（2012）昆巴民初字第0401号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-02-20
案件名称
程招芳与韩宝泰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程招芳,韩宝泰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2012）昆巴民初字第0401号原告程招芳，男，汉族，1963年5月18日出生。委托代理人顾海宁，江苏鼎昆律师事务所律师。被告韩宝泰，男，汉族，1941年12月8日出生。委托代理人邬为忠，北京市君都律师事务所上海分所律师。原告程招芳与被告韩宝泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月1日立案受理后，由代理审判员张伟独任审判，并于2012年11月28日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案由简易程序转为普通程序继续审理。本院于2013年3月15日、4月8日两次公开开庭审理。三次庭审原告程招芳及其委托代理人顾海宁、被告韩宝泰的委托代理人邬为忠均到庭参加诉讼。2013年6月27日，本院重新组成合议庭，合议庭组成人员变更为审判员沈中昊、人民陪审员陆美华、人民陪审员姚雪琴三人，由审判员沈中昊担任审判长。本院于2013年12月25日再次公开开庭进行了审理，原告程招芳及其委托代理人顾海宁、被告韩宝泰的委托代理人邬为忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程招芳诉称：原、被告于2011年1月18日签订关于昆山市石牌XX花园X期别墅X幢的房屋买卖合同，原告于当日支付了全部购房款1050000元，被告向原告交付了房产证和钥匙。因房产证上共有人处有韩某某的名字，被告承诺原告：韩某某系其儿子，房产过户时会出具委托书给原告。同年3月25日，原、被告办理过户手续被告知委托手续是伪造。2011年7月12日，被告儿子韩某某向贵院提起诉讼，经法院判决确认原、被告签订的买卖协议无效。因被告向原告隐瞒事实、未经共有人同意即向原告出卖共有房屋，造成房屋买卖合同无效。现原告依据法律规定，诉诸法院，请求人民法院判令：1、被告支付原告违约金210000元；2、被告支付原告房屋维修费用66940元；3、被告支付原告房屋差价损失400000元（以实际评估为准）；4、本案诉讼费用被告负担。被告韩宝泰辩称：1、不同意原告的诉讼请求，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋买卖合同已经法院确认无效，不构成支付违约金的有效合同依据；2、原告在房屋过户时已了解房屋情况，视同接受房屋当时的状况，存在维修费用的问题，而且原告提出的很多维修费用不涉及到房屋约定的买卖面积，而是属于买卖房屋之外的违章建筑面积；3、房屋市场差价没有得到市场评估，原告也无证据证明市场差价的存在，且原、被告双方有明确约定，今后不管房屋买卖成功与否，均以1050000元进行结算，不管市场涨跌与否，双方均不得擅自提价。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于昆山市巴城镇石牌XX花园X期别墅X幢房屋（以下简称XX花园房产）系被告韩宝泰与其儿子韩某某两人共有。2010年7月2日，被告韩宝泰出具委托书一份，明确将XX花园房产的出售事宜委托韩长宝（案外人）办理。2011年1月18日，韩长宝代表被告韩宝泰（甲方）与原告程招芳（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同编号为0000957，约定：1、甲方将位于昆山市巴城镇石牌XX花园X期别墅X幢房屋出卖给乙方，成交总价格为人民币1050000元；2、甲方保证房屋权属清楚，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。该合同还就其他事项进行了约定。当日，韩长宝（案外人）出具收据一份，明确收到原告程招芳的购房款1050000元。2011年4月1日，被告韩宝泰与原告程招芳再次签订《房屋买卖合同》一份，合同编号为0000136，该合同将XX花园房产成交总价变更为550000元，其他事项同编号为0000957合同中的约定事项。同日，被告韩宝泰与原告程招芳签订《协议》一份，约定编号0000136的合同系程招芳配合韩宝泰所签订的，关于XX花园房产的买卖事宜以编号0000957合同为准。此后，原告接受上述XX花园全部物业并在入住前对该房产进行过修葺装潢。2011年7月12日，韩某某作为原告以被告韩宝泰未经其同意出售XX花园房产为由向本院提起诉讼，请求：确认程招芳、韩宝泰签订的上述买卖合同无效，程招芳搬离XX花园房产。该纠纷最终上诉至苏州市中级人民法院。2012年4月1日，苏州市中级人民法院审理后出具（2012）苏中民终字第0039号民事判决书。该判决书载明：苏州市中级人民法院认定：一、根据现有证据，韩宝泰未经共有人的同意即与买受人签订房屋买卖合同。房屋的买卖过程中，程招芳作为买受人有义务审查买卖标的的权属情况。程招芳陈述在签订合同当时已经知晓涉案房屋共有的事实，但轻信上诉人韩宝泰的陈述而未尽到合理的注意义务，其明知韩宝泰不具有完全的处分权而签订房屋买卖合同的，不符合善意取得的条件。二、双方于2011年1月18日签订的房屋买卖合同尚不能发生法律效力。双方于2011年4月1日另行签订的一份《房屋买卖合同》（合同编号0000136号），因非双方真实意思表示、恶意串通降低房价、意图损害韩某某合法权益，因此，该《房屋买卖合同》（合同编号0000136号）为无效合同。三、鉴于2011年1月18日韩宝泰未经韩某某同意即处分了两人共有的房屋，且未经共有人韩某某的追认，韩宝泰与程招芳应承担《房屋买卖合同》无效的法律后果。四、在房屋买卖合同未有另行约定的情况下，买受人程招芳搬离涉案房屋的同时，出卖人韩宝泰应当返还已经收受的房屋价款。五、至于因房屋买卖合同无效而产生的损失问题，当事人可另行处理。最终，苏州市中级人民法院判决：一、确认被告韩宝泰与被告程招芳于2011年1月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0000957）无效。二、确认被告韩宝泰与被告程招芳于2011年4月1日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0000136）无效。三、被告程招芳于本判决生效后三十日内搬离昆山市巴城镇石牌XX花园X期别墅X幢房屋。四、韩宝泰于本判决生效之日起三十日内返还程招芳购房款1050000元。随后，原告据此判决诉诸本院主张相关损失。审理中，原告增加一项诉请：被告偿付原告已付购房款1050000元的银行利息损失（计算方式：以1050000元本金为基数，按照银行利率的三倍标准自2011年1月18日计算至判决生效日止）。审理中，2012年11月2日本院依据原告申请在上海市普陀区房地产登记处查封被告名下位于昆山市XX路X弄X号X室房屋产权（产权证号：普201101XX**），查封期为二年。另查明：涉及购房款105万元的具体付款时间，双方存在分歧。原告主张其于2011年1月18日已经付清，并为此提供编号为0001334号的收据原件一份，该收据载明：“交款单位：程招芳，收款方式：转款，人民币大写：壹佰零伍万元，交款事由：石牌XX花园X期别墅X幢购房款含朱秀凤60万元。2011年1月18日。韩长宝”，该收据上有两红手印。庭审中，原告涉及上述收款收据的交款事由解释为：买韩宝泰这房前，韩长宝介绍我买朱秀凤XX花园的房子，我在2010年大概11月份时支付给韩长宝60万元，后因过户过不了就没有买朱秀凤的房子，之后韩长宝又介绍将韩宝泰的房子卖给我，所以我在2011年1月18日支付的105万元购房款时，已经包含了支付给韩长宝的60万元，对原告来说该房屋105万元已经于2011年1月18日全部支付完毕。被告主张被告分别于2011年1月18日和同年3月底分别收取原告购房款45万元和60万元，并为此提供两份证明材料：1、昆山尚好房房产咨询有限公司2011年4月2日出具的证明一份，该证明载明：“……介于此房屋产权归属人韩宝泰因故不能到场签字，受其委托甲方栏由其姐韩长宝代签。截止到2011年4月17日，买方程招芳已将上述购房款105万元如数全部支付给卖方韩宝泰。该房产权归属人韩宝泰于2011年4月1日在合同（合同编号为0000957）上正式署名签字，现特此证明此情况属实”。2、收款收据复印件一份，该证据与原告提供的编号为0001334号的收据原件一份其内容完全一致。庭审中，双方均未提供上述105万元购房款的银行转账凭证。再查明：2011年4月19日，被告韩宝泰直接返还原告购房款人民币10万元。在上述苏州中院判决书生效后，原、被告双方于2012年6月12日签订《协议书》一份，该协议载明：1、今韩宝泰先返还程招芳46万元，并当场签收；2、“二、今后该房产不论买卖成功与否，对价格双方商定均以原价人民币壹万零伍万元为准结算。不论市场涨跌与否双方均不得对此提价”；3、韩宝泰已于2011年4月19日先期银行转账支付给程招芳10万元，加上今日支付的46万元，共计56万元，余款由韩宝泰逐步退清；4、未尽事宜双方愿以友好诚实求实的原则善意协商解决，万一调解不成就走法律程序，本协议款到生效。当日，被告返还原告46万元购房款。此后被告于2012年9月4日汇款49万元至本院财务结算中心账户并本院转付原告。至此，被告将105万元购房款全部返还给了原告。原告为证实其对本案所涉房屋占有期间花费66940元修缮费用向本院提交了6张收款收据及1张销货清单，6份收款收据分别涉及材料款、人工费、铝合金、脚手架、装修材料等，内外涂料、吊顶；销货清单无销货人及收款人。审理中，原告就上述装潢费未能提供其他相关依据予以证实。原告另主张该房屋存在一笔评估费损失，并提供收款收据一份。该收款收据载明：“№0033282，缴款单位：XX花园X，2011年1月18日，名称：房屋评估，数量1，金额7200元”，该收款收据无收款人签字盖章。审理中，原告对该7200元明确表示不再主张。又查明：XX花园房产院内共有四幢房屋，其中有证建筑195.97平方米，另三幢均无产证。在审理中，原告程招芳向本院申请对XX花园房产在2012年11月28日之时的市场价格进行评估。期间因双方对评估价值产生歧义而发生二次鉴定，评估程序于2013年8月19日完成。根据苏州天元土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，估价结果为：XX花园X期别墅X幢的有证房屋建筑面积为195.97平方米，评估价值986709元，无证建筑面积151.1平方米，评估价值179842元，有证建筑装修评估价格6523元，无证建筑装修评估结果12434元，合计价格为1185508元。原告程招芳为此支付鉴定费9000元。上述事实由原告提供的（2011）昆巴民初字0136号判决书一份、（2012）苏中民终字0039号判决书一份、买卖合同一份、购房款收据一份、维修单据7张、被告提供的（2012）苏中民终字0039号判决书一份、房屋买卖合同一份、照片7张及一张示意图、协议书一份、收据复印件一份、中国农业银行个人结算业务申请书一份、本院委托的评估机构出具的房地产评估报告以及评估鉴定费票据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告双方于2011年1月18日、2011年4月1日签订的《房屋买卖合同》已由苏州市中级法院终审判决确认未生效和无效，双方也均已返还各自取得的财产。根据合同法之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告因房屋买卖合同无效而产生的损失诉诸本院，并无不当。根据已经生效的苏州市中级人民法院判决书，双方对上述房屋买卖合同无效之后果均存过错。被告韩宝泰作为房屋出售人负有保证房屋产权清晰并协助产权过户的义务，但其在明知不具有房屋的完全处分权的情况下与原告程招芳签订合同，并收取了原告全额购房款，对此被告存在较大过错。程招芳作为买受人有义务审查买卖标的的权属情况，在签订合同当时已经知晓涉案房屋系被告与其儿子韩某某共有的事实，仍但轻信韩宝泰陈述具有授权而签订协议，并按照市场价格支付对价，确实未尽到合理的注意义务，故原告本人也存在一定过错。综合原、被告的过错程度，原告程招芳因合同无效造成的损失本院酌定应由被告韩宝泰承担70%的责任，原告自负30%。至于被告韩宝泰以双方2012年6月12日签订的协议内容为由进行抗辩、认为原告程招芳不应再向被告主张任何损失之主张，本院认为，从2012年6月12日的协议约定来看，其内容是约束双方以房价1050000元进行结算，并未排除任何一方的损失索赔权利，故本院对被告韩宝泰的上述抗辩意见不予支持。关于原告主张的各项损失，本院认定如下：一、涉及违约金，原告程招芳主张被告韩宝泰应根据合同约定支付其违约金210000元。本院认为，违约责任的成立以有效合同的存在为前提，本案中原被告所签订的合同被确认为无效，故原告要求对本案适用双方当事人在合同中约定的违约责任条款，本院不予采纳。二、涉及房屋差价损失，原告主张被告赔偿房屋差价损失（以评估为准）。原告该主张并无不当。本院认为，苏州天元土地房地产评估有限公司具备对房屋进行评估的资质，其所作的价格认证程序合法，结论依据充分，本院对该份估价报告结论作为证据予以确认。房屋增值部分即为原告订约时认为可能得到的利益，也是由于合同无效使原告可能蒙受的机会损失，该部分合同信赖利益损失应为基于无效合同而产生的损失。根据估价结论，XX花园房产的价值于2012年11月28日时点市场价格为1185508元，故本院认定原告房屋差价损失为135508元（1185508-1050000）。至于被告韩宝泰抗辩根据合同被告仅向原告出售XX花园房产中有证部分面积为195.97平方米、无证建筑物并不在买卖合同范围内、经评估部门评估有证建筑物价值仅为986709元、并不存在市场差价问题，对此本院认为，原、被告签订房屋买卖合同中虽然约定买卖标的物为195.97平方米的房产，但事实上被告是将该院落内的所有建筑物作为整体进行出售，被告在房屋买卖成交合同签订后，不仅将有证房屋交付原告，同时也将无证部分建筑交付原告使用，故此本院对被告的抗辩意见不予支持。至于房屋修葺损失，原告主张在占有房屋期间对房屋进行了修缮支出相关费用并提供了7张票据。本院认为，尽管原告所提供的该7张票据仅为原告修缮房屋的孤证，但是原告对给房屋进行过修葺确属事实，由于本院委托的评估机构作出的评估价格结论已经涵盖上述房屋的装修项目，故本院对该原告该修缮费用票据所涉费用不再单独计损。三、涉及原告主张已付购房款的利息损失，原告主张已付购房款1050000元的银行利息损失，计算方式：以1050000元本金为基数，按照银行利率的三倍标准自2011年1月18日计算至判决生效日止。本院认为，原告该主张本身并无不当。至于购房款1050000元的支付时间，双方尽管各执一词，但是该款支付时间已经被生效的（2012）苏中民终字第0039号民事判决书认定为2011年1月18日，该事实与双方提供的相同的收据内容所证实，同时，被告提供的昆山尚好房房产咨询有限公司书面证明仅仅载明“截止到2011年4月17日，买方程招芳已将上述购房款105万元如数全部支付给卖方韩宝泰”，该证明并非当然地证实被告是于2011年1月18日和同年3月底分别收到购房款，因此，本院认定原告购房款于2011年1月18日已全部交付给被告。至于购房款利息损失的具体计算方式，由于双方事先并无约定，应以1050000元本金为基数、按照中国人民银行同期贷款利率自原告程招芳支付房款之日（2011年1月18日）的次日起计算至本案判决前的被告实际还款日。该利息损失根据被告实际还款日，应当分段计算：1、2011年4月19日被告韩宝泰返还原告购房款人民币10万元，该10万元的利息损失计算方式为：以10万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准从2011年1月19日计算至2011年4月19日；2、2012年6月12日被告韩宝泰返还原告购房款46万元，该46万元的利息损失计算方式为：以46万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准从2011年1月19日计算至2012年6月12日；3、2012年9月4日被告韩宝泰返还原告购房款49万，该49万元的利息损失计算方式为：以49万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准从2011年1月19日计算至2012年9月4日。经核算，原告上述购房款利息损失总计为84998.46元。综上，原告总计损失为220506.46元，据双方各自过错，该损失的70%由被告赔付，计为154354.52元，其余由原告自负。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韩宝泰于本判决生效后十五日内赔偿原告程招芳因购房合同无效导致的损失人民币154354.52元。二、驳回原告程招芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行期限为二年。案件受理费11830元，财产保全费4020元，评估费9000元，合计24850元，由原告负担7455元、被告韩宝泰负担17395元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分在履行上述付款义务中一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。审 判 长 沈中昊人民陪审员 陆美华人民陪审员 姚雪琴二〇一三年十二月三十日书 记 员 陆晓芸附：《中华人民共和国民法通则》第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”