（2013）海民初字第3506号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-13
案件名称
裕景（厦门）物业管理有限公司与林海滨、林英婴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裕景（厦门）物业管理有限公司,林海滨,林英婴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第3506号原告裕景（厦门）物业管理有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人陈永栽。委托代理人黄立新、游相兵，公司职员。被告林海滨，男，1968年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告林英婴，女，1971年1月9日出生，系台湾地区居民，住台湾地区台北市。原告裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称裕景物业公司）与被告林海滨、林英婴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶炎乾独任审理，并于2013年11月20日依简易程序公开开庭进行了审理。原告裕景物业公司的委托代理人黄立新、游相兵，被告林海滨到庭参加诉讼，被告林英婴经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告裕景物业公司诉称，2005年10月18日，原告接受东方高尔夫别墅区开发商——东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司之委托为“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人提供物业管理服务，此后，厦门市物价局批准原告在物业管理过程中，依照核定的标准向“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人收取物业管理服务费等费用。接受委托后，原告所组派的东方高尔夫别墅物业管理处即向包含被告在内的诸业主及使用人依约提供物业管理服务。但被告作为“东方高尔夫别墅”133单元（09-6）房屋之业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依法履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2010年12月1日起至2013年6月30日止，被告连续拖欠31个月的物业管理服务费和房屋公共维修金等不予缴付。上述各项费用累计达人民币47088元（含滞纳金）。原告曾为此致函被告催缴上述费用，但迄今无果。原告认为，原告依约向被告在内的全体业主及使用人提供物业管理服务并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受法律保护；被告拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了法律的规定。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院请求判令：1、被告向原告缴付2010年12月至2013年6月份的物业管理费34639.40元、公共维修金2163.8元，并支付滞纳金10284.8元（滞纳金自2010年12月8日起按每日万分之五之计算，应计到人民法院判令被告还款之日止）累计至2013年6月30日为47088元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告林海滨辩称，1、业主与原告关于《东方高尔夫别墅社区前期物业管理服务合同》无效，理由为：根据原告提供的《东方高尔夫国际社区南一、二、三别墅前期物业服务合同》，该合同有效期为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，而原告索要2010年12月至2013年6月份的管理服务费及滞纳金等，而东方高尔夫别墅业主委员会于2013年5月份成立，此外与业主签订服务合同的为裕景（厦门）物业管理有限公司东方高尔夫别墅物业管理处，该管理处不具备法人资格，因此原告与业主的服务合同是无效的；2、任何物业公司服务不到位都不能要求索取服务费，庭院门口树木被搬走，物业公司不知情、进出别墅的车辆没有门禁卡、被告房屋至今尚未装修，但被其他装修工人作为休息和建材堆放场所，户外杂草丛生，对此被告与原告交涉无果；3、原告该管理处全部转包给别人，别墅区的漂亮是业主用钱堆出来的，不是服务使然；4、物业管理费为业主共同公平缴付，但原告随意同意有些业主几年不用缴费、有些业主给予减免，因此原告无权向善意业主收取费用；5、该小区物业服务不行，让城建大队开具超过几十张罚单；6、原、被告正在进行协商，却又另行起诉。综上，服务合同无效、服务质量低劣，被告仅同意支付公共需要承担的水费、电费，不同意支付物业管理费和滞纳金。被告林英婴未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年4月1日，被告林海滨、林英婴购买东方高尔夫球场配套居住社区南三地块09型6号别墅（东方高尔夫别墅133号）房产，并于同日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，房产建筑面积为349.2平方米。2009年12月22日，原告与案外人东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订了一份《东方高尔夫别墅社区南一、二、三区别墅物业服务委托合同》，约定将东方高尔夫别墅社区南一、二、三区别墅的物业管理委托原告实行物业管理；第四十四条约定，若至2010年12月31日，东方高尔夫别墅社区尚未成立业主委员会，双方应该在合同期满前一个月，就是否续约进行协商。此后，原告与案外人续签三份《东方高尔夫别墅社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》，物业服务期限自2011年1月1日至2011年12月31日，第二份自2012年1月1日至2012年12月31日，第三份自2013年1月1日至2013年12月31日。2010年4月1日，原告与被告林海滨、林英婴签署《东方高尔夫别墅社区前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，第四条约定，住宅按建筑面积每月每平方米3.2元，被告方转让物业时，需缴清转让之前的物业管理服务费用等相关费用。每次缴纳费用时间：自首次缴纳物业管理服务费用后，每半年的首7日内。第五条约定，业主自该栋房屋交付使用第一个月起，按月向原告下属的管理处缴交房屋公共维修金。本物业的房屋公共维修金标准确定为每月每平方米建筑面积0.2元，被告方应在每月缴交物业管理服务费用时一同缴交。第九条约定，被告方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。同日，被告与案外人东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订《东方高尔夫别墅社区业主临时公约》。该公约第三十二条约定，“……业主应自发展商向业主书面通知办理入住手续之日起的次月起缴纳物业管理服务费用。”2007年3月6日，厦门市海沧区发展和改革局出具厦海发价（2007）9号《关于东方高尔夫别墅社区物业管理服务收费标准的函》，规定别墅区物业管理服务收费实行市场调节价，原告管理的东方高尔夫别墅社区物业管理服务项目和收费标准，由原告和业主通过签订物业管理服务合同的形式约定。原告还提交2010年、2011年、2012年、2013年对被告的催款通知书及投递底单，证明其已通知被告缴费。后因被告未予缴纳，原告遂诉至本院，提出如上诉求。另查明，一、被告林海滨、林英婴系夫妻关系，两被告缴交了2010年6月至2010年11月的物业管理费和公共维修金；二、东方高尔夫别墅小区业主委员会于2013年7月22日登记备案，该委员会于2013年10月30日向原告发函，指出原告对东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务截止于2013年10月31日，通知原告在撤场前与临时代管物业企业办理相应的交接手续。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》、厦门市海沧区发改局《关于东方高尔夫别墅社区物业管理服务收费标准的函》、商品房买卖合同、缴费发票、催缴通知书、邮件底单、东方高尔夫别墅小区业主委员会《关于指定代管物业服务企业的通知函》及当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，被告林英婴系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。本案当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系地原则，本案应当适用中华人民共和国法律。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告林英婴无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，应视为放弃抗辩的权利。原告作为海沧区东方高尔夫球场配套居住社区南三地块别墅小区物业管理服务单位，被告作为海沧区东方高尔夫球场配套居住社区南三地块09型6号别墅（东方高尔夫别墅133号）房产业主，双方之间形成物业服务合同关系。原告在为被告提供了物业管理服务的前提下，有权依据厦门市海沧区发展和改革局核定的物业服务收费标准及双方在物业服务合同中的约定向被告收取相应的物业管理服务费等费用。被告作为小区业主，未依约支付从2010年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理服务费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核定，物业管理服务费应为34640.64元（349.2平方米×3.2元／月×31个月），房屋公共维修金应为2165.04元（349.2平方米×0.2元／月×31个月），原告诉请被告向原告缴付物业管理服务费34639.4元、房屋公共维修金2163.8元，该诉求并未超过核定金额，本院予以支持。原告主张的未缴纳费用相应的滞纳金，物业服务合同中约定缴费时间为每半年的首7日内交纳，故被告应自每半年第8日起以未支付款项为基数按合同约定按日万分之五的标准支付滞纳金。上述所欠款项系两被告在婚姻存续期间所欠，应按夫妻共同债务处理，由两被告共同偿还。被告林海滨虽在庭审中提出多项抗辩，但未提供相应证据予以证实，故本院不予支持其抗辩意见。被告林英婴经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告林海滨、林英婴于本判决生效后十日内支付原告裕景（厦门）物业管理有限公司物业管理服务费34639.4元、房屋公共维修金为2163.8元共计36803.2元并支付滞纳金（以当年应支付的物业管理费和公共维修基金为基数，按日万分之五的标准计算，自当年的半年第8日起计算至本判决确定生效之日止）。如被告林海滨、林英婴未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费977元减半收取488.5元，由被告林海滨、林英婴负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告裕景（厦门）物业管理有限公司、被告林海滨可在判决书送达之日起十五日内，被告林英婴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 叶炎乾二〇一三年十二月三十日代书 记员 李巧婷附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”