（2013）松民三（民）初字第2825号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-10-19
案件名称
上海奇羡实业有限公司与上海泗泾私营经济开发区管理委员会、上海晟然绝缘材料有限公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海奇羡实业有限公司,上海泗泾私营经济开发区管理委员会,上海晟然绝缘材料有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2825号原告上海奇羡实业有限公司。法定代表人丁良。委托代理人瞿曦，上海秉盛律师事务所律师。委托代理人陈亮，上海秉盛律师事务所律师。被告上海泗泾私营经济开发区管理委员会。法定代表人顾福星。被告上海晟然绝缘材料有限公司。法定代表人涂张应。上述二被告共同委托代理人周成松，上海磊天律师事务所律师。上述二被告共同委托代理人沙剑，上海磊天律师事务所律师。原告上海奇羡实业有限公司（以下简称“奇羡公司”）与被告上海泗泾私营经济开发区管理委员会（以下简称“泗泾开发区管委会”），上海晟然绝缘材料有限公司（以下简称“晟然公司”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2013年12月4日、12月19日两次公开开庭进行了审理。原告奇羡公司的委托代理人瞿曦，陈亮，被告泗泾开发区管委会及晟然公司的共同委托代理人周成松到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告奇羡公司诉称：1995年11月3日，原告与被告泗泾开发区管委会订立《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》，协议约定原告以每亩8万元价格买受东至上海瑞邦实业有限公司，南至上海玉叶实业有限公司，西至厂区道路（上海盛业印刷有限公司），北至被告晟然公司厂区之1.8亩地块（以下简称“系争土地”）的土地使用权。次年，原告在系争土地上加盖了房屋，期间以自营和租赁的方式持续在系争土地上经营至今。被告泗泾开发区管委会于2006年办理了松江区SJ-06-008地块（系争土地包括在其中）国有土地使用权登记，但被告泗泾开发区管委会并未按约与原告办理物权登记手续，而是于2009年将SJ-06-008地块以在建工程转让的形式作价350万元转让给被告晟然公司，并协助被告晟然公司办理了过户手续。而根据2009年2月28日《松江区SJ-06-008地块在建工程房地产市场价格评估报告》，该地块在估价时点的价值为5，029，401元，其中土地价值3，249，051元，建筑物价值1，780，350元。综上，原告认为，两被告恶意串通，具体表现为，被告晟然公司在明知ST-06-008地块上有原告搭建的建筑物的情况下，仍然以明显低于市场价格受让地块，损害了原告的利益，而且两被告之间并未订立土地使用权转让合同，而是以在建工程转让协议的形式转让该在建工程范围内的土地，而系争土地上原告已造有建筑物，该建筑物不应包括在两被告之间的在建工程转让标的中。综上，系争建筑物范围内的土地使用权转让应属无效。现原告起诉至法院要求：1、确认两被告之间签订的《在建工程转让协议书》中1.8亩土地使用权转让之部分无效；2、两被告就系争1.8亩土地使用权，办理相关物权恢复变更登记手续，恢复登记至被告泗泾开发区管委会名下。被告泗泾开发区管委会辩称：两被告之间并没有恶意串通，两被告虽然签订的是《在建工程转让协议书》但实际上ST-06-008地块上的在建工程都是被告晟然公司出资的，所以被告晟然公司支付给被告泗泾开发区的350万元就是土地价款，整个转让价格是合理的。至于原告搭建的房屋在转让时就告知被告晟然公司是违章建筑要拆除的。事实上原告的房子的确是违章建筑，不具有合法产权，故两被告也不存在侵犯原告的合法利益。另外，原告诉讼也超过了诉讼时效。综上，两被告签订的转让协议是合法有效的，目前涉案的房屋及地上物已经登记至被告晟然公司的名下，故原告要求恢复变更登记的请求亦不予同意。被告晟然公司辩称：辩称意见与被告泗泾开发区管委会一致。另外，其当时受让ST-06-008地块时根本不知道系争土地上的房屋系原告搭建，被告泗泾开发区管委会告知其系争土地上的房屋系被告泗泾开发区管委会的违章建筑，要拆掉的。其与被告泗泾开发区管委会并未恶意串通，其也支付了合理对价，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告于1996年7月26日成立，于2002年9月5日吊销营业执照，目前企业状态为吊销未注销，法定代表人为丁良。1995年11月3日，原告法定代表人丁良（乙方）与被告泗泾开发区管委会（甲方）签订《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》一份，约定双方就招商立项及征用上海市松江县泗泾镇东部经济开发区的土地使用权等事宜达成以下协议：一、乙方以每亩8万元的价格向甲方征用土地1.8亩，共计金额144，000元；二、土地使用性质为工业用地，企业注册在松江县泗泾镇；三、乙方须在本协议签订后壹个月内提供立项申报企业的各项材料；四、交款方式为第一期在签订本协议的同时交款30%（计4万元），第二期在甲方办好乙方项目的用地建设许可证时再付20%（32，000元），第三期在领到土地局批准文件后按实际土地亩数及地价结清余款；五、违约责任：1、甲方违约，如单方撤销协议或不能办理好各种手续的，须退回乙方所交的全部地价款，并按月息3%赔偿违约金；2、乙方如单方面撤销协议或不能按本协议规定提交有关材料和地价款的，已交的地价款全部作为违约金赔偿甲方。六、补充说明：乙方于96年5月底前将第三期款项计72，000元缴纳给甲方，逾期负本协议规定之违约责任且支付逾期利息给甲方（按银行现利率）。其中第六条系手写内容。上述协议系在复印后，甲方加盖公章，乙方丁良签字（签在法人代表处）。合同签订后，原告向被告支付了126，000元。被告将系争的1.8亩土地交付于原告使用，原告在系争土地上建造了两幢楼房，一直由原告使用（出租）至今。另查明：1998年4月3日，松江县人民政府出具批复［松府土用字（1998）第48号］，载明，经审核，同意被告泗泾开发区管委会征用泗泾镇叶家村叶西生产队耕地（灌溉水田）6179平方米，非耕地（农村道路74平方米，沟渠100平方米），合计征用土地6353平方米（折合0.635公顷）作为建造生产用房建设用地。2006年5月24日，松江区人民政府向被告泗泾开发区管委会出具通知［沪松府土字（2006）第181号］，载明：根据法律规定，依法收回6353平方米国有土地使用权，作为松江SJ-06-008号地块，由区房屋土地管理局实施土地使用权出让手续。2006年5月29日，上海市松江区房屋土地管理局作为出让方与被告泗泾开发区管委会作为受让方签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定被告泗泾开发区管委会受让SJ-06-008号地块，总面积6353平方米。合同另对转让年限，出让金额等进行了约定。2008年7月11日，两被告签订《在建工程转让协议书》，约定，被告泗泾开发区管委会就位于松江区SJ-06-008号地块，在建工程转让给被告晟然公司；在建工程建筑面积4643.9平方米；转让费合计350万元；支付方式为签订合同之日支付200万元，2009年6月30日支付130万元，待土地交易手续全部办妥、权证归被告晟然公司所有后一次性付清剩余部分；被告泗泾开发区管委会积极配合被告晟然公司办理土地交易的相关手续，并及时提供必须由被告泗泾开发区管委会提供的有关材料，办证过程中所涉及费用全部由被告晟然公司承担。2009年2月28日，被告泗泾开发区管委会委托上海房地产估价师事务所有限公司出具《松江区SJ-06-008号地块在建工程房地产市场价格评估报告》，评估结果为：松江区SJ-06-008号地块在建工程（土地面积6353平方米，规划建筑面积4643.9平方米），估价时点2009年2月18日的市场价格为5，029，401元，土地市场价值为3，249，051元，建筑物市场价值为1，780，350元。2009年6月16日，松江区SJ-06-008地块登记于被告晟然公司名下，房地产权证为沪房地松字（2009）第0141**号。2011年8月1日，松江区SJ-06-008地块的建筑物4632.08平方米登记于被告晟然公司名下，房屋坐落于松江区泗泾镇望东南路XXX弄XXX号，房地产权证号为沪房地松字（2011）第0229**号。2013年10月17日，被告泗泾开发区管委会以本案原告为被告提起诉讼，要求解除双方签订的《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》，该案尚在审理过程中，现已中止审理，案号为（2013）松民三（民）初字第2595号。还查明：2013年4月1日，丁良向本院起诉两被告，诉请内容同本案，案号为（2013）松民三（民）初字第752号，该案中丁良明确因签订合同时原告尚未成立，故其系作为原告的法定代表人与被告泗泾开发区管委会签订合同，但实际合同主体应为原告与被告泗泾开发区管委会，故丁良撤回该案诉讼。在该案中，本院于2013年6月6日至现场进行勘查，SJ-06-008地块为一块长方形地块，地块北面是一幢厂房（为产证所载的4632.08平方米）及若干幢房屋及简易用房，地块南面为两幢东西向二层厂房（原告所搭建），该两幢厂房部分作车间使用，南面一幢顶楼用活动板搭建了第三层，北面一幢西面部分用砖搭建了第三层。该两排厂房北面有一堵围墙与其他房屋分割开来。原告搭建的两幢厂房没有房产证或建设规划许可证。在该案中原告提出《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》上第六条手写部分系事后添加。审理中，原、被告对于本案合同相对方为原告与被告泗泾开发区管委会无异议；双方对于752号案件中的现场勘查笔录也予以认可，并表示目前状态相同。审理中，被告晟然公司为证明其受让在建工程已经支付了对价而向本院提供了两组依据。第一组为收款人上海世强私营经济开发有限公司（以下简称“世强公司”）支票存根、本票、进账单等，证明已经支付土地款合计3，673，913.98元；第二组证据为其与上海泗泾建筑工程有限公司（以下简称“泗泾建筑公司”）的建设工程施工合同、收款人为泗泾建筑公司的支票存根、发票、进账单等，证明在建工程的工程款均系其支付。原告对于第一组证据的真实性没有异议，但认为收款人为世强公司，与被告泗泾开发区管委会无关，而且付款的时间、金额与两被告约定也无法对应，并且金额小于合同约定的350万元；第二组对于形式上的真实性无异议，但实际支付404万元，与合同价410万元无法对应，支付主体是否都是被告晟然公司也存在疑问，从付款时点来看，在两被告达成交易前付款已经开始，说明两被告存在恶意串通，况且上述钱款是否真实支付也无进一步证据予以印证。被告泗泾开发区管委会对于支付的款项均予以确认。以上事实，由《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》、《在建工程转让协议书》、《上海市国有土地使用权出让合同》、评估报告、上海市房地产权证、批复、通知、现场勘查笔录、照片及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：两被告之间签订《在建工程转让协议》是否合法有效？首先，没有证据证明被告晟然公司在与被告泗泾开发区管委会签订在建工程转让协议时，已经知晓被告泗泾开发区管委会与原告之间存在合同关系，且知晓系争土地上有原告出资建造的房屋。其次，原告与被告泗泾开发区管委会协议书约定的1.8亩土地仅是SJ-06-008地块一小部分，不能单独进行转让，鉴于物的不可分割性，如因为该一小部分土地上存在一个征用土地协议就禁止土地使用权人对整块土地进行转让，亦于理不合。综上，本院认为没有证据证明两被告存在恶意串通损害原告合法权益的行为。原告要求确认《在建工程转让协议书》涉及1.8亩部分无效并恢复登记的诉讼请求，既无事实法律依据，又无可操作性，本院不予支持。当然，本院的上述认定并不意味着认为被告泗泾开发区管委会不存在过错、对原告的损失不予救济，被告泗泾开发区管委会的过错程度以及原告的损失赔偿，双方可以在（2013）松民三（民）初字第2595号案件中解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《物权法》第九条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海奇羡实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告上海奇羡实业有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一三年十二月三十日书 记 员 黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…… 搜索“”