（2013）莲民三初字第00907号
裁判日期: 2013-12-27
公开日期: 2014-10-21
案件名称
原告（反诉被告）王峰、王颖诉被告（反诉原告）西安市国尚商贸有限公司恢复原状纠纷一案民事一审判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十二条，第三十五条，第三十六条，第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00907号原告王锋（反诉被告），男，1976年4月17日出生，汉族。原告王颖（反诉被告），女，1972年10月5日出生，汉族。委托代理人冯宇，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人赵良善，陕西恒达律师事务所律师。被告（反诉原告）西安市国尚商贸有限公司，住所地西安市莲湖区西大街219号。法定代表人姬丽松，该公司董事长。委托代理人王敏琼，男，1988年11月9日出生，汉族。委托代理人权素清，陕西权诚律师事务所律师。原告王峰（反诉被告）、原告王颖（反诉被告）与被告西安市国尚商贸有限公司（反诉原告，以下简称国尚公司）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人冯宇、赵良善、被告国尚公司委托代理人王敏琼、权素清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买商品房一套，位于莲湖区西大街、大麦市街东北角第1幢2单元2层20282号房，用途为综合，层高4.8米，建筑面积为19.71平方米，其中套内面积为9.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.25平方米，总房款为313221元，一次性付款。该合同附件三约定了外墙、内墙、顶棚、地面的设备标准。2008年9月8日，西安市房屋管理局给原告下发了房产证，证号为：西安市房产证莲湖区字第1100108012IV-83-1-202**号，房屋所有权人为王峰、王颖，房号为20282号，建筑面积为19.80平方米，用途为商业。2006年11月20日，原、被告签订了《同方丽人街商铺委托经营合同》，原告将该房租赁给被告国尚公司经营；租赁期限为3年，自2006年12月31日至2009年12月31日；租金为每季度9897元整，第七条约定：在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方需撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。在原、被告签订的《同方丽人街商铺委托经营合同》期满日即2009年12月31日，原告将该房收回，与被告国尚公司终止了租赁关系。不管是在双方租赁期内，还是在双方的租赁关系终止后，在未经原告同意的情况下，被告均不得拆除该房。但是被告在2013年5月9日，擅自将该房拆除，将原告的房屋变成废墟，构成严重侵权行为。原告与被告协商无果后，于2013年5月16日，陕西电视台都市快报栏目报道了被告的这种侵权行为。综上，被告的侵权行为给原告造成了极大的经济损失，被告应承担立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失的责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即停止侵害，排除妨害，恢复原状，并赔偿损失人民币6600元（暂计算到起诉之日，最终计算到恢复原状之日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告国尚公司辩称，2012年4月10日，国尚公司与包括原告在内的全体商户协商整体出租事宜，84户商户全部到场，一致同意。双方于2012年7月25日签有《返租意向书》，该意向书为预约合同，约定了签约返租合同的日期为2012年9月30日前。《返租意向书》达成后，已有79户业主按约履行，国尚公司于2012年11月11日、2013年5月3日两次以特快专递形式敦促原告履行合同义务，但原告却置之不理，拒不履行合同义务，造成整体出租工作不能进行。现国尚公司已从2013年1月1日至今补贴着79户租金却无一分钱收入，目前已补贴了527338.8元租金。国尚公司主观没有过错，不存在侵害原告物权的行为，原告的损失完全因其自身的恶意违约行为所致。国尚公司认为，原、被告之间签订的《返租意向书》依法成立，具有法律效力，因原告严重违约，致使国尚公司蒙受巨额经济损失，对此国尚公司提出反诉，请求：1、判令反诉被告继续履行《返租情况意向书》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失95915.01元；3、反诉被告承担本案反诉费。原告就被告国尚公司提出的反诉辩称，法院不应当受理被告的反诉请求，原、被告之间并未签订正式的返租合同，双方签署的返租意向书代替不了正式的返租合同，且返租意向书也未涉及到国尚公司具有拆除被告的房屋的权利合同义务；双方未签订正式的返租合同情况下，被告擅自拆除原告的房屋应当承担停止侵权恢复原状及赔偿损失的责任，而被告擅自出租等由此造成的一切责任应由被告承担。综上，请求驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，2005年12月23日，原告与被告国尚公司（原名称为西安市同方房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告国尚公司位于西安市莲湖区西大街、大麦市街东北角第1幢2单元2层20282号房，用途为综合，层高4.8米，建筑面积为19.71平方米，其中套内面积为9.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.25平方米，总房款为313221元。该合同附件三约定了地面材料、隔断、墙面、顶棚等装饰、设备标准。其中隔断的约定为轻钢龙骨12厚纸面石膏板、12厚装饰玻璃隔断。该《商品房买卖合同》签订后，原告向被告国尚公司支付了全部房款。2008年9月8日，西安市房屋管理局给原告下发了房产证，证号为：西安市房产证莲湖区字第1100108012IV-83-1-202**号，房屋所有权人为王峰、王颖，房号为20282号，建筑面积为19.71平方米，用途为商业。2006年12月28日，原、被告签订了《同方丽人街商铺委托经营合同》，原告将该房租赁给被告国尚公司经营；租赁期限为3年，自2006年12月31日至2009年12月31日；租金为每季度9879元整。该《委托经营合同》期满后，原告将该房收回，被告国尚公司支付了租金，原告与被告国尚公司终止了租赁关系。2012年4月，被告国尚公司意欲将原告所购买的商业综合楼整体出租，与所有业主征求意见，向包括原告在内的全体业主统一发放《二楼业主返租情况意见书》，内容为：“1、返租时间为15年，5年一递增；2、返租价格按原返租票据计算基础为计算依据，第一个5年为8%，第二个5年为10%，第三个5年为12%；3、返租价格为税后价格，返租款一年一付；4、返租合同签订时间拟定为2012年9月30日，每年租金应在8-9月前返款到账，到期未付，将按日支付滞纳金（具体标准以双方签订正式合同为准）。”原告于2012年7月25日在该《二楼业主返租情况意见书》上签字同意，被告国尚公司刘武签字，同意具体按合同执行。但该意见书签署之后，原、被告之间因就违约金条款及租赁期满后的房屋恢复原状问题未能达成一致意见，原告不同意与被告国尚公司签订《租赁合同》。2013年5月9日，被告国尚公司在未征得原告同意情况下，将商业楼内房屋所有隔断拆除，并进行整体改造和装修前的准备工作。上述事实，有商品房买卖合同、产权证、委托经营合同、返租意见书、照片、庭审笔录等在卷为证。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告自与被告国尚公司签订商品房买卖合同并依据合同约定履行相关购房义务、被告国尚公司将房屋所有权交付原告后，原告即取得该房屋的所有权。原告对其房屋可以行使占有、使用、收益和处分的权利。被告国尚公司欲取得原告房屋的承租权，应与原告进行充分协商，双方就租赁合同条款达成一致意见，签署书面的租赁合同约定双方权利义务，并且原告同意将房屋交付给被告国尚公司后，被告国尚公司才有权使用原告的房屋。但本案中，被告国尚公司并未征得原告的同意，擅自对原告房屋与其他业主房屋之间的隔断进行拆除并对该商业楼宇的整体进行装修和结构改动，其行为已经构成侵权，依法应当承担侵权责任。原告要求被告国尚公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告国尚公司称其双方的返租意见书已经载明租赁事项，故依据该返租意见书的内容，原告未向其交付物业，造成其租赁损失的请求，不符合事实及法律规定，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安市国尚商贸有限公司立即停止侵害原告（反诉被告）王峰、王颖房屋权利并于本判决生效后十五日内恢复第1幢2单元2层20282号房屋原状；二、被告（反诉原告）西安市国尚商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王峰、王颖房屋损失6586元，（计算至2013年7月8日，2013年7月9日之后按每日110元计算至房屋恢复原状之日止）；三、驳回被告（反诉原告）西安市国尚商贸有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，反诉费1149元，由被告国尚公司承担（其中案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交，执行时由被告国尚公司直接支付原告250元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 秦玉新代理审判员 闵永军人民陪审员 裴慧荣二〇一三年十二月二十七日书 记 员 张 毅 来自