（2013）南法民初字第10606号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-18
案件名称
岳菱芳,罗永华与重庆凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗永华,岳菱芳,重庆凯悦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第10606号原告罗永华，男，汉族。原告岳菱芳，女，汉族。委托代理人罗永华。被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。组织机构代码：20316845-2。法定代表人吴霄霞，董事长。委托代理人阳耀东，男，汉族，系公司职工。原告罗永华、岳菱芳诉被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗永华及原告岳菱芳的委托代理人罗永华和被告凯悦公司的委托代理人阳耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗永华、岳菱芳诉称：原被告于2004年2月26日签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位���重庆市南坪西路2号商铺一间，尚品馆三楼某号，套内面积13.54平方米，总价586282元，如交房违约被告支付已付房款1%违约金。同日，双方签订商铺代租协议，将上述商铺租于被告，经协议约定，被告每月初支付一次租金4153元，第一次付租时间为2004年7月1日，如被告违约，则每日按原告应得租金的万分之五缴纳滞纳金。由于被告未能完成产权登记办理，原被告于2006年5月12日签订退房协议书，双方同意解除原商品房买卖合同，约定被告退还房款586282元，违约金5863元，税费22278.72元，被告从2006年5月起每月月底前向原告退还购房款20000元，直至退完为止，期间被告向原告按2004年2月26日签订的商铺代租协议支付剩余部分应退款所产生的租金，最后一次退款结算全部购房款、违约金、租金（含滞纳金）及税费。2012年7月13日，原被告签订补充协议，被告于2012年8月15日前一次性支付原告剩余欠款482945元，原告已按补充协议按期于2012年7月31日前办理房产注销抵押登记手续，但是被告未按协议一次性付清剩余欠款，只分三次支付了150000元。由于被告长期未按退房协议书约定按时支付原告应得款项，原告经多次催收未果，故诉至本院，请求：1、被告退还原告房款本金96282元，购房税费22278.72元，退房违约金5863元，租金244661.93元，滞纳金11385.95元，资金占用损失85090.39元，向原告支付截止2013年9月1日的实际损失共计465562元；2、诉讼费由被告承担。被告凯悦公司辩称：对本金96282元，退房违约金5863元予以认可，购房税费22278.72分为契税和转让手续费两部分，其中契税17588.46元应由税务机关退还，转让手续费4690.26元由被告退还；依据2006年5月12日协议书，第一条约定原告已退房，租金实为退还房款的资金占用损失，故租金、滞纳金和资金占用损失不��一并主张。原告罗永华、岳菱芳为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、商品房买卖合同、税费票据，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，且原告已付清房款及税费；2、《重庆浪高凯悦城市MALL尚品馆商铺代租协议》、协议书（2006年5月12日）、补充协议（2012年7月13日），拟证明原被告对退房达成协议及退房违约金的约定等；3、退房结算明细表，拟证明对补充协议中金额的计算明细及计算方式；4、交通银行借款合同、抵押合同、还款明细，拟证明已产生的利息损失。被告凯悦公司对证据1、2、4的真实性予以认可，对证据3的真实性无法确认。被告凯悦公司为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：银行交易回单，拟证明在补充协议签订后支付房款本金15万元。原告罗永华、岳菱芳对上述证据的真实性无异议。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明：2004年2月26日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪西路2号裙楼平街3F层某号房屋，套内面积13.54平方米，单价43300元／㎡，房屋总价586282元，付款方式为2004年2月21日付2万元，2004年2月26日付房款276282元，余款290000元于2004年4月办理银行按揭。合同签订后，原告按约付清了房款及税费。同日，原告罗永华、岳菱芳（乙方）与重庆浪高凯悦购物中心有限公司（甲方）签订《重庆浪高凯悦城市MALL尚品馆商铺代租协议》，约定乙方将所购买的尚品馆某号，面积13.54平方米，总价586282元的房屋由甲方进行代租，代租期限为2004年6月1日至2006年5月31日，甲方向乙方支付的年租金为已付款总额的8.5%。租金每月支付一次，第一次付租时间为2004年7月1日，金额为4153元，以后每月按规定时间领取。由甲方统一负责向承租人签订租赁协议收取租金。如有甲方不能按时支付租金，则每日按乙方应得租金的万分之五缴纳滞纳金。2006年5月12日，原告罗永华（乙方）与被告凯悦公司（甲方）签订《协议书》，主要内容如下：一、甲乙双方于2004年2月26日签订了《商品房买卖合同》，乙方自愿购买甲方位于重庆市南岸区南坪西路浪高凯悦城市MALL尚品馆某号商铺，总房款586282元。现双方协商解除原商品房买卖合同，甲方退还房款586282元，乙方将该商铺退还甲方。二、根据《购房合同》第15条约定，甲方向乙方支付违约金5863元。三、甲方同意按应退乙方款额递减支付乙方铺面租金，其金额以甲乙双方于2004年2月26日签订的《商铺代租协议》执行，直至款退完为止。四、甲方同意退还乙方购房时所产生的税费22278.72元。五、退款方式：1、在本协议签字盖章生效后，甲方从2006年5月起每月月底前向乙方退商铺款贰万元，直至退完为止。甲方最后一次退款时应向乙方全部付清购房款、违约金、租金（含滞纳金）及税费22278.72元。2、乙方在收到甲方应退还总金额的50%退款后，需将银行按揭贷款还清，并协助甲方前往房交所办理注销抵押登记手续。乙方在甲方最后一次退款前将《商品房买卖合同》、《商铺代租协议》及购房款相关凭据退给甲方，同时配合甲方共同办理撤销登记手续，否则甲方暂停拒付后续款项。八、违约责任：如甲方不能按时付款，则按银行当期活期利率付给滞纳金。2012年7月13日，原告罗永华（乙方）与被告凯悦公司（甲方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2006年5月12日签订了《协议书》，商定双方解除原《商品房买卖合同》，并由甲方退还乙方已付购房款等。现双方就该《���议书》的履行重新达成如下补充。一、双方确认事实：甲方已退房款本金340000元，尚欠房款本金346282元，税费22278.72元，违约金5863元。尚欠原协议书第三条约定的税后租金205789元（计至2012年7月31日，税费为27762.09元）。尚欠原协议约定的滞纳金8596元。以上款项共计488809元。二、本协议签订后，2012年7月31日前乙方付清该套房屋银行按揭贷款，并办理注销抵押登记手续。三、乙方完成前项事务后，甲方应于2012年8月15日前将本协议第一款项482945元一次性支付给乙方。四、甲方未按期支付款项，继续按2006年5月12日签订的协议履行。五、甲方支付完以上款项后，乙方应在五个工作日内配合甲方注销原合同登记，并归还《商品房买卖合同》、《代租协议》、《协议书》及发票收据等原件。六、本补充协议为双方最新达成，原《商品房买卖合同》、《协议书》与本补充协议有���一致的，以本协议为准。另查明，2004年10月9日，原告与交通银行重庆分行南坪支行签订《个人商铺借款合同》，原告向该行借款290000元用于购买南坪西路2号浪高城市MALL尚品馆某号商铺。原告从2004年11月21日开始还按揭款，直至2010年6月23日还清按揭，期间共产生利息89192.65元。庭审中，就被告提出的购房税费22278.72元，其中契税17588.46元应由税务机关退还，转让手续费4690.26元由被告退还的辩称理由，原告予以认可。原告亦认可被告于2012年11月30日、2013年3月20日、2013年4月24日各退还购房本金5万元，合计15万元。被告认可原告已将诉争房屋的抵押登记手续注销。为证明《补充协议中》金额的具体计算方式，原告罗永华举示《罗永华退房结算明细表》予以证明，其中落款处会计签字为程丽萍。被告对该份证据的真实性不予认可，但认可公司会计确为程丽萍。上述事���有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原被告签订的《协议书》、《补充协议》，是当事人的真实意思表示，签约主体适格，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。被告认可原告诉讼请求中应退房款本金96282元，退房违约金5863元，故本院对原告的该部分诉讼请求，予以支持。被告辩称购房税费22278.72元，其中契税17588.46元应由税务机关退还，转让手续费4690.26元由被告退还，原告对此予以认可，此系原告对其权利的处分，故本院对此予以支持。根据2012年7月13日，原被告双方签订的《补充协议》，双方确认被告尚欠税后租金205789元，滞纳金8596元。被告虽辩称租金约定过高，但并未举示相应证据如同地段同时期同类型房屋租金标准予以证明，故本院对被告的辩称理由，不予采信。《补充协议》约定，原《商品房买卖合同》、《��议书》与本补充协议有不一致的，以本协议为准。而在该补充协议中并无后续继续支付租金及滞纳金的约定，故本院对原告要求被告支付租金及滞纳金的诉讼请求，对其合理部分，予以支持。根据2006年5月12日双方签订的《协议书》，被告从2006年5月每月月底前向原告退商铺款贰万元，直至退完为止….原告在收到被告应退还总金额的50%退款后，需将银行按揭贷款还清。被告应退还原告房款为586282元，据此进行计算，被告应在约15个月即2007年7月份退还586282元的50%以便原告还清按揭贷款。鉴于被告未能按照约定按期向原告支付款项，导致原告直至2010年6月23日才还清按揭，期间产生利息应当作为原告的资金占有损失，其责任应由被告承担。就原告的该部分损失，本院结合原告按揭还息情况，经综合考虑，酌情认定为7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条��第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告罗永华、岳菱芳房款本金96282元，退房违约金5863元，税费（转让手续费）4690.26元，租金租金205789元，滞纳金8596元，资金占有损失70000元，合计391220.26元。二、驳回原告罗永华、岳菱芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7283元，由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担（该款已由原告垫付，由被告直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 龚泽勇人民陪审员 董泽芬人民陪审员 邹崇跃二〇一三年十二月三十日书 记 员 张 锐 来自