（2014）遂中民终字第4号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-12-23
案件名称
罗某东与李某某房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
四川省遂宁市中级人民法院
所属地区
四川省遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗某东,李某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）遂中民终字第4号上诉人（原审原告，反诉被告）罗某东，男，生于1983年1月11日，汉族，初中文化，自由职业者。特别授权委托代理人罗某隆，男，汉族，生于1954年1月9日。委托代理人朱光文，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）李某某，男，生于1973年1月11日，汉族，初中文化。特别授权委托代理人陈德元，四川浩典律师事务所律师。委托代理人何杰，四川浩典律师事务所律师助理。上诉人罗某东因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院（2013）船山民初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人罗某东的特别授权委托代理人罗某隆和委托代理人朱光文，被上诉人李某某及其特别授权委托代理人陈德元、委托代理人何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，1992年11月15日，罗某东之父罗某隆以罗某东的名义与文某某、杨某某等签订集资建房协议，该房屋修建在南小区（原船山乡天宫庙村五社），罗某隆以罗某东名义分得二单元三楼1号89平方米、二单元六楼2号111.78平方米两套住房。1993年10月2日，罗某隆以罗某东（甲方）的名义与李某某（乙方）签订《买卖房屋协议》，协议约定：甲方将其中一套即南小区（原船山乡天宫庙村五社）二单元三楼两室一厅一厨一卫，面积89平方米的房屋以每平方米600元、总价53400元的价格卖与乙方；双方签字之日起乙方付款80%，93年10月底交房时再付款10%，94年6月底交土地证、产权证时付清余款，交购房款的数量以甲方写收条金额为准；本协议签字后生效，任何一方不得擅自修改，更不得以任何理由、任何借口违反协议，如果甲方违约，不但要退给乙方全部购房款100%元，还要负责按30000元×50%的金额赔偿乙方损失，若乙方违约，甲方不退乙方所交的购房款。协议签订后，罗某隆于1993年12月20日将房屋交与李某某使用，李某某于当日和1994年12月8日分别向罗某隆交款30000元、10000元，共计人民币40000元。1993年12月15日，遂宁市房地产管理局对该房屋即天宫庙村五社三楼1号进行了所有权登记（产权证号：遂权字第17700号），登记的所有权人为罗某东，面积86.3平方米。1994年1月14日，罗某东取得了天宫庙村五社三楼1号房屋的国有土地使用证。1995年7月，罗某东用天宫庙村五社三楼1号房屋作抵押在原遂宁市市中区船山乡农村合作基金会借款35000元。1997年4月1日，经协商罗某隆（甲方）与李某某（乙方）又签订了《收（退）房协议》，协议约定：乙方退还原甲方罗某东的出售房（天宫庙村五社三楼1号），乙方已交甲方购房款40000元，现乙方不购该房，已住三年半时间按租金房计算共6000元，由甲方退还乙方购房款34000元，退款的时间为97年5月10日10000元，8月底付20000元，在8月底之内乙方不付房租费，款未付时间可以延长，8月底交房钥匙、交款同时进行，余款4000元年底付清；如在此协议时间甲方未按时办理，乙方有权继续使用，与乙方无任何责任关系；原房内水、电气表属甲方所有不拆，乙方的热水器灶、防盗门可拆走。该协议签订后，罗某东并未按约退还房款，李某某居住该房屋至今，期间的房屋自来水、天然气及电力户头均登记在李某某名下。2011年10月13日，罗某东以李某某非法占有其所有的房屋十多年为由起诉要求李某某返还房屋。本院于2011年11月29日，以“原、被告之间基于房屋而产生的买卖合同关系已经双方在收退房协议中明确约定了，在原告退还房款前，被告可以继续居住该房屋，原、被告所签订的前后两份协议均对双方的权利义务作了明确约定，而原告执意以被告占有诉争房屋系非法占有，请求返还原物，于法无据”为由判决驳回了罗某东的诉讼请求，该判决已生效。一审审理过程中，李某某表示如房屋判归其所有，除了其应当支付的购房尾款13400元及其利息外，其愿意再补偿罗某东50000元。原判认为，原告（反诉被告）罗某东之父罗某隆在罗某东未成年时以其名义集资建房，取得房屋后，又以罗某东之名与被告（反诉原告）李某某签订房屋买卖合同，该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在房屋买卖合同履行过程中，罗某隆以自己的名义与李某某签订收（退）房协议，根据收（退）房协议的形成，其依赖于买卖协议，从其形式和内容体现，系对房屋买卖合同的协商解除，虽然双方所签订的收（退）房协议有被告（反诉原告）已居住年限按租金计算的内容，但这属对房屋买卖合同协商解除后的结算和清理，其不具备租赁合同的法律特征，因此其法律关系的性质没有转化，本案应为房屋买卖合同纠纷，故罗某东现变更后的案件性质和诉讼请求与本案的法律关系一致。原、被告间形成的收（退）房协议系双方自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，且虽然李某某主张其系在受误导下签订的该协议，但其对该协议的效力予以认可，因此原、被告间的收（退）房协议应为合法有效，双方当事人均应按协议约定的内容履行义务。在收（退）房协议签订后，罗某东未按协议的约定首先履行退还李某某已支付的购房款的义务，致使李某某不能实现该合同目的，虽然罗某东主张其父亲罗某隆为了退款事宜多次前去找李某某均无果，但其未提供充分证据予以证明，因此对罗某东的该主张，不予采信，故罗某东的行为已经构成根本违约，依法李某某可以解除合同，因此对李某某要求解除其与罗某东之间的收（退）房协议的反诉请求，予以支持。收（退）房协议解除后，罗某东与李某某签订的合法有效的房屋买卖协议依法应当继续履行，故对李某某要求继续履行房屋买卖协议的反诉请求，亦予以支持。因罗某东与李某某之间的房屋买卖协议应当继续履行，因此罗某东要求判决李某某腾退并返还房屋和由其退还李某某的购房款34000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于李某某要求罗某东承担买卖房屋协议中约定的违约金15000元的反诉请求，在房屋买卖合同履行过程中，虽然罗某东存在未经李某某同意将已卖与李某某的房屋用于抵押贷款的违约行为，但从双方在合同中关于违约责任的约定内容“如果甲方违约……还要负责按30000元×50%的金额赔偿乙方损失”来看，此为因违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，不属一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的约定，因此对李某某的该反诉请求，不予支持。李某某在审理过程中表示除了其应当支付的购房尾款13400元及其利息外，其愿意再补偿罗某东50000元，此系李某某的自愿行为，且不违反法律、行政法规的规定，故予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条的规定，判决：“一、解除罗某东与李某某1997年4月1日所签订的《收（退）房协议》；二、罗某东与李某某继续履行1993年10月2日所签订的《买卖房屋协议》，由罗某东协助将天宫庙村五社三楼1号房屋的所有权证、国有土地使用证登记过户到李某某名下，由李某某向罗某东支付余下的购房款人民币13400元及其利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从1993年12月21日起至付清时止）；三、李某某补偿罗某东人民币50000元；四、驳回罗某东的诉讼请求；五、驳回李某某的其它反诉请求。上述第二、三项内容限本判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，由罗某东承担，反诉案件受理费1500元，由罗某东、李某某各承担750元。”宣判后，罗某东不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.请求二审法院依法撤销一审判决，判决被上诉人返还房屋给上诉人，并判决驳回被上诉人对上诉人的反诉请求；2.本案一、二审上诉费、反诉费均由被上诉人承担。其上诉理由为：1.一审法院故意让上诉人将正确的“房屋租赁纠纷”案由定为错误的“房屋买卖纠纷”，从而有利于偏袒被上诉人。诚然，从表面上看，本案争议事实是由房屋买卖引起。但双方的买卖行为早在1997年4月1日签订《收（退）房协议》后就自行解除并终止。且双方就成了另外的房屋租赁关系至今。现上诉人基于租赁关系要求被上诉人终止房屋租赁关系，并交还房屋，并无不当。2.被上诉人的反诉求不能成立。一审法院判决解除《收（退）房协议》是错误的。因为上诉人的本诉是收回房屋。因被上诉人基于租赁关系而占有上诉人的房屋，但被上诉人反诉要求解除《收退房协议》。首先，被上诉人早已过了法律规定的一年时效的撤销权，所以，其无权要求解除《收（退）房协议》；其次、船山区人民法院对此《收退房协议》的效力也进行了认可，从而对双方解除《买卖协议》的效力也进行了认可。即使是解除了《收（退）房协议》，也只应是双方的租赁关系解除，双方对租赁关系进行结算而已。而不是自然的恢复原《买卖房屋协议》的效力，且双方当初签订《买卖房屋协议》时，即1993年，上诉人尚未满18周岁，那么按法律规定，作为监护人的罗某隆无权擅自处分上诉人的不动产。所以该《买卖房屋协议》是违法无效的。况且上诉人一直对此《买卖房屋协议》未进行追认。因而一审法院在判解除租赁合同后就恢复原买卖合同的判决是错误的。被上诉人李某某答辩称，我在一审反诉中提出的反诉请求行使的是对收退房协议解除权，而并非撤销权，且双方并未签订租赁协议。原审法院对于本案的事实认定清楚，适用法律得当，实体判决公正，请求二审法院依法维持原判。二审中，双方均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原判认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方于1993年签订的《买卖房屋协议》是否合法有效；二、罗某东在履行《买卖房屋协议》和《收（退）房协议》中是否存在根本性的违约行为；三、原判解除双方签订的《收（退）房协议》是否恰当；四、双方是否应当继续履行《买卖房屋协议》。关于争议焦点一，本案的诉争房屋系由上诉人之父罗某隆以上诉人罗某东之名义于1992年与他人集资修建，1993年10月2日，罗某隆以上诉人罗某东之名与被上诉人李某某签订诉争房屋的《买卖房屋协议》时，该房屋尚未办理房屋权属证书，虽然罗某东尚未成年，年仅10岁，其本人并未在该《买卖房屋协议》上签名确认，但罗某隆系该诉争房屋的实际出资人和权益享有者，其有权代表罗某东在该协议上签字，李某某作为《买卖房屋协议》的买受人，亦有理由相信罗某隆有权代表其子罗某东处置该房屋；可见，罗某隆的行为明显构成民法上的表见代理。该《买卖房屋协议》系双方在平等自愿、友好协商的基础上所签订，亦系买卖双方当事人的真实意思表示，故该《买卖房屋协议》依法成立，应为合法有效。上诉人在二审中提出了罗某隆擅自处置了属于上诉人罗某东所有的个人财产，罗某东事后亦未对罗某隆的处分行为予以追认，因而该《买卖房屋协议》无效的上诉理由，与本院查明的事实不符，亦无法律依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二，首先，李某某在1993年10月2日签订《买卖房屋协议》当日和1994年12月8日即向罗某隆分别交纳购房款人民币30000元、10000元，共计人民币40000元，其已经履行了买卖合同的大部分义务。罗某隆本应按照双方的合同约定，于1994年6月底将土地证、产权证交付与被上诉人李某某，并收取购房尾款。但上诉人的法定代理人罗某隆于1993年12月15日在遂宁市房地产管理局将诉争房屋的所有权登记于上诉人罗某东名下，于1994年1月14日为上诉人罗某东办理了诉争房屋的国有土地使用证。由此可见，上诉人罗某东及其法定代理人罗某隆在履行《买卖房屋协议》的过程中存在明显的违约行为和民事欺诈行为。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。“本案中，李某某在1993年入住诉争房屋后，于1997年4月1日与上诉人的法定代理人罗某隆另行签订了《收（退）房协议》，该协议对双方的权利义务作出了明确约定，即：先由上诉人的法定代理人罗某隆退款34000元与被上诉人，再由被上诉人李某某交还钥匙给罗某隆。若此款未付，时间可以顺延。罗某隆作为《收（退）房协议》的甲方，应当先履行退款34000元与被上诉人的义务，被上诉人才有可能履行交还钥匙的义务。罗某隆若不先退还款项，李某某则有权拒绝交还钥匙并继续居住于该诉争房屋中。上诉人罗某东及其法定代理人罗某隆虽然称其十几年来不断找被上诉人李某某要求退款34000元，李某某一直推诿拒绝收取购房款并要求继续居住于诉争房屋中，且该行为一直持续到本案一审起诉之时；但上诉人未能提供证据对此予以证实，本院对此不予认定。因此，上诉人罗某东及其法定代理人罗某隆并未实际履行《收（退）房协议》，具有根本性的违约行为，本院对此予以确认。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人罗某东的法定代理人罗某隆与被上诉人李某某所签订的《收（退）房协议》名为房屋租赁合同，实为附条件对《买卖房屋协议》的解除合同，当所附条件成就时，《买卖房屋协议》即自行解除。因上诉人罗某东及其法定代理人罗某隆并未积极履行退还购房款34000元的义务，致使该协议的合同目的无法实现，已经构成了对《收（退）房协议》履行的根本性违约行为。故被上诉人李某某在一审中提出反诉，要求解除《收（退）房协议》的诉讼请求有事实和法律依据，原判对其提出的该项诉讼请求予以支持并无不当。上诉人提出双方依据《收（退）房协议》建立了房屋租赁关系至今，现要求与被上诉人终止房屋租赁关系，并要求被上诉人交还房屋的上诉请求与本院查明的事实不符，本院对此亦不予支持。关于争议焦点四，因上诉人罗某东及其法定代理人罗某隆自始至终未履行《收（退）房协议》确定的退款义务，导致《收（退）房协议》的合同目的不能实现，亦导致了解除《买卖房屋协议》所附条件无法成就，故双方并未合意解除《买卖房屋协议》。《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，因被上诉人李某某已经向上诉人之父罗某隆交付了40000元购房款，履行了买卖合同的大部分义务，且该《买卖房屋协议》依然合法有效，故其在一审中提出的继续履行《买卖房屋协议》的反诉请求有事实依据，符合法律规定，双方应当继续履行《买卖房屋协议》，分别享有各自的权利，承担各自的义务。因被上诉人李某某在长达十多年的时间里未向上诉人罗某东交付下欠的购房款，亦存在一定的违约行为，被上诉人应当及时向上诉人支付购房尾款13400元，并支付延迟履行期间相应的同期商业银行贷款利息。上诉人罗某东作为诉争房屋出售方，应当依据诚实信用原则全面履行自己的义务，在合理期限内协助被上诉人李某某办理诉争房屋的产权证和土地使用权证。综上所述，上诉人所提出的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3050元，由上诉人罗某东负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 力审 判 员 廖琼英代理审判员 姚梓佳二〇一三年十二月二十五日书 记 员 姚 林 关注公众号“”