（2013）安民初字第0306号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-27
案件名称
徐广余等156人与南通润洋置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐某某等,某某公司
案由
共有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安民初字第0306号原告徐某某等156人，系海安县海安镇人民中路36号26幢楼的业主。诉讼代表人徐某某。委托代理人丁维仁，南通市实力法律服务所法律工作者。被告某某公司，住所地海安县海安镇江海西路20号。委托代理人杨文惠、范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。原告徐某某等156人与被告某某公司（以下简称某某公司）共有权确认纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，由代理审判员卢娜适用简易程序两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐某某等156人的诉讼代表人徐某某、委托代理人丁维仁，被告某某公司的委托代理人杨文惠、范舒钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某等156人诉称：2008年9月，某某公司向海安县住房与城乡建设局（以下简称住建局）报批备案，同年年底开始陆续向原告等出售其开发的位于海安县海安镇人民中路36号26幢商住楼（中大街26号楼），该楼6-19层为单元住宅计280套，且均为所有原告等（包括约定仲裁管辖的买受人）各自购买，该楼整体规划确认“一楼西大厅约450㎡，为1-19层共同分摊”。所有原告亦基于前述基本事实与被告形成商品房买卖合同关系，且前述规划确认内容已在合同中有所体现。时至今日，在对买卖房屋进行确认登记过程中，被告否认整体规划确认的事实，企图非法侵夺原告财产利益。请求判决依法确认海安县海安镇人民中路36号26幢一楼西大厅（即现在的102室、2.5米宽的通道及104室内北侧一部分）为原告共有，本案诉讼费由被告承担。被告某某公司辩称：1、原告诉讼请求不明确。目前海安县海安镇人民中路36号26幢楼不存在西大厅，原告表述的西大厅建筑面积约450㎡，与事实不符；2、原告诉讼请求无事实依据。原中大街26号楼建成后，在2010年6月9日，由南通市建达房地产测绘有限公司（以下简称建达公司）进行了实际测绘，并形成了《房屋成果测绘报告书》，当时已经不存在西大厅。之后被告所出售的商品房就是按此《房屋成果测绘报告书》的面积数据进行出售的，并没有按照预测备案的数据来签订商品房销售合同。现就徐某某一户作介绍：2010年10月27日，徐某某与被告签订商品房买卖合同，合同中所明确的建筑面积为102.97㎡，单价3696.86元/㎡,购房款38万元，其中建筑面积102.97㎡是根据房屋成果测绘报告书的实际测绘面积得出的，并不是预测面积。3、2010年6月9日之前与被告签订商品房买卖合同的业主，经过双方协商，同意按照实际测绘数据对合同进行了修改，被告也按照修改后的合同内容将多收取原告的购房款退给了原告，像这类情况的人在本案中有31户。4、原告提供的每一份商品房买卖合同所记载的建筑面积都是根据2010年6月9日实际测绘数据来确定的，该数据曾经在2011年由海安县房屋产权监理所（以下简称房产监理所）对所有业主进行了公示，目前建筑物的现状是只剩下2.5米的安全通道作为所有业主的公摊面积，西大厅已经不存在了，这点已经过房产监理所的审查备案，且部分业主已领取房产证。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年4月29日，某某公司领取海安县海安镇人民中路36号26幢楼（中大街26号楼）预售许可证，同年9月25日经海安县人民政府批准将6层以上部分由公寓式酒店调整为住宅（其土地出让为商住性质，不涉及土地性质变更），同年9月29日建达公司向房产监理所提交《房屋面积测绘报告》（即中大街26号楼预测绘报告），预测绘以图纸为依据，图纸上西大厅标识为“办公大厅”，西大厅未分割而作为公共部分进行了整幢分摊。上述预测绘报告经房产监理所备案之后，某某公司开始对外销售，其与购房户所签订商品房买卖合同均实行网签，网签数据不能在电脑上进行更改。中大街26号楼建成后，建达公司根据某某公司提供的设计图纸及建筑物现状对26号楼又进行实际测绘，于2010年6月9日形成《房屋成果测绘报告书》，并将上述《房屋成果测绘报告书》分别提供给某某公司及房产监理所。测绘报告书中显示西大厅的分割情况，仅留有2.5米宽的通道。此后，某某公司将商品房预测绘面积汇总表（预测）、商品房测绘面积汇总表（实测）张贴于中大街26号楼一楼的橱窗内进行公示。2010年7月底，某某公司陆续向购房者交付商品房，并按《房屋成果测绘报告书》的实测面积与之前签订合同的购房者将商品房买卖合同中的“建筑面积”、房款进行修改，总房款实行多退少补。2010年6月9日之后，某某公司与购房者签订商品房买卖合同时，对网签合同中的“建筑面积”按实测面积进行修改，并按实测面积计算且收取房款。2010年7月2日，南通市公安消防支队对中大街26号楼进行了消防验收，同日海安县规划局也对该楼进行了规划验收，8月17日，某某公司办理了竣工验收备案。并将办理产权登记所需手续向产权登记部门申请备案。2011年5月14日开始，中大街26号楼的部分业主开始通过网络、信函等方式向住建局等有关部门反映西大厅的公摊分割、消防安全及未能办理权属登记等情况。另查明，2011年10月10日房产监理所按南通市住房保障和房产管理局的规定到中大街26号楼进行公示，公示主要内容为：各业主：某某公司向我所申请中大街26号楼商品房初始登记，经查，该幢房屋一层西北角原接待大厅现改为营业用房，已经过消防部门验收合格。因用途改变涉及到该幢房屋实测面积与预测面积发生变化（详见附表），现予以公示。各业主如有异议，请于2011年10月20日前书面向我所或住建局法制科提出，公示期满无异议，我所将按公示的实测面积为某某公司办理商品房初始登记。附表内容为建达公司出具的《房屋面积测绘报告》中预测面积数据及《房屋成果测绘报告书》中实测面积数据。2012年2月13日，房产监理所再次到中大街26号楼进行公示，内容为：为使海安镇中大街26号楼业主能尽快办理房屋所有权证书，我所拟根据有关协调意见，按双方合同约定面积（见附表）进行初始和转移登记，现予以公示。各业主如有异议，请于2012年2月17日前书面向住建局法制科提出。再查明：建达公司根据原规划方案，即机房顶层2面积单列，不作公摊，在《房屋成果测绘报告书》的基础上，对机房顶层2的83.29㎡不分摊进行核算，最终就实测绘数据形成建达测字2010080026号测绘报告书，提供给房产监理所进行备案。经审核后，房产监理所同意按建达公司提供的建达测字2010080026号测绘报告书中的实测面积进行备案，于2012年4月12日形成“中大街26号楼商品房测绘报告备案意见表”，注明：该幢楼规划层次为19层，加上地下一层，共20层，顶层电梯间仅分摊机房层1的核心筒面积，机房层2面积单列不作为公摊。某某公司按房产监理所备案数据，将已收取的机房顶层2的公摊费用退还给购房者。又查明：某某公司与购房者签订的商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理即双方自行约定：以确权为准。2012年4月18日开始，房产监理所为中大街26号楼业主办理产权登记。截止目前，中大街26号楼6-19层的280户业主中，有118户业主已到房产监理所办理了产权登记。预测绘报告中所标识的“办公大厅”（即讼争的西大厅）位于26号楼一层西北角。而根据房产监理所备案的建达测字2010080026号测绘报告书和现场勘查可见，其现由海安镇人民中路36号26幢102室（登记产权人为某某公司，建筑面积为176.6㎡，）、门厅（2.5米宽的通道）和海安镇人民中路36号26幢104室（登记产权人为蒋卫华，建筑面积373.27㎡）内北侧一部分组成。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋移交单、情况说明、公示两份、《房屋面积测绘报告》、《房屋成果测绘报告书》、建达测字2010080026号测绘报告书中的商品房测绘面积汇总表、一楼平面图、测绘报告备案意见表、调查笔录、咨询笔录、本院（2012）安民初字第0012号民事判决书、证人证言以及当事人的陈述等在卷证实。本院认为：建筑区划内，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有的房屋，应当认定为物权法中所称的专有部分。本案中，原、被告间签订的商品房买卖合同及之后对合同相关内容所作更改的行为，系双方当事人真实意思表示，且并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方签订商品房买卖合同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房产监理所同意按建达公司提供的建达测字2010080026号测绘报告书中的实测面积进行备案，并以该备案的实测面积为依据向业主发放房屋产权证，故该经过备案的实测面积应作为某某公司与购房者结算的最终依据。2010年6月9日之前，即未形成实测绘面积数据之前，购房者购房时与某某公司依照房产监理所备案的预测绘面积签订商品房买卖合同，并按合同面积计算房价款，该部分购房者于2010年7月底陆续与某某公司办理房屋移交手续时，某某公司即根据实测绘面积与购房者对商品房买卖合同进行修改，并据此对总房款重新结算，多退少补；2010年6月9日之后，购房者与某某公司签订商品房买卖合同，则根据实测绘面积对商品房买卖合同进行修改，并据此结算总房款。房产监理所备案同意按建达测字2010080026号测绘报告书备案之后，某某公司亦根据该测绘报告书的数据将应退还购房者的房款实际予以退还。综上，中大街26号楼实测数据形成后，原告等26号楼的所有业主均同意按实测数据修改了商品房买卖合同，并且均对相应房款实际予以多退少补。同时结合本院现场勘查情况及房产监理所的相关资料可见，登记产权人为某某公司的102室和产权人为蒋卫华的104室现均具备四壁遮蔽，有独立的出入门户，故该102室和104室应分别认定为某某公司和蒋卫华所有，而门厅（即2.5米宽的通道）应认定为26号楼业主共有。故原告等26号楼业主仍依据建达公司出具的《房屋面积测绘报告》中的预测绘数据主张对一楼“办公大厅”中的102室和104室内的北侧部分的共有权，本院实难采纳，而其主张对门厅（即2.5米宽通道）的共有权，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、海安镇人民中路36号26幢楼（即中大街26号楼）一楼西北角处门厅（即2.5米宽的通道）属于该楼所有业主共有。二、驳回原告等156人的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告徐某某等156人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：471558227682）。审 判 长 狄 进代理审判员 卢 娜人民陪审员 吴达华二〇一三年十二月三十日见习书记员 杨加莲附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担为利后果。 关注公众号“”