（2013）温苍民初字第948号
裁判日期: 2013-12-27
公开日期: 2014-03-02
案件名称
朱守文与董瑞凝、郑德翔房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱守文,董瑞凝,郑德翔
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2013）温苍民初字第948号原告：朱守文。委托代理人：王青尚。被告：董瑞凝。被告：郑德翔。上列二被告共同委托代理人：林佳云。原告朱守文为与被告董瑞凝、郑德翔房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员李正中适用简易程序，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。原告朱守文及其委托代理人王青尚，被告董瑞凝、郑德翔及其共同委托代理人林佳云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱守文起诉称：2011年3月2日，原告与两被告签订关于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1102室套房的买卖合同，约定两被告将该套房以237.258万元的价格转让给原告，扣除银行按揭61.71万元及办证押金5万元，原告共支付给两被告170.548万元。根据合同约定，房屋在出卖时产权确系两被告所有，被告在原告付清上述购房款之后，负责该房屋直接过户登记在原告名下。合同签订后，据原告了解，讼争房屋并非被告所有，致使原告至今无法取得房屋的所有权。原告曾多次要求被告退还购房款，但被告均予以拒绝。为此，原告诉请判令：一、解除原告与两被告签订的关于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1102室套房的买卖合同；二、两被告立即返还原告的套房转让款170.548万元；三、两被告赔偿原告的损失约60万元；四、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告对其第三项诉讼请求明确为：按已付购房款1705480元计算利息，自2011年3月2日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。原告朱守文在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1．原、被告的身份证，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2．契约、套房买卖预付定金协议书、套房售后协议书、收款收据、华府新世界花园商品房意向认购卡、银行汇款纪录，用以证明原告与两被告之间套房转让的事实；3.商品房网上销售管理系统，用以证明讼争房屋目前尚未销售的事实；4.苍南华府置业有限公司三期房产销售方案确认书，用以证明讼争房屋的销售详细情况的事实；5.苍南华府新世界花园（三期）商品房销售价目表，用以证明讼争房屋的销售详细价格的事实。被告董瑞凝、郑德翔答辩称：一、本案被告郑德翔的主体不适格。房屋是被告董瑞凝购买，收款收据可表明交款单位为董瑞凝，因郑德翔是董瑞凝儿子，所以在括号中加注郑德翔，并不能证明郑德翔对房屋享有份额。涉案房屋实际上是董瑞凝的个人财产。二、原告要求被告郑德翔归还转让款等几项诉讼请求不成立。原告是将购房款直接支付给董瑞凝，郑德翔从未收到相应款项。三、双方之间房屋买卖关系合法有效，原告要求解除合同、返还转让款并赔偿损失不成立。董瑞凝购买房子，房开公司出具认购卡和收款收据，根据最高人民法院关于商品房买卖司法解释第五条规定，本案的合同应认定为商品房买卖合同。该司法解释第二条规定，在起诉前取得预售许可证的，可认定为合同有效。董瑞凝购买的房屋合法有效，被告将房屋出售给原告，合同也是有效，原告以房屋不是被告所有为由起诉，理由不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告董瑞凝、郑德翔在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.华府新世界花园商品房意向认购卡、收款收据，用以证明被告合法取得讼争房屋的事实；2.商品房网上销售管理系统，用以证明讼争房屋已取得商品房预售许可的事实。在本院对原、被告进行释明后，被告董瑞凝、郑德翔在指定期限内提供了其与苍南华府置业有限公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议书及收款收据，用以证明被告于2013年11月7日与房开公司签订商品房买卖合同，被告合法取得讼争房屋的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告董瑞凝、郑德翔对原告的证据1、3均没有异议，本院对其证明力予以确认。对原告的证据2，被告董瑞凝、郑德翔对其真实性没有异议，但认为契约倒数第七、八行内容说明讼争房屋当时正在建设中，若日后公司在面积、价格方面变动均由买方自己负责，卖方愿意配合过户，现商品房已具备备案的条件，基于双方约定可以直接过户给原告的原因而未去备案，同时被告郑德翔因原告要求在契约上签字，但并未收取任何款项，本院认为，被告郑德翔在契约及套房售后协议书上签字，可证明其系出卖人，该组证据来源及形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认。对原告的证据4，被告董瑞凝、郑德翔有异议，本院认为，该证据有苍南华府置业有限公司盖章，对其真实性予以确认。对原告的证据5，被告董瑞凝、郑德翔认为其中载明的销售价格17200元与双方契约约定的实际价格17080元相符合，本院认为，该证据有苍南华府置业有限公司盖章，对其真实性予以确认。对被告董瑞凝、郑德翔的证据1、2，原告有异议，认为被告未合法取得房屋，该房屋销售许可证是2013年1月12日取得，但被告至今未与房开公司签订商品房预售合同，也尚未办理房屋登记备案手续，本院认为，该证据在原告的证据2中已作认证，这里不再赘述。对被告提供的商品房买卖合同及其协议书、收款收据，原告有异议，认为商品房买卖合同不真实，被告未提供正式发票，是否交纳购房款表示怀疑，且该合同不是备案的商品房买卖合同文本，也未经网上销售备案登记，合同内容存在损害消费者利益的情况，如2007年取得土地使用权，被告和房开公司于2009年达成认购协议，原、被告之间于2011年达成买卖协议，而商品房交付时间却是2015年6月30日，长达八年时间；合同第三条约定了土地抵押金额8500万元未还，被告置此不顾签订了合同；按照最高人民法院关于商品房买卖合同的规定，商品房办证手续由房开公司负责，但合同却规定办证于2016年6月30日前由买受人办理；综上，被告为推卸责任私下与房开公司签订合同，转嫁相应风险给原告，该合同应为无效合同。本院认为，该商品房买卖合同及其补充协议书、收款收据有买受人被告董瑞凝签字、捺印以及出卖人苍南华府置业有限公司盖章，对其真实性予以确认。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年10月17日，被告董瑞凝、郑德翔向苍南华府置业有限公司认购位于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1102室套房，建筑面积138.91平方米（具体面积经有关部门测绘结果为准）；单价为7430元／平方米，并预付购房款415000元。2011年3月2日，被告董瑞凝、郑德翔持认购卡、收款收据，将认购的上述房屋以2372580元价格转让给原告朱守文，双方签订买卖契约并约定：“该套房正在建设中，如果日后置业公司在该房的面积变动价格变动均由买方自负，不涉卖方之事，卖方同意配合买方办理直接过户手续，如公司不允许更名直接过户，卖方必须负责办理银行按揭贷款，待产权双证出台，卖方应无偿负责产权过户。……”等内容。原告支付给被告购房款1705480元。2013年11月7日，被告董瑞凝与苍南华府置业有限公司签订关于苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1102室套房的《商品房买卖合同》及其《补充协议书》，并续缴纳346573元，至此，被告已缴纳购房款761573元。另查明：2013年1月13日，涉案房屋楼盘取得预售许可证。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方契约约定“卖方同意配合买方办理直接过户手续，如公司不允许更名直接过户，卖方必须负责办理银行按揭贷款，待产权双证出台，卖方应无偿负责产权过户”的内容，表明签订契约时原告明知被告未与房开公司签订商品房买卖合同，且双方约定了办理“直接过户”事宜，被告为此没有与房开公司签订商品房买卖合同符合原、被告之间的契约约定。本案审理过程中，在原告明确表示不要求办理“直接过户”事宜后，被告于本院指定期限内与房开公司签订了商品房买卖合同，购得涉案商品房。故原告以被告未取得涉案商品房为由要求解除双方之间签订的房屋买卖契约的主张，理由不成立，本院不予支持。至于原告认为被告与房开公司签订的商品房买卖合同，系以合法形式掩盖非法目的，是无效民事行为，该商品房买卖合同侵犯其权利，以及认为涉案商品房买卖合同未经登记备案，无法实现合同目的等，均没有事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回朱守文的诉讼请求。本案受理费80元，由朱守文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长 李正中代理审判员 胡时彦人民陪审员 林爱鹤二〇一三年十二月二十七日书 记 员 廖宝章相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 关注公众号“”