（2013）甬镇民初字第657号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2015-01-07
案件名称
宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司与卓财良、裘伟东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司,卓财良,裘伟东,宁波市镇海招宝名府大酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬镇民初字第657号原告：宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区招宝山路**号。法定代表人：刘传平，该公司总经理。委托代理人：杨杰，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：金宝祥，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：卓财良。被告：裘伟东。第三人：宁波市镇海招宝名府大酒店（普通合伙）。住所地：浙江省宁波市镇海区招宝山街道聪园路595儿童乐园配套用房。代表人：胡小平，该合伙企业执行事务合伙人。原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司（以下简称招宝山旅游开发公司）诉被告卓财良、裘伟东及第三人宁波市镇海招宝名府大酒店（普通合伙）（以下简称招宝名府酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由代理审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨杰到庭参加诉讼，被告卓财良到庭参加诉讼，被告裘伟东第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人招宝名府酒店经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招宝山旅游开发公司起诉称：2010年9月26日，原告与被告卓财良、裘伟东签订房屋租赁协议书一份，约定原告将位于宁波市镇海区招宝山街道寿昌公园东侧一幢面积约1054平方米的房屋（镇海儿童公园配套用房）出租于两被告使用，合同约定：租期为六年，自2011年1月15日起至2017年1月14日止，第一年度租金为人民币46万元，以后每年度租金逐年递增5%，除第一年度租金外，以后每年度租金需于上一年12月28日前付清，若承租方未按时向出租方支付租金，每逾期一天，还需每天向出租方支付所欠款项2%的违约金。合同签订后，原告按约向两被告交付租赁房屋，两被告在支付第一年度租金后，仅支付第二年度租金中的196750元，未支付剩余应付租金，且擅自将房屋转租给第三人招宝名府酒店。在多次催讨租金未果的情况下，原告诉诸法院，诉讼请求：1.依法判令原告与两被告之间签订的房屋租赁协议书自两被告收到起诉状副本之日起解除，在审理中明确该项诉讼请求为：要求确认双方于2010年9月26日签订的房屋租赁协议自2013年7月11日起解除；2.依法判令两被告及第三人立即腾退租赁房屋；3.依法判令两被告支付租金557193元［从2012年1月15日起暂计至2013年7月11日，计算公式：460000元×（1＋5%）-196750元＋460000元×（1＋5%）×（1＋5%）÷365天×195天，此后至腾退之日按合同约定的租金标准计算］；4.依法判令两被告支付违约金154592元（从2011年11月28日起暂计至2013年7月9日以所欠租金为基数每日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，实际要求计算至被告支付之日）；5.依法判令被告支付电费30000元（从2013年2月暂计至同年6月，按每月6000元标准计算，实际要求计算至腾屋之日），在审理中原告撤回该项诉讼请求。被告卓财良答辩称：其与第三人招宝名府酒店的代表人胡小平是夫妻关系，招宝名府酒店另一合伙人卓钰为其儿子。租赁房屋是违章建筑，并无产权证。第二年度租金其已支付334828元，原告关于其未支付第三年度租金的陈述属实。房屋租赁协议是在2010年9月26日签订的，合同生效后，租赁房屋实际一直交由第三人招宝名府酒店占有使用。房屋租赁协议书中的附加条款一约定其需确保装修费用在300万元以上，其认为该条款不合理，过高的装修费用导致后期经营亏损，附加条款二约定经营期满一年后，出租方根据承租方的业绩酌情给予经济奖励，但实际并未给予过，要求从租金中予以抵扣。因租赁房屋无产权证，水电费缴纳账户不能单独开立，水电费由原告对各承租户统一收取。因租期是到2017年届满，故在其提前腾房的情况下，要求原告赔偿装修费用。被告裘伟东答辩称：当初招投标时是其中标的，房屋租赁协议是其于2010年9月26日签订的，但中途其退出，租赁房屋有无转租给第三人招宝名府酒店，其不知情，房屋确是由第三人在经营使用，但第三人的实际经营与其无关。第三人招宝名府酒店未到庭应诉，但其代表人胡小平于2013年12月23日接受本院询问时称：原告与两被告之间租赁协议签订后，租赁房屋实际一直交由其所经营的招宝名府酒店占有使用，因租赁房屋无产权证，故现无法通过消防及营业执照的年检，自2013年11月起招宝名府酒店就停止营业。原告向本院提交了如下证据：1.房屋租赁协议书一份，欲证明原告与两被告之间存在房屋租赁合同关系以及双方对租期、租金数额、租金支付方式及违约责任等内容的约定。2.律师函副本及ems快递单各一份，欲证明两被告行为构成违约及两被告已收到该函的事实。3.宁波银行现金缴款单三份及发票记账联两份，欲证明其已收到两被告支付的租金共计196750元以及其已开具票据的事实。4.宁波市镇海区人民政府协调会议纪要一份，欲证明相关政府部门对租赁房屋定位为临时建筑的事实。经庭审质证，对原告提供的上述证据，被告卓财良质证时认为：对证据1所载条款的真实性无异议，但对该证据中卓财良的名字是否系其本人所签无法确定。对证据2的真实性无异议，表示律师函确已收到。对证据3、4的真实性均无异议。被告裘伟东的质证意见如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，表示律师函确已收到。对证据3、4，其未于2013年12月26日到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告卓财良向本院提交了如下证据：1.房屋租赁协议书一份，欲证明该证据与原告提供的合同在条款内容上一致，但合同落款处并无其签名的事实。2.招宝山街道党工委酝酿会议抄告单复印件及关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示复印件各一份，欲证明对房屋租赁协议书中约定的经济奖励曾确定过抵扣部分租金的方案。3.发票联一份、发票联复印件一份及收据两份，欲证明其已支付租金的情况。4.开具日期为2011年6月2日收款收据复印件一份及收款收据两份，欲证明其已支付水电费的情况。5.2011年7月9日宁波晚报a08版复印件一份，欲证明因租赁房屋属于违章建筑遭到投诉，导致第三人招宝名府酒店经营不善的事实。6.报告及关于招宝名府大酒店合伙人股权退股说明各一份，欲证明被告裘伟东已退出第三人招宝名府酒店合伙经营的事实。经庭审质证，对被告卓财良提供的上述证据，原告质证时认为：对证据1的真实性无异议，但表示该证据之所以无被告卓财良的签名，是因为当时合同一式四份，卓财良持有的一份合同是在原告签字盖章后，卓财良就取走，故卓财良有无在上面签字其也不知晓。对证据2，表示该组证据系复印件，其未见过该组证据，故对其真实性无法确认。对证据3中的两份收据的真实性无法确认；对证据3中的其他证据的真实性无异议。对证据4中的开具日期为2011年6月2日收款收据复印件的真实性无法确认；对证据4中的其他证据的真实性无异议，但表示两被告仅支付了部分水电费，且存在偷电行为。对证据5，表示对其真实性无法确认，且认为即使该证据真实，租赁房屋进门台阶占人行道系承租方装修时改造导致，过错在于承租方。对证据6，原告表示其未收到过该组证据，无法确认该组证据的真实性，被告裘伟东之前也未与原告联系要求解除租赁协议，且该退股说明仅第三人内部各合伙人之间的关系，与原告无关，且该证据证明转租的事实。被告裘伟东的质证意见如下：对证据1、6的真实性均无异议。对证据2，表示其未见过该组证据，故无法确认其真实性。对证据3中的发票一份，其未于2013年12月26日到庭应诉，亦未提交书面答辩意见；对证据3中的其他证据，其表示对此不知情，故拒绝予以质证。对证据4、5，表示其对此不知情，故拒绝予以质证。被告裘伟东未向本院提交证据。第三人招宝名府酒店未向本院提交证据。为查清本案事实，本院于2013年10月20日到租赁房屋所在地拍摄照片五张。原告招宝山旅游开发公司、被告卓财良对该证据的真实性均无异议。被告裘伟东未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。为查清事实，本院于2013年9月17日对被告卓财良进行询问，于2013年12月23日对被告卓财良、第三人招宝名府酒店代表人胡小平进行询问，并分别制作询问笔录各一份。原告招宝山旅游开发公司、被告卓财良对该组证据的真实性均无异议。被告裘伟东未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人招宝名府酒店未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃对原、被告提供的证据及本院调取的证据进行质证的权利。本院经审查认为，原告提供的证据1，被告卓财良虽对上述证据所载的其本人签名有异议，但未提供充分证据予以反驳，且未在法院限令的期限内提出笔迹鉴定申请，故对其异议本院不予采纳，被告裘伟东对其真实性无异议，第三人招宝名府酒店放弃对该证据进行质证的权利，本院对该证据的真实性予以认定。原告提供的证据2，两被告对该证据的真实性均无异议，第三人招宝名府酒店放弃对该证据进行质证的权利，本院对该证据的真实性予以认定。原告提供的证据3、4，被告卓财良对上述证据的真实性均无异议，被告裘伟东及第三人招宝名府酒店均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃对上述证据进行质证的权利，本院对上述证据的真实性均予以认定。本院经审查认为，被告卓财良提供的证据1，原告招宝山旅游开发公司与被告裘伟东对该证据的真实性均无异议，第三人招宝名府酒店放弃对该证据进行质证的权利，本院对该证据的真实性予以认定，且根据该房屋租赁协议书第六条记载，该协议书一式四份，原告的关于该证据无卓财良签名的解释具有较大可能性，本院对其该辩解意见予以采信。被告卓财良提供的证据2，因该组证据系复印件，且原告招宝山旅游开发公司与被告裘伟东对其真实性均有异议，故本院认为其不能单独作为认定案件事实的依据。被告卓财良提供的证据3，对其中的发票及发票复印件各一份，原告对其真实性无异议，对发票一份，被告裘伟东未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，对发票复印件一份，被告裘伟东无正当理由不同意质证，均可视为其放弃对上述证据进行质证的权利，第三人招宝名府酒店放弃对该证据进行质证的权利，故本院对发票及发票复印件的真实性均予以认定，对该组其他证据，原告对其真实性有异议，故不能单独作为认定案件事实的依据，对被告卓财良提供该证据欲证明的事实，本院将结合其他证据予以认证。被告卓财良提供的证据4，因原告表示在本案中不再要求两被告支付电费，故本院对该证据不发表认证意见。被告卓财良提供的证据5，该证据系复印件，原告对该证据的真实性有异议，且该证据无法证明被告卓财良提供该证据欲证明的事实，故本院对此不作认定。被告卓财良提供的证据6，系被告裘伟东及第三人的代表人胡小平等单方出具，原告对其真实性有异议，且该证据仅体现第三人内部各合伙人之间的约定，并无证据证明被告裘伟东与原告之间已解除双方签订的房屋租赁协议书，故本院对此不作认定。本院经审查认为，对于本院依职权调取的证据，原告招宝山旅游开发公司及被告卓财良对其真实性均无异议，被告裘伟东及第三人招宝名府酒店未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃对上述证据进行质证的权利，本院对其真实性均予以认定。根据已认定证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：原告招宝山旅游开发公司与被告卓财良、裘伟东于2010年9月26日签订房屋租赁合同一份，双方约定原告将位于宁波市镇海区招宝山街道聪园路595儿童乐园配套用房租赁给两被告使用，合同约定：租期期限自2011年1月15日起至2017年1月14日止；第一年度租金为46万元，第二年起租金逐年递增5%；第一年度租金分两次支付，2010年12月28日前支付其中的23万，2011年7月15日至同年7月21日期间付清余款，之后每年租金需于上一年12月28日前付清；两被告未按时支付租金属违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，需每日向原告支付所欠款项2%的违约金；超过30日，则原告有权采取措施，收回房屋。合同签订后，两被告向原告支付第一年度租金46万元，原告向两被告交付租赁房屋，两被告实际将房屋交由第三人招宝名府酒店（该酒店的代表人为被告卓财良的妻子）占有使用。2013年5月9日，原告向两被告及第三人发送书面通知，向其催讨所欠租金，两被告均表示收到过该律师函。对于双方有争议的第二年度租金中被告已支付的金额，本院认为，被告卓财良虽主张其已支付第二年度租金中334828元，但未提供充分证据予以证明，且原告提供的宁波银行现金缴款单及发票记账联，与被告卓财良提供的发票联及收据在付款金额、付款时间方面能互相印证，证明原告所主张的事实，故本院对被告卓财良的该主张不予采纳，对合同约定的应于2011年12月28日前付清的自2012年1月15日起至2013年1月14日止的租金483000元，本院认定两被告至今仅支付其中的196750元。另查明：在一审法庭辩论终结前，原告未向本院提供租赁房屋的建设规划许可证或临时建设规划许可证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未向本院举证证明其就租赁房屋已取得建设规划许可证或临时建设规划许可证等合法建造手续，需对此承担举证不利的法律后果，故原告与两被告之间签订的房屋租赁合同属无效合同。租赁合同无效，两被告应当将租赁房屋返还原告，又因两被告将涉案房屋交由第三人使用，第三人现实际占有涉案房屋，在原告与两被告之间的合同终止后，第三人负有腾房义务，故对原告要求两被告及第三人腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同虽无效，但两被告仍应当支付占有使用期间的房屋占有使用费，故对原告请求参照合同约定的租金标准，由两被告支付占有期间的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其中自2012年1月15日起至2013年1月14日止尚欠的占有使用费为286250元（483000元-196750元）；自2013年1月15日起至实际腾退之日止的占有使用费的计算标准：自2013年1月15日起至2014年1月14日期间按每日1389.45元（483000元／年×1.05÷365天／年）计算，自2014年1月15日起至2015年1月14日期间按每日1458.92元（483000元／年×1.05×1.05÷365天／年）计算。被告卓财良要求根据租赁合同附加条款二的约定，将原告允诺的经济奖励从租金中予以抵扣，但未提供充分证据证明其主张，故本院对其该辩解意见不予采纳。因房屋租赁合同属无效合同，故不存在违约行为，且原告又未举证证明其所受到的实际损失，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告表示撤回要求两被告支付自2013年2月至实际腾退房屋之日止电费的诉讼请求，对此本院认为，原告的该意思表示不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。被告卓财良提出原告对其装修费用予以补偿，但未在举证期间届满前以反诉形式提出，故有关装修费补偿的问题在本案中不予处理，两被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告卓财良、裘伟东及第三人宁波市镇海招宝名府大酒店（普通合伙）于本判决生效之日起二十日内腾退位于宁波市镇海区招宝山街道聪园路595儿童乐园配套用房；二、被告卓财良、裘伟东支付原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司自2012年1月15日起至2013年1月14日止的剩余房屋占有使用费286250元，该款项于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告卓财良、裘伟东支付原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司自2013年1月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（自2013年1月15日至2014年1月14日期间按每日1389.45元标准计算，自2014年1月15日至2015年1月14日期间按每日1458.92元标准计算），该款项于本判决生效之日起二十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11511.68元，由被告卓财良、裘伟东负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长 刘光明代理审判员 张晓圆人民陪审员 傅国君二〇一三年十二月三十日代书 记员 陈可群 关注公众号“”