（2013）城五民初字第267号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-11-03
案件名称
长治市城区东街正东社区居民委员会诉杨翔、程爱国租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
长治市城区人民法院
所属地区
长治市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长治市城区东街正东社区居民委员会,杨翔,程爱国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第五十二条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十一条
全文
山西省长治市城区人民法院民 事 判 决 书（2013）城五民初字第267号原告长治市城区东街正东社区居民委员会。法定代表人郭宏斌，职务主任。地址：长治市城区东大街61号商务局院内。委托代理人成建华，系长治市城区南街法律服务所法律工作者。被告杨翔，男，1972年出生，回族，系长治鑫兴房地产公司经理。委托代理人赵思田，男，1951年7月26日出生，汉族，河南省焦作市人，长治鑫兴房地产公司职工。被告程爱国，男，1973年9月3日出生，回族，山西省长治市人，无业。原告长治市城区东街正东社区居民委员会诉被告杨翔、程爱国、乔建国、尹圣吉、张文乾租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告当庭撤回对被告乔建国、尹圣吉、张文乾的诉讼，本院口头准许。原告法定代表人郭宏斌及其委托代理人成建华、被告杨翔的特别授权代理人赵思田、被告程爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月25日原告与被告杨翔签订《租房协议》，将其所有的位于长治市城东南路70号的房屋及附属设施租给被告作商业经营性使用，租赁期限从2008年1月1日起至2014年2月30日止，年租金为9万元。协议约定租赁期间未经原告同意被告不得将承租的房屋转租或分租。租赁期间，被告杨翔擅自将租赁原告的房屋转租给了被告程爱国，程爱国又将租赁的房屋分租给其他人。原告得知后，多次要求杨翔收回转租的房屋，但被告拒不执行，原告为此向其他租赁户垫付退支费用14340元。原告认为被告杨翔的转租行为是一种无效行为，杨翔从2013年1月至今长达六个月的时间拒交租赁费，也系严重的违约行为。故原告诉至法院，要求1、确认被告杨翔与被告程爱国的转租行为无效；2、被告杨翔支付2013年1月1日至6月30日的租金45000元，同时解除原告与被告杨翔的租赁合同；3、由被告杨翔赔偿经济损失16340元（含违约金2000元）；4、由被告杨翔承担诉讼费用。被告杨翔辩称：由于今年道路改造，我所承租的房屋要拆迁，2013年1-6月的房租并不是我不交，而是原告同意不收；是程爱国又将房屋转租他人，我已支付了40000多元的补偿费；本案中原告与我签订的租赁合同是2014年到期，原告现在解除合同，是原告违约。被告程爱国辩称：我和原告没有任何关系，没有和原告签过任何合同，我是和被告杨翔签订的租赁合同，原告不应起诉我。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、房屋所有权证一份，证明位于长治市城东南路70房屋为集体所有，所有权人为原告。房产证上所记载的面积不包括后面的院落；2、租房协议一份，证明原告将长治市城东南路70号房屋出租给被告杨翔，租赁期限为七年，自2008年1月1日起至2014年12月30日止，合同约定不能转租，且规定哪一方违约支付2000元违约金；3、收条二支，证明原告垫付退石红卫8940元、退曹玲5400元，共计14340元的款项。被告杨翔的质证意见：对证据1没有异议；对证据2认为现有二份合同，签订时间不一致，我们手中的合同是2007年7月1日签订的，原告提供的合同是2007年12月25日签订的，但内容都一样；对证据3认可。被告程爱国的质证意见：没有异议。被告杨翔提供了与原告签订的租赁合同，签订时间是2007年7月1日。原告的质证意见：认可被告提供的证据，虽然签订时间不一致，但内容完全一样。被告程爱国质证意见：与我没有关系。被告程爱国提供了与杨翔2009年6月17日签订的房屋租赁合同。程爱国称2013年的房租已经交给杨翔了，交了130000元，2012年11月交的。当时修路协调的时候也没有退给我。原告的质证意见：对转租合同的真实性无异议。被告杨翔的质证意见：认可签订的合同，至于租金问题代理人不清楚，需要问杨翔本人。经庭审查明：2007年12月25日原告与被告杨翔签订《租房协议》，将其所有的位于长治市城东南路70号的房屋及附属设施租给被告作商业经营性使用，租赁期限从2008年1月1日起至2014年2月30日止，年租金为9万元，每半年交付一次，每次45000元，提前30天支付下一期租金；未经原告同意，被告不得将承租的房屋转租或分租；在租赁期限内，双方不得擅自解除协议，被告在无故拖欠租金3个月或承租的房屋闲置3个月的情况下，原告有权终止协议，如被告确实存在特殊原因，在征得原告同意后，可以顺延缴费日期，但不得超过6个月；双方不履行协议规定的条款，导致本协议中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为2000元。合同签订后，在租赁期间2009年6月17日被告杨翔与程爱国签订《房屋租赁合同》，杨翔将承租的原告房屋转租给了被告程爱国，租金为10万元，一年一付一次性交清，租金每年递增20%，下一年房租提前一个月交付杨翔。程爱国在租赁期内又将部分房屋分租给了石红卫、曹玲、乔建国、尹圣吉、张文乾，该五户的租金由程爱国收取。自己承租的房屋开办长治市鑫宝阁网络会所。2013年由于路网征迁，原告的房屋在拆迁范围。原告垫付退石红卫租金8940元、退曹玲租金5400元，共计14340元。杨翔退付租金38020元。该房屋于2013年8月4日被拆除。被告杨翔未交纳2013年1-6月的房租。原告于2013年7月18日诉至法院，要求1、确认被告杨翔与被告程爱国的转租行为无效；2、被告杨翔支付2013年1月1日至6月30日的租金45000元，同时解除原告与被告杨翔的租赁合同；3、由被告杨翔赔偿经济损失16340元（包括2000元违约金）；4、由被告杨翔承担诉讼费用。本院认为：原告与被告杨翔签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。当事人应严格按合同约定履行各自的权利义务。合同约定未经原告同意，被告杨翔不得将承租的房屋转租或分租。杨翔违反合同约定，将其承租的房屋在未征得原告同意的情况下转租给了程爱国，程爱国又将房屋分租给了他人，因此，2009年6月17日杨翔与被告程爱国签订的《房屋租赁合同》为无效合同。由于2013年长治市道路征迁，本案争议房屋已于2013年8月4日被拆除，标的物灭失，原告与被告杨翔签订的房屋租赁合同自行解除。程爱国从杨翔处租用的房屋实际占用至拆除之日，因此，原告要求被告杨翔交纳2013年1-6月的租金45000元，以及要求被告杨翔按照合同约定承担违约金2000元请求，与法有据，应予支持。由于杨翔的违约转租行为，给原告造成的损失，应由杨翔承担，因此，原告要求杨翔承担经济损失即其退付租金14340元，本院予以准许。被告杨翔辩称原告同意不用交纳租赁费，原告当庭予以否认，被告为提供相关证据，应承担举证不能的责任。被告杨翔与被告程爱国之间的租赁纠纷应另案处理。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第一款第四项、第二百一十二条、二百二十四条第二款、第二百二十七条、二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告长治市城区东街正东社区居民委员会与被告杨翔签订的租赁合同。二、被告杨翔与被告程爱国签订的房屋租赁合同为无效合同。三、被告杨翔于判决生效后10日内给付原告长治市城区东街正东社区居民委员会租金45000元。四、被告杨翔于判决生效后10日内赔偿原告长治市东街正东社区居民委员会经济损失14340元并支付违约金2000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，由被告杨翔承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 孟淑珍审判员 悦珂珂审判员 宋燕飞二〇一三年十二月三十日书记员 樊志荣关于长治市城区东街正东社区居民委员会诉被告杨翔等五被告租赁合同纠纷一案的审理报告案由：租赁合同案号：2013-267一、案件的由来及审理经过原告长治市城区东街正东社区居民委员会诉被告杨翔、程爱国、乔建国、尹圣吉、张文乾租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告当庭撤回对被告乔建国、尹圣吉、张文乾的诉讼，本院口头准许。原告法定代表人郭宏斌及其委托代理人成建华、被告杨翔的特别授权代理人赵思田、被告程爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二、当事人及代理人的基本情况原告长治市城区东街正东社区居民委员会。法定代表人郭宏斌，职务主任。地址：长治市城区东大街61号商务局院内。委托代理人成建华，长治市城区南街法律服务所法律工作者。被告杨翔，男，1972年出生，回族，长治鑫兴房地产公司经理，现住长治市政府南大院。委托代理人赵思田，男，1951年7月26日出生，汉族，河南省焦作市人，长治鑫兴房地产职工，现住长治市英雄中路152号。被告程爱国，男，1973年9月3日出生，回族，山西省长治市人，无业，现住长治市城区和平西街4巷12号。三、原告的诉讼请求、被告辩称及理由原告诉称：2007年12月25日原告与被告杨翔签订《租房协议》，将其所有的位于长治市城东南路70号的房屋及附属设施租给被告作商业经营性使用，租赁期限从2008年1月1日起至2014年2月30日止，年租金为9万元。协议约定租赁期间未经原告同意被告不得将承租的房屋转租或分租。租赁期间，被告杨翔擅自将租赁原告的房屋转租给了被告程爱国，程爱国又将租赁的房屋分租给其他人。原告得知后，多次要求杨翔收回转租的房屋，但被告拒不执行，原告为此向其他租赁户垫付退支费用14340元。原告认为被告杨翔的转租行为是一种无效行为，杨翔从2013年1月至今长达六个月的时间拒交租赁费，也系严重的违约行为。故原告诉至法院，要求1、确认被告杨翔与被告程爱国的转租行为无效；2、被告杨翔支付2013年1月1日至6月30日的租金45000元，同时解除原告与被告杨翔的租赁合同；3、由被告杨翔赔偿经济损失16340元；4、由被告杨翔承担诉讼费用。被告杨翔辩称：由于今年道路改造，我们所承租的房屋要拆迁，2013年1-6月的房租并不是我们不交，而是原告同意不收；程爱国又将房屋转租他人，我们支付了40000多元的补偿费；本案中原告与杨翔签订的租赁合同是2014年到期，原告现在解除合同，是原告违约。被告程爱国辩称：我和原告没有任何关系，没有和原告签过任何合同，我是和被告杨翔签订的合同。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、房屋所有权证一份，证明位于长治市城东南路70房屋为集体所有，所有权人为原告。房产证上所记载的面积不包括后面的院落；2、租房协议一份，证明原告将长治市城东南路70号房屋出租给被告杨翔，租赁期限为七年，自2008年1月1日起至2014年12月30日止，合同约定不能转租，且规定哪一方违约支付2000元违约金；3、收条二支，证明原告垫付退石红卫8940元、退曹玲5400元共计14340元的款项。被告杨翔的质证意见：对证据1没有异议；对证据2认为现有二份合同，签订时间不一致，我们手中的合同是2007年7月1日签订的，原告提供的合同是2007年12月25日签订的，但内容都一样；对证据3认可。被告程爱国的质证意见：没有异议。被告杨翔提供了与原告签订的租赁合同，签订时间是2007年7月1日。原告的质证意见：认可被告提供的证据，虽然签订时间不一致，内容完全一样。被告程爱国质证意见：与我没有关系。被告程爱国提供了与杨翔2009年6月17日签订的房屋租赁合同，2013年的房租已经交给杨翔了，交了130000元，2012年11月交的。当时修路协调的时候也没有退给我。。原告的质证意见：对转租合同的真实性无异议。被告杨翔的质证意见：认可签订的合同，至于租金问题代理人不清楚，需要问杨翔本人。四、查明的事实及证据分析经庭审查明：2007年12月25日原告与被告杨翔签订《租房协议》，将其所有的位于长治市城东南路70号的房屋及附属设施租给被告作商业经营性使用，租赁期限从2008年1月1日起至2014年2月30日止，年租金为9万元，每半年交付一次，每次45000元，提前30天支付下一期租金；未经原告同意，被告不得将承租的房屋转租或分租；在租赁期限内，双方不得擅自解除协议，被告在无故拖欠租金3个月或承租的房屋闲置3个月的情况下，原告有权终止协议，如被告确实存在特殊原因，在征得被告同意后，可以顺延缴费日期，但不得超过6个月；双方不履行协议规定的条款，导致本协议中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为2000元。租赁期间，2009年6月17日被告杨翔与程爱国签订《房屋租赁合同》，杨翔将承租的原告房屋转租给了被告程爱国，租金为10万元，一年一付一次性交清，租金每年递增20%，下一年房租提前一个月交付杨翔。程爱国在租赁期内又将部分房屋转租给了他人，自己承租的房屋开办长治市鑫宝阁网络会所。2013年由于路网征迁，原告的房屋在拆迁范围。原告垫付退石红卫8940元、退曹玲5400元共计14340元。杨翔退付租金38020元。该房屋于2013年8月4日被拆除。被告杨翔未交纳2013年1-6月的房租。原告于2013年7月18日诉至法院，要求1、确认被告杨翔与被告程爱国的转租行为无效；2、被告杨翔支付2013年1月1日至6月30日的租金45000元，同时解除原告与被告杨翔的租赁合同；3、由被告杨翔赔偿经济损失16340元（包括2000元违约金）；4、由被告杨翔承担诉讼费用。五、据以判决的理由及法律应用承办人意见：原告与被告杨翔签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。当事人应严格按合同约定履行各自的权利义务。合同约定未经原告同意，被告杨翔不得将承租的房屋转租或分租。杨翔违法合同约定，将其承租的房屋在未征得原告同意的情况下转租给了程爱国，程爱国又将房屋分租给了他人，因此，2009年6月17日杨翔与被告程爱国签订的《房屋租赁合同》为无效合同。由于2013年长治市道路征迁，本案争议房屋已于2013年8月4日被拆除，标的物灭失，原告与被告杨翔签订的房屋租赁合同自行解除。原告自愿放弃要求被告杨翔支付2013年1月1日至6月30日的租金45000元及违约金2000元，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。杨翔在开庭后将原告垫付的租金14340元给付原告，本案对原告的该项诉讼请求不予处分。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第一款第四项、第二百一十二条、二百二十四条第二款、第二百二十七条、二百三十一条之规定，判决如下：解除原告与被告杨翔签订的租赁合同。被告杨翔与被告程爱国签订的房屋租赁合同为无效合同。案件受理费1334元，由被告承担。原代：原告垫付了石红卫8940元、曹玲5400元，按合同约定还应支付违约金2000元。审：根据诉辩双方的陈述，本案的争议焦点是：1、被告杨翔将房屋转租的行为是否合法有效；2、原告要求被告支付租金及赔偿金的请求是否有法律及事实依据；3、原告要求解除与杨翔的租赁合同是否有法律依据。审：双方对法庭归纳的焦点是否同意，有无补充。原代：同意，没有补充。被1：同意，没有补充。被2：同意，没有补充。审：现就本案的争议焦点逐一进行法庭调查。原代：审：（核对原件、收取复印件，将原告所举证据交由被告质证）被告对原告提供的证据有无异议，如有异议提供反驳的证据。审：被告针对焦点问题陈述事实并提供证据，提供证据要讲证据的来源以及证明的事实。被1代：没有证据提供。被2：租赁合同一份，证明我和被告杨翔是2009年签订的租赁合同，审：由原告进行质证。原代：被1代：是杨翔与程爱国签订的，开始修路的时候我也知道的。审：对被告杨翔垫付的款项你们是否认可。杨翔转租你们是否知道。原代：我们付的是石红卫和曹玲的，其余的是被告杨翔支付的。转租我们不知道，当时开网吧，杨翔称是自己开的。我们是2013年7月份开始拆迁时才知道将房屋转租了。2012年已经协调拆迁了，但当时也可以不拆，所以一直没有找被告协调。原告也一直向被告追要过租金，并不是我们不收。被1代：并不是我们不交租金，而是原告不收。审：你讲一下转租合同的情况。被2：我和杨翔签订的合同，我又将房屋转租给其他五户。审：针对本案事实部分原、被告是否还有新的证据提供或补充陈述。原代：没有了。被1代：杨翔转租是事实，但合同是原告违约。被2：没有了。审：法庭调查结束，现在进行法庭辩论。在辩论阶段，当事人及其诉讼代理人应在法庭调查基础上，围绕本案的是非责任、法律适用进行辩论。辩论应当实事求是，以理服人，不得引用未经法庭认定的事实或证据，不得使用侮辱性语言进行人身攻击。审：首先由原告及代理人发表自己的辩论意见。原代：被告杨翔转租房屋的行为无效，合同明确规定，未经原告的同意不得转租，而杨翔未经原告的同意，转租给他的行为明确违反了合同的约定，构成违约。原告主张解除与杨翔的合同是有法有据的，因杨翔未经原告同意擅自转租的行为符合法律规定的解除条件。被告应当交付租金45000元，但至今未交付，超过六个月不交房租的也可以解除合同。由于路网改造，也允许解除合同的，我们的要求是于法有据的。2013年8月已经将租赁物拆除，也应当解除。原告主张的其他请求也是有依据的，当时配合路网改造，配合被告垫付的款项，被告应当返还原告。被告的抗辩理由不能成立，被告装潢的损失不能由原告来承担，因为被告装潢并没有经过原告的同意，且合同中也有该项的约定。程爱国的损失应由杨翔来承担，不应当是原告。原告的请求于法有据，支持原告的诉讼请求。审：被告及代理人发表自己的辩论意见。被1代：原告垫付补偿金不应该，当时我们也在现场；违约也是原告在先，不能因为修路来解除合同，合同的终止时间到2014年，法庭依法判决。被2：没有意见。审：原、被告双方是否还有补充意见。原代：没有了。被1代：没有了。被2：没有了。审：法庭辩论结束，进行最后陈述。原代：支持原告的诉讼请求。被1代：没有。被2：没有。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第142条规定，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解将本着合法自愿，团结互谅的原则进行，原、被告是否同意调解？原代：同意调解。被1代：同意调解。被2：同意调解。审：由双方发表调解意见。原代：解除原告与杨翔的合同，对垫付的款项应当返还，租金可以适当做出让步，违约金可以不主张。14000多元必须支付我们。被1代：以前也调解过，具体情况可以协商。租金是原告从去年12月开始就不收了。被2：我的损失不管原被告，应当赔偿我。审：鉴于双方调解意见分歧较大，本庭将不再主持调解。待合议后作出判决。审：双方当事人核对笔录，如无误后签字捺手印。书：全体起立，请合议庭成员退庭。 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