虽存在瑕疵不妥之处，但并未构成根本性违约，不存在约定或法定解除合同的情形；而且甲方五人共同与被告徐俪坪共同签订的“同心商城租房合同”，仅因一人的纠纷而解除，将会给其他人带来不同程度的损害，对商城造成不利影响；为维护合同的稳定性及社会经济的稳定，不宜解除原告王录花与郭某某、贺某某、白某某、李某某五人（甲方）与被告徐俪坪（乙方）签订的“同心商城租房合同”。故对原告��求解除租房合同的诉讼请求，依法不予支持；但被告拖欠2013年房租费应即时给付原告，故对原告要求被告支付2013年房租费的诉讼请求，依法应予以支持。但原告要求被告支付所欠房租费利息的诉讼请求，因双方未约定且于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王录花与被告徐俪坪解除租房合同的诉讼请求；二、由被告徐俪坪于判决生效后5日内向原告王录花支付2013年房租费12.8万元。三、驳回原告王录花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告徐俪坪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审　判　长　　杨明军代理审判员　　刘卫国人民陪审员　　陈建军二〇一三年十二月三十日书　记　员　　王利平来源：百度“”