（2013）浙杭民终字第2254号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-06-20
案件名称
沈福根与周刚明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周刚明,沈福根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第2254号上诉人（原审被告）：周刚明。被上诉人（原审原告）：沈福根。委托代理人：占礼松。上诉人周刚明因与被上诉人沈福根房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日、2013年11月15日二次公开开庭进行了审理。上诉人周刚明及被上诉人沈福根的委托代理人占礼松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：杭州御道特种水产养殖总场系杭州市江干区彭埠镇御道社区居民委员会（以下简称御道社区居委会）投资设立，未办理工商登记。2000年2月12日，御道社区居委会将杭州御道特种水产养殖总场的房屋及场地租赁给沈福根，由沈福根实际经营及对外出租直至拆迁，租金收益等均归沈福根所有。2007年11月14日，杭州御道特种水产养殖总场作为甲方（实际经营者为沈福根）与乙方周刚明签订《租房合同》一份，上有沈福根、周刚明的签字及杭州御道特种水产养殖总场的盖章。合同约定：甲方有空余厂房一栋约800平方米，出租给乙方做职工住房使用。租用时间为五年，自2007年11月21日起至2012年11月20日止。租金每年为十五万元整，卫生费每年为四千元，押金五千元。（押金期满退还乙方）每年交费提前一个月付清全年租金及卫生费（2008年10月20日、2009年10月20日、2010年10月20日、2011年10月20日）。乙方不得拖欠甲方租金，如拖欠15天以上，甲方有权终止合同，并收取滞纳金每天一百元。水、电有（由）甲方供应，水电费有（由）乙方每月支付甲方，暂定电费每度0.90元，水、电费按本单位其他企业同等价格计算，如供电局或水厂提价应相应提价，另行通知。乙方租赁的房屋如在合同期内遇到国家征用，乙方必须服从，要征用时甲方必须提前两个月通知乙方，租金按实际租赁用时间计算。等等。上述协议签订后，案涉房屋实际交付给周刚明使用，周刚明将案涉房屋隔出房间对外出租给他人居住使用。周刚明支付了押金5000元及2007年11月21日至2009年9月20日的房屋租金26万元，2007年11月21日至2008年11月20日的卫生费4000元，其后的房屋租金及卫生费周刚明尚未支付。2009年9月8日，沈福根以杭州御道特种水产养殖总场的名义向周刚明发送通知，通知内容为：经杭州市国土资源局杭土资拆许字（2009）第042号《房屋拆迁许可证》批准御道东区62号和62号-2为拆迁范围，请有关单位做好拆迁准备工作，拆迁时间各单位请在2009年12月底前搬迁。周刚明在2009年9月8日收到该通知。在收到该通知后，周刚明因拆迁安置补偿款未与沈福根协商一致而与沈福根产生纠纷，周刚明未按时搬迁，未与沈福根办理交接手续，并继续将案涉房屋对外出租给他人居住使用，经御道综治办警务室多次劝导和通知都无果，后由彭埠镇御道社区警务室联防队员于2011年12月26日将周刚明所租房客进行搬迁。2012年9月5日，沈福根提起诉讼，请求判令：1、周刚明支付租金354500元、滞纳金84600元（从2009年9月5日起计算至实际支付日，现暂计至2011年12月25日止，为846天，滞纳金每天按照100元计算），以上共计439100元；2、周刚明支付卫生费12300元（2008年11月21日起至2011年12月25日的卫生费，每年按照4000元计算）；3、周刚明支付电费912元（2011年12月的电费）。原审法院另查明，沈福根、周刚明在庭审中确认周刚明搬离前尚欠租金、卫生费、电费的，双方同意周刚明支付的押金先抵扣租金、卫生费、电费。原审法院认为：依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。周刚明辩称沈福根主体不适格，合同的双方当事人应当是杭州御道特种水产养殖总场与周刚明，根据合同相对性只能是杭州御道特种水产养殖总场起诉周刚明，而非沈福根。杭州御道特种水产养殖总场系由御道社区居委会投资设立，由沈福根实际对外经营，收取租金。御道社区居委会也认可如因租赁而发生纠纷，应由沈福根作为原告起诉，故沈福根在将案涉房屋租赁给周刚明后发生纠纷，作为原告起诉周刚明并无不当，周刚明据此提出沈福根主体不适格缺乏事实与法律依据，不予采信。对于沈福根主张的租金问题，法律规定当事人一方行使解除权的，应当通知对方合同自通知到达对方时解除。本案中，案涉房屋因遇国家拆迁，沈福根于2009年9月8日向周刚明送达拆迁通知，要求周刚明在2009年12月底前搬迁，周刚明在2009年9月8日收到上述通知。沈福根送达该通知的行为符合双方租赁合同的约定，提前了两个月通知周刚明，因此从该通知的内容来理解，沈福根、周刚明之间的租赁合同在2009年12月31日已经依法解除。租赁合同解除后，周刚明未搬离案涉房屋，并继续将案涉房屋出租给他人使用，也未与沈福根办理相关房屋交接手续，故周刚明需向沈福根支付2009年9月21日至2011年12月25日的租金及房屋占有使用费，房屋占有使用费计算标准参照双方约定的租金，经计算周刚明需向沈福根支付租金及房屋占有使用费339452元。对于沈福根主张的滞纳金问题，沈福根、周刚明之间的租赁合同约定的租期到期日为2012年11月20日，在租赁合同未到期时，因案涉房屋遇国家拆迁，沈福根向周刚明发送了解除租赁合同的通知，且双方之间的租赁合同已经在2009年12月31日解除，故沈福根主张的滞纳金无事实与法律依据，不予支持。关于沈福根主张的卫生费问题，根据双方租赁合同第四条的约定，卫生费为每年4000元。周刚明只支付了2007年11月21日至2008年11月20日的卫生费4000元，之后并未再支付过卫生费，故周刚明还须支付2008年11月21日至合同解除之日2009年12月31日的卫生费4450元。从2010年1月1日起因双方的租赁合同已经解除，故沈福根主张的2010年1月1日至2011年12月25日的卫生费缺乏事实与法律依据，不予支持。关于沈福根主张的电费问题，当事人对自己的主张，有责任提供证据。沈福根主张周刚明尚欠电费912元，但未提供任何证据加以证明。故对沈福根主张的电费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年6月4日判决：一、周刚明支付沈福根2009年9月21日至2011年12月25日的租金及房屋占有使用费339452元；二、周刚明支付沈福根2008年11月21日至2009年12月31日的卫生费4450元。以上一至二项合计，周刚明应支付沈福根款项343902元，折抵周刚明已经支付的押金5000元，周刚明还应支付沈福根款项338902元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回沈福根的其他诉讼请求。案件受理费8085元，由沈福根承担1627元（已交纳），周刚明承担6458元，周刚明应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳至原审法院。宣判后，周刚明不服，向本院提起上诉称：原审违反法定程序，遗漏当事人。2007年11月14日的《租赁合同》上，甲方为杭州御道特种水产养殖总场，根据合同相对性，御道特种水产养殖总场应作为诉讼主体一方。因御道特种水产养殖总场系御道村委会投资设立（未办理相关工商登记手续），2009年御道社区对原集体经济组织进行股份合作制改革，对其全部资产经评估后已于2009年划归杭州御道股份经济合作社，故杭州御道股份经济合作社应作为御道特种水产养殖总场资产所有人对外享有民事权利和承担民事义务。沈福根在一审中提交的证明，不能作为定案依据。原判认定事实不清。2009年9月8日，周刚明收到杭州御道特种水产养殖总场发送的涉案房屋已被征用等相关内容通知，故双方之间的租赁合同应于2009年12月31日已依法解除。同理可知，根据御道社区居委会与沈福根签订的承包协议约定，沈福根承包涉案房屋实际经营至拆迁止。故该协议也于2009年12月31日解除。且房屋拆迁补偿款由御道居委会领取，涉案房屋的所有权已于2010年12月3日发生变更、转移。一审判决周刚明向沈福根支付房屋占有使用费错误。请求二审法院撤销原判，发回重审或查明事实后改判；一、二审全部诉讼费由沈福根负担。上诉人周刚明在二审中提交（2013）浙杭民终字第1148号民事判决书一份，证明在2010年12月左右御道经济合作社已和拆迁指挥部签订过拆迁协议，涉案房屋已不属于御道社区或沈福根，沈福根提供的证据只能证明2011年6月后有人住在涉案房屋内，2011年6月前沈福根不能证明有人住在涉案房屋内。2011年6月后，沈福根领了拆迁补偿款，没有向周刚明履行拆迁补偿款的赔付协议，周刚明无法确定拆迁补偿款能否得到，所以周刚明又重新住了进去。被上诉人沈福根在二审中辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚。周刚明在租赁期后，还继续使用租赁房屋到2011年12月25日止，故沈福根要求周刚明支付房屋使用费的请求合情合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈福根在二审中未提交新证据。本院依职权向原审法院调取（2012）杭江民初字第1411号案件中《企业租赁协议》一份及《租赁协议》一份。在二审中，向双方当事人出示沈福根在一审中提交的《证明》一份。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对上诉人周刚明在二审中提交的证据，被上诉人沈福根对真实性无异议，但认为拆迁协议的签订，并不代表涉案房屋的所有权已经转移。本院对该证据的真实性予以确认。对《企业租赁协议》及《租赁协议》，上诉人周刚明无异议，被上诉人沈福根亦无异议，并认为《租赁协议》约定租赁期限是到2019年12月31日，故沈福根将房屋转租给周刚明是在该期限内的，是合法有效的。本院对《企业租赁协议》及《租赁协议》予以确认。对《证明》，上诉人周刚明认为与本案无关，沈福根是承租人，现发生纠纷，御道社区居委会也有责任。被上诉人沈福根没有异议。对该《证明》本院予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“2000年2月12日，御道社区居委会将杭州御道特种水产养殖总场的房屋及场地租赁给沈福根”应为“2000年2月22日，御道社区居委会将杭州御道特种水产养殖总场的房屋及场地租赁给沈福根”外，其与原审判决认定的事实一致，予以确认。另查明，2000年2月22日，杭州市江干区彭埠镇御道村村民委员会（甲方）与沈福根作为代表的杭州御道特种水产养殖总场（乙方）签订《企业租赁协议》，约定杭州御道特种水产养殖总场由沈福根租赁经营，承包期限为10年，从2000年1月1日起至2009年12月31日止；经济协议暂定3年，乙方每年上交甲方租赁费8万元等。2005年3月21日，双方又签订《租赁协议》一份，约定乙方（杭州御道特种水产养殖总场）租用甲方（杭州市江干区彭埠镇御道村村民委员会）土地为12亩，每年每亩为1.5万元，乙方从2005年4月1日起每年交土地租赁费为18万元，在每年的1月份和7月份分两次交清当年租费。承包期为15年，即从2005年1月1日起至2019年12月31日止等。再查明，2010年12月3日，杭州市钱江新城建设指挥部作为拆迁人，御道居委会作为被拆迁人，杭州市江干区征地事务所作为动迁单位就杭州御道特种水产养殖总场的房屋拆迁签订了《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》，拆迁款分两期支付，第一期1100万元，于协议签订后支付，第二期于搬迁、腾房并与相关单位结清水、电费用后一次性付清。杭州御道特种水产养殖总场房屋拆迁补偿款由御道居委会收取。本院认为，周刚明与沈福根作为代表的杭州御道特种水产养殖总场于2007年11月14日签订《租房合同》，约定杭州御道特种水产养殖总场将800平方米的空余厂房出租给周刚明使用的事实清楚。而杭州御道特种水产养殖总场未办理工商登记，其系原江干区彭埠镇御道村村民委员会（现御道社区居民委员会）1996年3月投资设立。御道社区居民委员会则将涉案房屋及场地租赁给沈福根，由沈福根实际经营及对外出租直至拆迁。故2007年11月14日签订《租房合同》时，沈福根为涉案房屋的实际经营管理人。沈福根在一审中向原审法院提交《证明》一份，该证明由杭州市江干区彭埠镇御道社区居民委员会、杭州御道股份经济合作社、杭州御道特种水产养殖总场出具，明确了涉案房屋的租金收益等归沈福根所有，由沈福根对外主张权利，在与周刚明的租赁纠纷中，由沈福根提起诉讼，主张权利。故沈福根系涉案房屋租金等收益的权利人，结合合同的履行情况，周刚明也是将租金、水电等交给沈福根的，故沈福根作为本案原告主体适格。周刚明认为原审法院遗漏当事人，程序违法的上诉理由不成立，不予采纳。涉案房屋因遇国家拆迁，沈福根已提前书面通知周刚明，要求其在2009年12月底前搬迁，符合双方《租房合同》的约定。租赁合同于2009年12月31日起解除。但周刚明接到通知后仍然继续占用使用涉案房屋直至2011年12月26日被强制搬迁。涉案房屋虽然在2010年12月3日签订了《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》，但并不代表此时房屋已经交付给拆迁人，根据合同相对性原则，周刚明仍应将2009年9月21日至2011年12月25日期间的房屋租金及占有使用费支付给沈福根。周刚明的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6384元，由周刚明负担（周刚明已向本院预缴上诉案件受理费8085元，周刚明应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1701元）。本判决为终审判决。审判长 胡宇审判员 陈艳审判员 王宓二〇一三年十二月三十日书记员 王勤 搜索“”