（2013）新中民五终字第285号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2015-06-18
案件名称
长垣县张三寨镇韩村村民委员会与程新兰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程新兰,长垣县张三寨镇韩村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）新中民五终字第285号上诉人（原审被告）程新兰。委托代理人石华宗，长垣县148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）长垣县张三寨镇韩村村民委员会。法定代表人李彦波，主任。委托代理人郑剑，河南剑锐律师事务所律师。委托代理人贾建国。上诉人程新兰因与被上诉人长垣县张三寨镇韩村村民委员会（以下简称韩村村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省长垣县人民法院（2013）长民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原长垣县张三寨乡韩村中心小学位于张三寨镇韩村南北大街南端路西，占地约2亩，有东屋四间、西屋四间、北屋八间。2006年学校的房屋被教育、地震部门确定为危房，该小学搬迁新址后，原校院、校舍闲置，该校院、校舍归韩村村委会所有。2007年7月31日，在韩村村委会未召开村民会议、村民代表大会的情况下，张韩村村委会作为甲方，程新兰作为乙方签订“老校舍租赁协议”1份。协议约定将张三寨乡韩村中心小学老校舍出租给程新兰使用，租期为2007年7月31日至2027年7月31日止，租金为每月每间房20元，同时约定，如有漏水、房子和墙裂缝自行维修，维修费用可以从租赁中扣除。协议落款处盖有韩村村委会的印章，乙方处系程新兰签名，所签名为程广杰，但没有时任村委会主任签名。后程新兰在原韩村中心小学垫土平整校园，维修房屋，并在校园内搭建厂棚。程新兰在该校院内进行生产经营至今，未向韩村村委会交纳租赁费用。2011年10月9日，韩村村委会委托河南警院司法鉴定中心对韩村村委会与程新兰签订的“老校舍租赁协议”中，村委会的印文与韩村村委会、程广杰的署名形成的先后顺序进行鉴定，河南司法警院司法鉴定中心于2011年10月12日作出豫司警院司法鉴定中心（2011）文鉴字第144号朱墨时序司法鉴定意见书，鉴定意见为：“长垣县张三寨乡韩村村民委员会”印文与“甲方韩村村委会”、与“乙方程广杰”手写字迹的形成顺序均是先盖章后写字。原审法院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项经村民会议讨论决定方可办理：……（八）、以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”。召开村民会议，应当由本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。原长垣县张三寨镇韩村中心小学校院及院舍属韩村村委会所有，属集体财产，对该财产的租赁事宜，应当经村民会议或村民会议授权的村民代表大会讨论决定。对该学校校舍在双方签订租赁协议时系危房的事实双方均无异议，应当予以认定。程新兰认为其在韩村村委会签订租赁协议时，村委会通过广播的形式召开村民会议，该形式不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的村民会议形式，其认为已召开村民会议、村民代表大会但均未提供证据证明，现任韩村村委会的法定代表人未收到原村委会关于租赁原校舍的会议记录，又不认可召开相关会议，且经长垣县张三寨镇人民政府调查，在签订该租赁合同时确未召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议，故应当认定原村委会在未召开村民会议或村民代表会议的情况下签订的“老校舍租赁协议”，该租赁合同无效，且韩村村委会、程新兰均认为，在签订租赁合同时，原校舍属危房，要求学校搬迁新址，足以说明原校舍系不能居住的危房，韩村村委会将不得居住使用的危房租赁给程新兰使用，违反我国有关危房不得居住使用的相关规定，故应认定该租赁合同为无效合同。韩村村委会、程新兰在明知校舍系危房，未召开村民会议或村民代表会议的情况下，双方仍签订房屋租赁合同，对该合同无效的原因，双方均有过错，故韩村村委会要求程新兰赔偿损失的请求本院不予支持。程新兰在租赁合同无效的情况下，对校园、校舍进行改造、加固，并搭建厂棚，其对改造、加固的费用数额未提供相应证据予以证明，且该改造、加固的部分恢复原样有损实际价值，鉴于程新兰已实际使用校园、校舍多年，一直未交纳租金费用，本院酌定由其改造、加固的费用折抵已实际使用期间租赁费用，对程新兰搭建的厂棚应当拆除，恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、程新兰于本判决生效后十日内将原长垣县张三寨镇韩村中心小学的校舍东屋四间、西屋四间、北屋八间及院落返还给韩村村委会，并清除程新兰自行搭建的厂棚及院内、屋内的物品。二、驳回韩村村委会的其他诉讼请求。案件受理费300元，由程新兰承担200元，由韩村村委会承担100元。程新兰上诉称：1、韩村村委会依照农村的客观和普遍的习惯做法，利用村广播召开村民大会、村民代表会，经村民代表会议讨论通过，将案涉房屋及场地出租；2、案涉租赁协议是双方的真实意思表示，且已经实际履行六年有余，应继续履行，原审判决以张三寨镇政府的证明作为定案依据不当；3、上诉人按照协议约定自筹资金对案涉房屋进行维修、拉土垫校园等共计支付费用26967元，应折抵租赁费用，原审法院认定上诉人未缴纳租赁费用没有依据；4、案涉房屋被教育、地震部门确定为“危房”，并未进行危房鉴定，且在上诉人承租该房屋后，对相关房屋进行加固，在未经相关部门进行危房鉴定的情况下，不能认定房屋为危房；5、原审法院适用法律错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，驳回韩村村委会的诉讼请求。韩村村委会辩称：1、张三寨镇政府于2013年6月17日所出具的证明系其依职权所做的调查，且与其他证据相互印证，应作为处理案涉纠纷的依据；2、程新兰并未对其主张的召开村民代表大会提供相应证据，应承担不利的法律后果；3、程新兰从未缴纳租赁费，且从案涉租赁协议的约定来看，仅有漏水及墙体裂缝的维修，可以从租赁费中扣除，并不包括其他费用；4、案涉房屋系D级危房，应拆除重建，程新兰主张不能认定为危房系其主观臆断，另原审判决适用法律并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审法院驳回程新兰的上诉，维持原审判决。二审诉讼中程新兰提供证据有：1、赵继良、赵孟堂等九人证明，证明张三寨镇政府案涉诉讼中出具的证明不属实。韩村村委会认为该证据并不属于新证据，证人证言并不属实，且上述人员并不是村民代表，不能证明其证明目的。该证据仅称上述人员未向张三寨镇政府反映案涉租赁合同问题及张三寨镇政府并未就该问题对其进行调查，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：关于案涉合同的效力问题，案涉房屋及场地属于韩村村委会的集体财产，对该财产的处置，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当经本村村民会议或者村民会议授权的代表大会讨论决定，首先，程新兰主张案涉合同的签订，经过上述民主议定程序，并未提供充分证据予以支持，另张三寨政府于2013年6月17日出具证明，程新兰虽提出相应异议，但并未提供相应的反证予以推翻，且该证明与韩村村委会提供的证人证言等证据能够相互印证；其次，从案涉合同的落款印鉴及签字的形成顺序上来看，系先盖章后签字，不符合常理，程新兰对此并未作出合理解释，另双方当事人均认可案涉房屋原系校舍，因案涉房屋系危房而搬迁新址，另据长垣县张三寨镇中心学校及张三寨政府证明，案涉房屋系D级危房，故应认定案涉房屋已无法满足正常使用要求，韩村村委会将案涉房屋租赁给程新兰使用，违反相关法律规定。案涉租赁合同应为无效，故对程新兰的相关上诉主张，本院不予支持。案涉合同无效，程新兰使用案涉租赁物没有依据，应予返还，另双方当事人在案涉租赁合同签订时，均明知案涉房屋系危房，对于无效合同的形成均存在过错。程新兰作为承租方，并未缴纳相应租赁费用，其主张改造、加盖案涉租赁物投入相关费用并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳，鉴于程新兰对案涉租赁物确实进行加固、改造，原审法院判令该费用与其应缴纳的租赁费用相互折抵亦并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由程新兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁国兴审 判 员 郭中伟代审判员 陈兴祥二〇一三年十二月二十五日代书记员 叶 青 来源：