（2013）岳中民一终字第507号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-02-28
案件名称
周东辉与陈洁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈洁,周东辉,福州嘉伯富邦运营管理有限公司岳阳分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岳中民一终字第507号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洁，女，1977年7月25日出生，汉族，岳阳市人。委托代理人：刘利明，湖南天朋律师事务所律师。委托代理人：罗琼，湖南天朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周东辉，女，1972年9月25日出生，汉族，岳阳市人。委托代理人：蒋建霞，湖南卓夫律师事务所律师。原审第三人：福州嘉伯富邦运营管理有限公司岳阳分公司。法定代表人：上官汉尧，经理，委托代理人：张红雨，湖南民望律师事务所律师。上诉人陈洁因房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员王德华、许进参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人陈洁及其委托代理人刘利明、罗琼，被上诉人周东辉及其委托代理人蒋建霞，原审第三人福州嘉伯富邦运营管理有限公司岳阳分公司（以下简称嘉伯公司）的委托代理人张红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周东辉诉称，2012年9月9日，原告和被告签订了《商铺租赁合同》，2013年4月，被告以经营状况不好为由提出免租5个月，原告没有同意。后被告拒不缴纳租金，经多次协商未果，请求判令：1、被告缴纳拖欠的5.5个月租金30250元；2、被告赔偿原告6个月租金共33000元并没收经营保证金11000元；3、解除原、被告之间的租赁合同；4、被告承担本案的诉讼费用。陈洁辩称，由于招商时所承诺的设施未建，导致天伦城生意惨淡，2012年10月，美食街的所有商户提出减免租金的要求，原告也与被告达成口头协议，如果其他商户的租金减免，原告也同意减免2013年1至3月份的租金，现其他商户的都减免了，但原告拒绝履行承诺，原告违约在先，其要求解除合同并要求承担违约金的诉请无事实依据，依法应予驳回。陈洁反诉称，从开张至今，因原告交付的租赁物无法正常使用，应免除不能正常使用期间的租金，请求判决：原告赔偿被告违约解除合同造成的装修、经营等各项损失费用共121159元。周东辉对陈洁的反诉辩称，被告要求原告赔偿损失121159元无事实和法律依据。第三人嘉伯公司称，1、被告方提到的海盗公园、音乐公园以及购物公园的开业标准问题，不属于原、被告租赁合同的内容，也不影响租赁商铺的使用功能，所以不属于本案的审查范围；2、被告反诉提到的用电量以及下水道问题，商铺用电量是根据商铺的使用性质决定的，符合用电规格，被告提出的用电量不足以及下水道有异物的反诉，没有事实依据。原审查明，原、被告及第三人于2012年9月9日签订了天伦金三角购物公园商铺1155号铺面的租赁合同，原告为出租方，被告为承租方，第三人系管理方。合同约定：1、租赁期以及租金起始日从2012年9月8日至2017年10月1日，商铺面积为37.05平方米；2、签订合同时，被告向第三人交纳二个月租金为经营保证金，租赁期内由第三人保存，如被告违反约定，第三人有权直接扣除保证金，并通知甲方，被告应在扣除之日去三日内补齐保证金，合同有效期内，被告不得以任何理由从保证金中抵扣任何应缴款项；3、租金第一年度按照每平方米148元计算，第二年每平方米163元，第三年每平方米179元，第四年每平方米197元，第五年每平方米217元；4、被告必须服从第三人统一管理，物业费标准为每平方米3元／月，商业管理费为每平方米3元／月，第一年全免，第二年减半收取，以后全额收取。被告自行承担水、电、燃气、空调等费用；5、租金按照3个月为一期由原告收取，管理费按照6个月为一期由第三人收取，首期租金及管理费在签约时支付，此后被告应于每期最后一个月15日前一次性支付下期租金及管理费。被告应按约定交纳租金和管理费，逾期每天按所拖欠金额1%支付逾期违约金，拖欠超过15日，第三人有权从经营保证金扣除相关费用；6、商铺用电无法满足乙方需求时，由乙方自行负责电量增容，增容费及相关手续由乙方承担办理；7、被告逾期不交纳租金及管理费、水电费等费用，并经限期后仍不缴纳的，原告或第三人有权解除合同，没收经营保证金，此外还应另行支付6个月租金作为原告的赔偿金；8、该合同履行中采用的书面形式的函件，任何一方应当签收相关通知，不得拒收，对方邮寄当日3天后视为接受方已确认。租赁期内，被告确认其租赁商铺是有效通知地址。三方就租赁合同的其他事项也进行了相关的约定。合同签订后，原告依约交付了铺面，被告向第三人支付了经营保证金11000元，向原告支付了首期租金，同时对铺面进行了装修，在被告经营至2013年4月份时，按照约定应该支付该期（2013年4月1日-2013年6月30日）租金16500元，但被告以经营状况为由向原告提出免租金5个月要求，拒不缴纳租金，原、被告就此事经过协商不能达成一致，原告于2013年4月19日通过邮政快递向被告送达了书面催缴通知，被告至今未予交纳，原告便诉至本院，在起诉时主张被告拖欠的租金金额为16500元，至开庭时原告提出将主张的租金金额增加至30250元，被告在法定期限内向原告提起反诉。原审认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应共同遵守并切实履行。按照合同约定，被告应该在2013年3月15日支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金16500元，但被告至今未予交纳，虽然本案被告提出周边的铺面都减免了租金，但该行为对原告不具有约束力，原、被告双方就该事项又未达成合意，在被告拖欠租金的情形下原告按照约定履行了催缴义务，约定的合同解除权已经成就，被告的抗辩理由不能成立，故本院对被告要求解除合同的诉讼请求予以支持，合同解除后被告应将门面交还给原告；关于原告庭审时提出应将租金应加算至2013年9月15日，共计为30250元，该项请求并不是新的诉讼请求，而是案件处理时因时间的推移而自然产生的租金增加，为减少诉累，本院一并予以审理，被告至今一直在使用租赁物，理应支付租金，故本院对原告的该项请求予以支持；关于违约金问题，原告主张在没收经营保证金的同时还要求赔偿6个月租金，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案被告提出约定违约金过高，本院根据本案的实际情况，择其中一项予以适用，本案被告目前所拖欠的租金尚不足6个月，要求赔偿6个月租金明显过高，故本院对原告该项请求不予支持，对于原告要求没收经营保证金11000元的请求予以支持。关于被告的反诉请求，被告提出的广场设施以及品牌进驻的问题并不是原告法定或约定义务，不能成立，对于用电增容，双方已有明确约定，应由被告自行负责，理由亦不能成立，就被告主张的装修等损失121159元，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案合同解除系被告违约所致，故本院对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告周东辉和被告陈洁在2012年9月9日签订的天伦金三角购物公园商铺1155号铺面的租赁合同，返还门面。二、被告陈洁在本判决生效后立即向原告周东辉支付拖欠的租金30250元（计算至2013年9月15日）。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告陈洁向第三人福州嘉伯富邦运营管理有限公司岳阳分公司支付的经营保证金11000元用于向原告承担违约责任，不予退还。四、驳回原告周东辉其他诉讼请求。五、驳回被告陈洁的反诉请求。本案案件受理费1310元，反诉案件受理费1360元，合计2670元，由原告周东辉承担620元，由被告陈洁承担2050元。陈洁上诉称，一、原审判决违反了不告不理的原则，周东辉并未请求返还门面，却判决返还门面；二、周东辉也不能证明其对门面有合法的出租权；三、周东辉起诉时的租金为16500元，在庭审增加到30250元，违反了相关程序规定；四、周东辉未履行催交租金通知义务，本案解除合同条件尚未具备；五、原判应采信胡小野的证言，认定双方就减免租金达成了一致意见。周东辉辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。针对陈洁的上诉理由，本院认为：一、原审判决是否违反了不告不理的原则问题。周东辉起诉中明确要求解除原告和被告之间的租赁合同，解除合同则理所当然应返还门面，故原审判决返还门面并无不妥。二、周东辉是否是拥有门面合法的出租权问题。周东辉作为门面的实际所有权人，拥有合法的出租权，且陈洁自己也是与周东辉签订的租赁合同，并无他人主张该门面的所有权权益。三、周东辉在庭审中增加租金标的额的问题。原审判决基于案件处理中因时间的推移而自然产生的租金增加，并不是新的诉讼请求，为减少诉累，予以一并审理并无不妥。四、周东辉是否履行催交租金通知义务的问题。陈洁作为承租人，依合同约定交纳租金是其义务，其没有交纳租金的事实客观存在，陈洁称没有收到催缴通知不是其不交纳租金的理由。何况周东辉提供了其于2013年4月19日通过邮政快递向陈洁送达了书面催缴通知的证据，已尽到了通知义务。故其要求解除合同的条件已经具备。五，虽然周边铺面有减免了部分租金的事实，本案双方当事人也有过协商，同意减少部分租金，但对减少多少租金双方并未达成最后的合意，故陈洁不能以此作为未交纳租金的理由。综上所述，陈洁的上诉理由均因缺乏事实和法律依据而不能成立，其上诉请求不能得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由陈洁承担。本判决系终审判决。审判长 胡铁霞审判员 王德华审判员 许 进○656告和被告之间的租赁合同，解除合同则理所当然应返还门面，却二○一三年十二月二十五日书记员 颜 静 来源：百度搜索“”