（2013）松民三（民）初字第1668号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-06-01

案件名称

王力群与上海泗政房地产经纪事务所横港路店、上海泗政房地产经纪事务所等居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王力群,王志远,张煜雪,上海泗政房地产经纪事务所横港路店,上海泗政房地产经纪事务所

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条，第四百二十六条第一款

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2013）松民三（民）初字第1668号原告（反诉被告）王力群。委托代理人周俊桃，上海丰兆律师事务所律师。被告王志远。被告张煜雪。委托代理人王志远。被告（反诉原告）上海泗政房地产经纪事务所横港路店。诉讼代表人时堂浩，负责人。委托代理人柳波涛。委托代理人杨稳芳。被告上海泗政房地产经纪事务所。法定代表人潘亮明。委托代理人时堂浩。委托代理人柳波涛。原告王力群与被告王志远、张煜雪、上海泗政房地产经纪事务所横港路店（以下简称横港路店）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。期间，被告横港路店向本院提起反诉，本院于同年8月7日予以受理。同年8月26日，本院根据原告王力群的申请，依法追加上海泗政房地产经纪事务所（以下简称泗政房产）为本案被告。同年9月29日，本院根据被告泗政房产的申请委托鉴定单位对相关人员进行测谎鉴定，并于同年11月4日收到分析意见书。经对本案进行公开开庭审理，原告王力群及其委托代理人周俊桃，被告王志远（又系被告张煜雪的委托代理人），被告横港路店的诉讼代表人时堂浩（又系被告泗政房产的委托代理人）及其委托代理人柳波涛（又系被告泗政房产的委托代理人）、杨稳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王力群诉称：2013年4月21日，原告与被告王志远、张煜雪签订房屋买卖定金合同，约定被告王志远、张煜雪将位于本区泗泾镇泗宝路三湘商业广场86号1610室房屋售予原告。合同签订后，原告支付被告王志远、张煜雪定金100，000元。在签订合同时，双方约定税费由各方自行承担。然因被告横港路店的原因，导致税费的约定未明确，被告王志远、张煜雪不愿承担应承担的税费，正式的房屋买卖合同无法签订。因此，被告王志远、张煜雪应按相关法律的规定以及合同的约定双倍返还原告定金，而被告横港路店对此又有着不可推卸的责任。根据公平原则，被告横港路店还应承担总价2％的违约责任。因被告横港路店系被告泗政房产的分支机构，相应民事责任同时应由被告泗政房产承担。据此，请求法院判令：1、被告王志远、张煜雪双倍返还原告定金100，000元即200，000元以及定金利息，并由被告横港路店、泗政房产对此承担连带责任；2、被告横港路店、泗政房产支付原告违约金19，500元。审理中，原告放弃了上述关于定金利息的诉讼请求。被告王志远、张煜雪辩称：买卖双方约定税费由“乙方”即原告承担。现原告利用笔误进行杜撰，以开脱其违约责任。因此，不同意原告的诉讼请求。被告横港路店辩称：由于其工作人员柳波涛的笔误，将约定由“乙方”即原告承担的税费，写成了由“于方”承担。因此，其不同意原告的诉讼请求。同时，被告横港路店反诉称：经其居间，促成买卖双方签订了合同。现原告事后不想购买涉案房屋，遂借口税费约定不明要求解除合同。故反诉请求法院判令原告向其支付中介费19，500元��被告泗政房产辩称：首先，同意被告横港路店的答辩意见。其次，原告之前已有购房、售房的经历。原告在未发现笔误之前，曾明确税费由其承担，并要求做低合同价。因此，不同意原告的诉讼请求。针对被告横港路店的反诉，原告王力群辩称：被告横港路店对合同未履行有很大责任，且未签署正式的房地产买卖合同，故被告横港路店不应收取中介费。经审理查明：2013年3月21日，经被告横港路店居间，原告（乙方）与被告王志远、张煜雪（甲方）以及被告横港路店（丙方）签订“房屋买卖定金合同”一份。该合同约定，甲方将坐落于本区泗泾镇泗宝路三湘商业广场86号1610室房屋以975，000元出售给乙方，分别于当日付100，000元作为定金，待支付首付款时抵作房价款、同年4月5日前付100，000元、同年5月31日前付760，000元、交房时（当日）付15，000元；违约金为定金全额100，000元，甲方违约必须双倍退还乙方定金，乙方违约则甲方没收定金；甲方或乙方未能提供必要的文件和配合，或者有其他原因致使无法正常交易的视为违约，违约方按房屋总价的2％支付丙方中介费。上述合同第8条写有“2、双方约定在交易过户过程中的税费由于方承担”字样内容，该内容系由被告横港路店工作人员书写。该合同另对其他有关事宜作了约定。当日，原告支付被告王志远、张煜雪定金100，000元，并由被告王志远出具定金收据一份。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。被告横港路店以其反诉事由，向本院提起反诉。审理中，原告提供通话详单以及通话录音，证明其愿按规定承担税费，而对方不同意的事实。被告王志远、张煜雪以及被告横港路店对上述证据的真实性无异议，但对原告证明内容不予认可。被告泗政房产对上述证据的真实性及证明内容均不予认可。原告还提供其另购他处房屋的房地产买卖合同，证明其按国家规定承担交易税费的事实。被告王志远、张煜雪对上述合同的真实性没有异议，但对上述证据的关联性均不予认可。被告横港路店、泗政房产对上述证据的真实性、关联性均无异议。被告泗政房产提供收件收据、房地产登记薄、房地产买卖合同，证明原告有购房、售房经历，了解税费等事项，以及原告因购买了另一处房屋，故决定不再购买涉案房屋的事实。原告对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予认可。被告王志远、张煜雪，被告横港路店对此均无异议。此外，鉴于当事人均确认对本次交易所产生的税费负担问题是有明确约定的，现因存在明显笔误而发生争议。据此，本院遂根据被告泗政房产的申请，于2013年9月29日委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室对原告、被告王志远以及被告横港路店的委托代理人柳波涛进行测谎，以明确上述三人对购买系争房屋所产生税费负担陈述的真实性。2013年11月4日，本院收到该单位出具的心理测试分析意见书，分析意见为受测人原告、被告王志远以及被告横港路店的委托代理人柳波涛有关涉案房屋买卖合同纠纷陈述的可信度分别为较低、较高及较高。原告不认同上述测试结论的有效性与科学性，其他当事人对上述测试结论均无异议。针对原告的异议，鉴定单位派员出庭作证，并对上述异议作了回应。另查明：被告横港路店系被告泗政房产领取营业执照的分支机构。以上事实，由“房屋买卖定金合同”、定金收据、心理测试分析意见书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：经被告横港路店的居间，原告与被告王志远、张煜雪以及被告横港路店之间签订的“房屋买卖定金合同”，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。该合同既具备了房屋买卖合同的主要内容，同时又包含了居间合同的内容，故具有复合性。现当事人之间之所以发生争议系因合同中关于“双方约定在交易过户过程中的税费由于方承担”存在明显笔误所致。此属当事人内心意思与表示不一致所致，该种情形有别于合同法关于合同内容约定不明确的规定，应当以当事人的真实意思表示为准。按照合同关于“双方约定在交易过户过程中的税费由于方承担”的措词表述，当事人对本次交易的税费负担是有约定的，但不可能得出原告关于税费由其与被告王志远、张煜雪按法律规定各自承担的结论。此为其一。其二，在二手房交易过程中，按一般的常理作为上家的被告王志远、张煜雪不可能承担应由下家即原告承担的税费。其三，基于有当事人明显在本次诉讼中对税费的负担问题作虚假陈述，且当事人又均愿意进行测谎，故本院根据被告泗政房产的申请，对相关当事人进行了测谎。根据相关分析意见，原告就有关涉案房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较低，而被告王志远以及被告横港路店的委托代理人柳波涛对有关涉案房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。综合以上裁判理由，应当认定当事人在合同中关于“双方约定在交易过户过程中的税费由于方承担”中的“于方”应为“乙方”即本案原告承担。鉴于此，原告利用合同中的笔误内容，以规避其应承担的违约责任，并据此提出的诉讼请求，本院不予支持。至于被告横港路店的反诉请求。首先，根据上述认定的事实，合同中将“乙方”书写成“于方”的笔误内容系由被告横港路店工作人员��错误直接导致。其次，作为上述合同当事人之一的原告以及被告王志远、张煜雪，其在签名之际未尽到谨慎审查义务，是导致上述错误发生的间接原因。再次，上述合同因故未实际履行，以致被告横港路店无需进一步提供相应的居间服务。据此，本院根据被告横港路店在居间过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定原告向被告横港路店支付一定数额的中介费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王力群的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）王力群于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海泗政房地产经纪事务所横港路店中介费7，800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，592.50元，减半收取2，296.25元，反诉案件受理费144元，鉴定费12，000元，合计诉讼费14，440.25元，由原告（反诉被告）王力群负担14，321.25元（已付4，592.50元，余款9，728.75元于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）上海泗政房地产经纪事务所横港路店负担119元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　杨惠星二〇一三年十二月三十日书记员　　梁峙涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合��义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。