（2013）句商初字第1071号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-09-03

案件名称

中国银行句容支行诉林封叶、句容碧桂园房地产开发公司借款民事判决书

法院

句容市人民法院

所属地区

句容市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2013）句商初字第1071号原告中国银行股份有限公司句容支行，住所地句容市华阳东路20号。代表人严辉军，系该银行行长。委托代理人万洪亮、沈忱，江苏南昆仑律师事务所律师。被告林封叶，男，1989年7月生，汉族，浙江省平阳县人。被告句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区振兴路8号。法定代表人杨文杰，系公司负责人。委托代理人袁大企，男，系该公司员工。委托代理人危海辉，男，系该公司员工。原告中国银行股份有限公司句容支行诉被告林封叶、句容碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法由审判员房道生适用简易程序公开进行了审理。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法对被告林封叶购买的房产采取了查封措施。该案于2013年12月18日、12月27日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈忱、被告林封叶、被告碧桂园公司委托代理人袁大企及危海辉两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司句容支行诉称：2011年11月9日，原告与被告林封叶签订个人一手住房贷款合同一份，合同约定被告林封叶向原告借款310000元，用于购买句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房产；借款期限20年；还款方式为按月等额本息还款；借款由被告林封叶以购买的房产作抵押物抵押担保，并且被告碧桂园公司向原告提供了保证担保。合同并约定，借款人未按期归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期，要求全部予以清偿。签约后，原告依约向被告林封叶发放了借款310000元，但被告林封叶自2013年7月起未能按约还款，且至今也未与原告办理房产抵押登记，根据借款合同约定，现原告有权宣布借款全部提前到期，要求被告林封叶予以全部清偿，并要求被告碧桂园公司承担保证责任。截至2013年11月6日，被告林封叶共欠原告借款本金295892.02元，欠利、罚息6536.04元。现起诉要求：1、判令被告林封叶偿还原告借款本金295892.02元，并支付利、罚息6536.04元（利、罚息已计算至2013年11月6日），2013年11月6日以后至借款本息全部清偿之日止的利息要求按合同约定标准计付；2、判令被告林封叶给付原告律师代理费9400元；3、判令被告碧桂园公司承担连带清偿责任；4、财产保全费及本案受理费要求两被告承担。原告为支持诉请，向本院提交了下列证据：1、个人一手住房贷款合同一份，拟证明原告与被告林封叶之间具有借款合同关系，原告与被告碧桂园公司之间具有连带责任保证担保合同关系，并证明合同三方的权利义务内容；2、抵押合同一份，拟证明被告林封叶以购买的位于句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房产为其借款提供了抵押担保。3、借款借据一份，拟证明原告向被告林封叶发放了借款310000元。4、还款明细清单一份，拟证明借款发放后被告林封叶未能按约还款的事实，并证明截至2013年11月6日借款人尚欠的本息余额；5、委托代理合同一份、律师费收据一份，拟证明原告委托律师代理本案诉讼，支付了律师费9400的事实。上述证据经当庭质证，被告林封叶对原告所举五份证据的真实性无异议。被告碧桂园公司对原告证据1、3、5的真实性无异议，认为原告证据2、4系被告林封叶与原告所订的抵押合同以及林封叶的还款情况，被告碧桂园公司对原告证据2、4真实性无法确认。被告林封叶辩称：原告诉称的事实属实，其将积极筹款归还逾期部分的借款本息。被告林封叶未向本院提交证据。被告碧桂园公司辩称：1、根据被告碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定的保证范围，被告碧桂园公司保证范围不包括律师代理费用；2、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款第三项约定，原告在购房人逾期归还借款本息时应及时通知碧桂园公司协助进行催收，而原告对于林封叶逾期未还款没有依约向碧桂园公司通报，违反了原告与被告碧桂园公司双方的约定，故林封叶未按约还款的纠纷应由原告与林封叶自行解决，原告不再享有要求被告碧桂园公司承担保证责任的权利；3、依据《按揭业务担保合作协议》第六条第一款第八项约定，对于购房者拖欠的借款本息，原告承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再要求被告碧桂园公司承担连带清偿责任。本案原告要求实现担保债权的程序不符合约定。请求驳回原告对被告碧桂园公司的诉讼请求。被告碧桂园公司针对其辩解向本院提交了《按揭业务担保合作协议》一份，拟证明原告与被告碧桂园公司之间《按揭业务担保合作协议》约定的保证范围不包括律师费，以及原告要求被告碧桂园公司对林封叶所欠借款本息承担连带清偿责任不符合协议约定。经质证，原告对被告碧桂园公司所提交的《按揭业务担保合作协议》的真实性无异议，认为依据该协议约定，不能免除被告碧桂园公司的保证责任。经审核，本院认为原告与被告碧桂园公司所提交的证明材料均内容真实，形式合法，且与本案具有关联，能够证明本案的相关事实，本院均予以认定。另本院对到庭当事人及当事人委托代理人的相关当庭陈述予以确认。经审理查明：2011年11月9日，原告中行句容支行与被告林封叶、碧桂园公司签订个人一手住房贷款合同一份，合同约定被告林封叶向原告借款310000元，用于购买被告碧桂园公司开发的句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房产；借款期限20年，自贷款人实际放款日起算；借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，按月结息和付息，每月的18日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，贷款人从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至本息清偿为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；本合同项下的借款担保方式为抵押加阶段性连带责任保证担保，即借款由借款人林封叶以借款购买的句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房产作抵押担保，另被告碧桂园公司对本合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保。保证人自借款人办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证人保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。主债务分期履行的，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。合同还约定，在履行合同期间，出现借款人未按期归还贷款本息等情形，即构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权要求保证人承担保证责任；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。合同还对其他事项作了约定。同日，原告与被告林封叶签订了抵押合同一份，约定被告林封叶以其购买的句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房产为其该笔借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金310000元、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及在主合同项下应承担的所有费用。次日，原告依约向被告林封叶发放了借款310000元，按照林封叶委托将该笔借款划入到被告碧桂园公司的银行账户。借款发放后，被告林封叶归还了部分本息，自2013年7月起被告林封叶未能按约履行还款义务，至今也未办理所购句容市碧桂园凤凰城8幢2011室房屋产权证书及抵押登记，被告碧桂园公司亦未履行保证义务。截至2013年11月6日，被告林封叶尚欠原告中行句容支行借款本金295892.02元、利息6374.9元、罚息161.14元。2013年11月14日，原告向本院提起诉讼。另查明，原告为追索债权进行本次诉讼，与江苏南昆仑律师事务所签订了委托代理合同，江苏南昆仑律师事务所指派万洪亮、沈忱律师担任原告委托代理人参与本案诉讼，原告支付给该所律师费9400元。又查明，2011年3月23日，原告中行句容支行（作为甲方）与被告碧桂园公司（作为乙方）另签订了一份《按揭业务担保合作协议》，协议约定由原告为购买被告碧桂园公司开发的句容市碧桂园凤凰城项目房产的购房者提供按揭贷款，住宅房贷款最高不超过总房价70%，贷款期限最长不超过30年；商业用房贷款最高不超过总房价50%，贷款期限最长不超过10年。该协议第五条第一款约定，被告碧桂园公司同意为购买约定项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保，乙方保证范围为购房者所欠的贷款本金、利息、逾期利息以及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，且以实际支出为准）；协议第五条第一款第三项约定，乙方在保证期限内承担保证责任的方式为：1、乙方应承担连带责任保证，除本协议有特殊约定外，不因本协议的解除、终止或被宣告无效而免除。2、购房者未支付一期贷款本息的，甲方应在未支付该期贷款本息届满之日起十个工作日内向购房者进行催收，并将购房者的名单抄送乙方，由乙方协助甲方进行催收。3、购房者连续未支付两期或三期贷款本息的，甲方应分别在连续未支付的第二期及第三期贷款本息届满之日起十个工作日内自行或委托律师向购房者发出催收函，并将该购房者的名单抄送乙方。4、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；协议第六条第一款第八项约定，在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再要求被告碧桂园公司承担连带清偿责任。本院认为，原告中行句容支行与被告林封叶、碧桂园公司签订的《个人一手住房贷款合同》以及原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》均合法有效。原告按约向被告林封叶发放了贷款，被告林封叶未能按约履行还款义务，已构成违约，根据借款合同的约定，现原告已有权宣布借款全部提前到期，要求被告林封叶予以全部清偿。故对原告要求被告林封叶清偿所欠借款本息的诉讼，本院予以支持；因借款合同约定贷款人为解决合同履行争议发生的律师费由借款人承担，故原告要求被告林封叶给付为追索债权进行诉讼所支付的合理的律师费，理由成立，且原告为诉讼所支付的律师费符合收费标准范围，故本院予以支持；被告碧桂园公司自愿为被告林封叶借款提供阶段性连带责任保证担保，根据合同约定，保证人的保证责任直至借款人办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证后才免除，而借款人至今未与原告办妥抵押登记，导致抵押权至今未依法设立，故被告碧桂园公司保证责任免除的条件未成就，依约应当承担保证责任。原告要求被告碧桂园公司对被告林封叶所欠借款本息承担连带清偿责任的诉请成立，本院亦予以支持；因原告与被告碧桂园公司双方另签订有《按揭业务担保合作协议》，该协议为原告与碧桂园公司就购房按揭贷款提供保证担保所作的特别约定，协议中双方约定被告碧桂园公司的保证范围不包括律师费，而《个人一手住房贷款合同》中的保证范围条款系格式条款，因此对于被告碧桂园公司的保证范围应依据《按揭业务担保合作协议》中约定的范围确定，故对原告要求被告碧桂园公司对律师费承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持；关于被告碧桂园公司辩称原告未按《按揭业务担保合作协议》约定向碧桂园公司通报林封叶逾期未还款的事实，原告已不再享有要求碧桂园公司承担保证责任的权利，以及辩称按照双方《按揭业务担保合作协议》约定原告应先行使抵押权，被告碧桂园公司就抵押物不足以清偿的部分承担连带清偿责任。对此辩解本院认为，原告对于借款人林封叶逾期未还款的事实是否向碧桂园公司通报，不构成被告碧桂园公司免除保证责任的条件，而且原告在借款人林封叶逾期四期后即向法院提起了诉讼。借款人林封叶至今未与原告办理房产抵押登记，抵押权尚未设立，导致原告无法行使抵押权，故被告碧桂园公司的上述辩解不能成立，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林封叶于本判决生效后十日内返还原告中国银行股份有限公司句容支行借款本金人民币295892.02元，并支付利、罚息6536.04元（利、罚息已计算至2013年11月6日，自2013年11月7日起至判决给付之日止的利、罚息按照合同约定计付）。二、被告林封叶于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司句容支行律师费9400元。三、被告林封叶于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司句容支行财产保全费2270元。四、被告句容碧桂园房地产开发有限公司对被告林封叶上述第一、三项债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5836元，减半收取2918元，由被告林封叶负担（此款原告已预交本院，被告林封叶于本判决生效后十日内将负担的受理费给付原告；被告句容碧桂园房地产开发有限公司对此款承担连带清偿责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11XXX61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员　　房道生二〇一三年十二月三十日书记员　　张　平 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