（2013）恭民初字第31号
裁判日期: 2013-12-27
公开日期: 2014-12-15
案件名称
桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司诉广西银湾物业服务有限公司桂林分公司物业服务合同一审民事判决书
法院
恭城瑶族自治县人民法院
所属地区
恭城瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）恭民初字第31号原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司，经营场所：恭城瑶族自治县恭城镇。法定代表人杜玉进，董事长。委托代理人王筱鑫，广西君美律师事务所律师。被告广西银湾物业服务有限公司桂林分公司，经营场所：桂林市建安路。负责人马群，分公司总经理。被告广西银湾物业服务有限公司，经营场所：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心。法定代表人胡祝帮，董事长。两被告委托代理人韦豆，广西银湾物业公司桂林分公司职工。原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司（以下简称顺达房产恭城分公司）与被告广西银湾物业服务有限公司桂林分公司（以下简称广西银湾物业公司桂林分公司）、被告广西银湾物业服务有限公司（以下简称广西银湾物业公司）等物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法组成由审判员邓诗弟担任审判长，审判员李世敏和人民陪审员彭祖勤参加的合议庭，分别于2013年3月6日、12月26日两次公开开庭进行了审理。原告顺达房产恭城分公司委托代理人王筱鑫、两被告共同的委托代理人韦豆到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告顺达房产恭城分公司诉称，原告与被告广西银湾物业公司桂林分公司于2011年10月签订《顺达商业广场前期物业服务合同》，同年11月被告公司为原告开发的“顺达商业广场”项目提供前期物业服务。2012年12月3日，被告广西银湾物业公司桂林分公司单方面停止了前述物业服务并将物业服务中心的设备、设施、钥匙（价值共48310元）等搬走，同时亦未按合同的约定进行相应的资料移交工作，更未退还装修保证金、物业管理费、公共水电费及支付物业办公水电费等共计78689.43元。为此，原告多次致电并发函予二被告，要求其派人完成移交工作，归还前述业主资料并或者退还相应的费用，但二被告均以各种理由拒不配合。此外，由于被告未移交钥匙，导致原告在向业主交房时无法提供钥匙，为避免损失扩大，原告只得采取更换门锁的措施向业主履行交房义务，目前更换门锁48套，费用3000元。综上，由于被告广西银湾物业公司桂林分公司的违约，导致原告出现严重的损失，因被告广西银湾物业公司作为总公司，对分公司的营运及财务管理均实际控制，与本案具有直接的法律利害关系，应对分公司的责任承担连带责任。为维护自身的合法权益，现起诉请求法院判令被告广西银湾物业公司桂林分公司：1、赔偿原告“顺达商业广场”项目物业用品、设施、钥匙等损失48310元；2、向原告移交“顺达商业广场”项目的业主资料（详见清单）；3、向原告退还装修保证金、物业管理费、公共水电费及支付物业办公水电费等共计78689.43元；4、赔偿原告更换门锁费用3000元。判令被告广西银湾物业公司对前述赔偿及支付承担连带责任，同时本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称，1、“顺达商业广场”项目物业用品、设施、钥匙等大部分已移交原告，小部分丢失，被告同意按责任折价赔偿；2、业主资料已全部移交原告；3、对应退还原告的装修保证金、物业管理费、公共水电费及支付物业办公水电费等费用的金额需由双方财务核实，原告主张有一定出入；4、被告不同意赔偿原告更换门锁的损失，因原告拖欠被告公司的物业管理费，责任在于原告；5、两被告承担连带责任无异议；6、诉讼费被告不同意承担，因纠纷主要系原告拖欠被告的物业管理费造成的。本案争议焦点：1、被告应退还原告相关费用的金额以及未归还物品损失的赔偿问题；2、被告应否对原告更换门锁造成的损失承担赔偿责任的问题。原告提供以下证据：1、《顺达商业广场前期物业服务合同》，用以证实原告委托被告广西银湾物业公司桂林分公司进行前期物业管理，合同约定合同终止后被告应返还业主资料。2、被告带走的物品清单。3、装修保证金及公共水电费收付款情况表。4、顺达商业广场业主收费资料。5、物业业主资料内容（恭城顺达商业广场）。6、银湾应退费用汇总。以上证据2-6用以证实被告广西银湾物业公司桂林分公司单方面撤离后，未移交造成损失的物品及未移交的款项及业主资料详单。7、致广西银湾物业管理有限公司的函。8、律师函两封。9、致广西君美律师事务所王筱鑫律师的复函。以上证据7-9用以证实原告多次向被告主张返还业主资料、物业用品及款项，被告表示认可但拒不退还。10、收款收据两单（金额共计2668.62元），收款人为被告广西银湾物业公司桂林分公司雇请的人员何某收取，用以证实该款系何某履行职务代被告收取，经原告核实后部分不需退还，被告公司应退还的金额为2001.46元。两被告提交收款收据一单，收款人为何某，用以证实何某的笔迹与原告证据10何某的笔迹明显不同，原告证据10的款项不是何某收取。经举证、质证：两被告对原告出示的证据1的真实性及证明情况无异议；对原告出示证据2真实性无异议，提出大部分物品已移交原告，未移交部分需双方核实；对原告出示的证据3-6的真实性无异议，提出具体金额由双方财务核实；对原告出示的证据7-9真实性及证明情况无异议，提出主要系原告拖欠被告物业管理费造成；对原告出示的证据10的真实性有异议，不足以证实系被告的雇请人员何某收取了费用。原告对被告出示的证据的真实性有异议，认为不是何某的笔迹。本院对上述证据认为，鉴于各方当事人对原告出示证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性及证实情况无异议，仅提出对部分未退还的物品及应退还的款项金额由双方核实，该证据具有真实性、合法性、关联性，故对该证据的证明效力予以认定；原告出示的证据10系为被告广西银湾物业公司桂林分公司员工何某在受聘期间代被告收取的物业管理费用，被告广西银湾物业公司桂林分公司并未提供充足证据对该证据予以否定，故对原告的该证据的证明效力予以确认；被告出示的收款收据，因无其他证据相互印证，故对该证据的证明效力不予认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年10月9日，原告顺达房产恭城分公司与被告广西银湾物业公司桂林分公司签订《顺达商业广场前期物业服务合同》，委托被告广西银湾物业公司桂林分公司对其开发的“顺达商业广场”项目提供前期物业服务，合同对物业基本情况、服务内容、服务标准与考核办法、物业服务考核办法、双方权利与义务、物业管理服务费、违约责任等均作了约定。合同签订后，双方于当年11月起履行合同，合同履行过程中，原告拖欠被告部分物业管理费，同时双方另对部分物业管理费用的给付发生分歧，后双方协商解决未果。2012年12月3日，被告广西银湾物业公司桂林分公司遂将“顺达商业广场”项目物业用品、设施、钥匙及相关业主资料等物品一批带走。当月5日及16日，原告委托律师至函两被告，要求归还带走的物品、移交相关资料、退还相关费用等，被告广西银湾物业公司于当月26日复函原告律师，对该纠纷的引起、双方费用的结算、物品及相关资料的归还等作了回复，但后双方对该纠纷未能协商解决。2013年1月，原告遂向本院起诉，要求被告赔偿带走的物品损失、移交相关资料、退还相关费用等，同时向本院申请诉讼保全，本院随后依法对被告广西银湾物业服务有限公司桂林分公司的账户金额67000余元进行了查封。诉讼过程中，经本院多次进行协调，被告广西银湾物业公司桂林分公司将带走的“顺达商业广场”项目物业用品、设施、钥匙等物品大部分归还原告，其余未归还或损坏部分经协商，由被告折价赔偿3500元；将“顺达商业广场”项目的业主资料向原告移交完毕；对应退还原告的装修保证金、物业管理费、公共水电费及支付物业办公水电费等费用经双方核实可以确认的金额为71623.83元（其中物业管理费22289.79元、公共水电费15200元、装修保证金28500元、物业办公水电费4465.04元、李某甲交的商铺物业管理费1169元）；原告更换门锁造成的损失费用3000元，被告同意赔偿2700元；被告广西银湾物业公司同意对上述费用的给付承担连带责任。另外，被告广西银湾物业公司桂林分公司员工何某在受聘期间代公司收取客户物业管理费2668.62元，经原告核实后部分不需退还，被告公司应退还原告的金额为2001.46元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告顺达房产恭城分公司与被告广西银湾物业公司桂林分公司签订《顺达商业广场前期物业服务合同》后，双方应按照约定全面履行自己的义务，原告未按时将物业管理费给付被告，被告亦未将收取并应给付原告的费用交付原告，同时双方对部分物业管理费的费用给付存在分歧后，未能及时沟通协调解决，对纠纷的发生均有一定过错。现被告已将相关资料全部移交原告，对未退还物品以及原告更换门锁造成的损失，双方已达成了赔偿意见，对被告应退还原告的相关费用，双方大部分已确认。被告广西银湾物业公司桂林分公司应将上述款项及时给付原告，被告广西银湾物业公司同意对该费用承担连带责任，系其真实意思表示，同时亦符合《中华人民共和国公司法》的相关规定；对被告广西银湾物业公司桂林分公司提出需退还的2001.46元物业管理费不是其聘请的人员何某代公司收取的主张，因何某系被告聘请的员工，且收款亦在受聘期间，被告公司并未提出充足证据推翻原告的证据，故对被告的主张不予采纳，被告应将该款退还原告。至此，被告应支付原告的款项金额为79825.29元（赔偿款6200元、退还相关费用73625.29元（71623.83元＋2001.46元））。对原告拖欠被告广西银湾物业公司桂林分公司的部分物业管理费以及对给付存在分歧的相关费用，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：由被告广西银湾物业服务有限公司桂林分公司、被告广西银湾物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司经济损失6200元、退还相关费用73625.29元，合计金额为79825.29元。案件受理费2900元，由原告负担100元，两被告负担2800元，诉讼保全费1320元，由原告负担520元，两被告负担800元。如果未按本判决书指定的时间履行给付义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2900元，［户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 邓诗弟审 判 员 李世敏人民陪审员 彭祖勤二〇一三年十二月二十七日书 记 员 何 娟 来源：百度搜索“”