（2013）浙杭民终字第3280号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-06-19

案件名称

建德市三都中心小学与濮国方房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

濮国方,建德市三都中心小学

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第3280号上诉人（原审被告）：濮国方。委托代理人：吴志林。被上诉人（原审原告）：建德市三都中心小学。法定代表人：王永武。委托代理人：夏忠勤。上诉人濮国方因与被上诉人建德市三都中心小学（以下简称三都小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2013）杭建梅民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。原审法院查明，2009年9月27日，三都小学作为甲方与乙方建德市创美装饰工艺厂（系个体工商户、濮国方为经营者）签订一份《凤凰辅导小学校舍出租协议》，三都小学将原凤凰中心学校小学部（包括校舍、操场及厕所）出租给乙方。双方约定：租期自2009年10月1日起至2024年9月30日止，租金按每年6000元计算，分四次付清，2009年10月1日前付1年租金6000元，2010年10月1日前付4年租金24000元，2014年10月1日前付5年租金30000元，2019年10月1日前付5年租金30000元，乙方付清租金后取得后续使用权。在承租期内，因政策、权属及其它不可抗拒力造成的因素，经双方协商，甲方可终止权利，租金按实际租期计算，甲方承担相应的经济损失。协议签订后，濮国方未按期交纳第二笔租金，迟至2011年12月中旬交纳了房屋租金24000元。2011年6月29日，根据浙江省委办、省府办《关于加快培育建设中心村的若干意见》以及杭州市委办、市府办《关于开展中心村培育建设的实施意见》精神，建德市人民政府将凤凰村列入全市30个中心村的培育建设。2011年8月8日，建德市三都镇人民政府根据市政府下发的文件精神，为积极贯彻城乡统筹发展总体精神和中心村建设规划要求，确保凤凰村中心村建设项目有序推进，发函至三都小学要求其解除与濮国方之间的租赁关系。现因双方未能协商解除租赁合同，导致中心村建设项目无法整体推进。2013年7月5日，三都小学诉至法院，请求判决：1、解除三都小学与濮国方之间签订的《凤凰辅导小学校舍出租协议》；2、濮国方腾退租赁场地；3、本案诉讼费用由濮国方承担。原审法院认为，三都小学与建德市创美装饰工艺厂签订的《凤凰辅导小学校舍出租协议》，系双方的真实意思表示，应当认定有效。双方当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人协议中约定在承租期内，因政策等造成的因素，可终止协议。现因政策调整，凤凰村因中心村建设规划，凤凰辅导小学校舍需拆除后建设文化中心，双方约定的合同解除条件已成就，且因本案所涉的租赁合同，导致中心村建设项目无法推进，涉及全村的规划建设，若不拆除将损害社会公共利益，故三都小学有权依据合同的约定主张解除合同。合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。濮国方因合同解除造成的损失，可另行向三都小学主张解决。虽然濮国方未按合同约定期限支付租金，但之后三都小学仍接受了濮国方迟延支付的租金，故三都小学提出的濮国方根本违约的主张，不予采纳。三都小学要求与濮国方解除租赁合同、并腾退房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决：一、解除建德市三都中心小学与濮国方代表建德市创美装饰工艺厂于2009年9月27日签订的《凤凰辅导小学校舍出租协议》。二、濮国方于判决生效之日起十日内腾退位于建德市三都镇凤凰村的原凤凰辅导小学校舍，并交付给建德市三都中心小学。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由建德市三都中心小学负担。宣判后，濮国方不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决解除合同所依据的认定的事实不符合法律规定。上诉人与被上诉人在《凤凰辅导小学校舍出租协议》约定“在承租期内，因政策、权属及其它不可抗（拒）力造成的因素，经双方协商，甲方可终止协议，租金按实际租期计算，甲方承担相应的经济损失。”原审法院认定“现因政策调整，凤凰村因中心村建设规划，凤凰辅导小学校舍需拆除后建设文化中心，双方约定的合同解除条件已成就，且因本案所涉的租赁合同，导致中收村建设项目无法推进，涉及全村的规划建设，若不拆除将损害社会公共利益，故原告有权依据合同的约定主张解除合同。”上诉人认为原审法院的该认定明显存在以下错误。1、本案没有证据证明需拆除上诉人承租使用的房屋用于“建设文化中心”。浙江省委办、省府办《关于加快培育建设中心村的若干意见》、杭州市委办、市府办《关于开展中心村培育建设的实施意见》、建德市城乡区域统筹发展工作委员会办公室、建德市秀美山村建设工作领导小组办公室的建农办（2013）34号、建筹办（2013）8号、建秀办（2013）10号《关于下达2013年中心村、精品村建设计划的通知》等文件只能证明政府号召、计划建设项目，从文件标题上也可以看出来，但并没有具体的用地规划和建设规划。因此，原审判决没有事实根据。2、原审法院将上述号召、计划文件作为判决解除合同依据，明显与双方约定不符，也与法律精神不符。从双方约定来看，可协商终止协议的情形是“政策、权属及其他不可抗力的因素”。这里的“政策”应与同作为因素的“权属”、“不可抗力”导致合同不能持续情形相当。“权属”、“不可抗力”都是法定解除合同的条件，因此这里约定的“政策”必须是有效力性强制性规定。浙江省委办、省府办《关于加快培育建设中心村的若干意见》、杭州市委办、市府办《关于开展中心村培育建设的实施意见》、建德市城乡区域统筹发展工作委员会办公室、建德市秀美山村建设工作领导小组办公室的建农办（2013）34号、建筹办（2013）8号、建秀办（2013）10号《关于下达2013年中心村、精品村建设计划的通知》不具有效力性强制性规定，另也仅仅是政府的一个建设项目的号召、计划，是建设项目立项、规划的的依据。可见，号召、计划建设项目的文件不能成为合同解除的事实依据。此外，双方约定的也是”……，经双方协商，甲方可终止协议”，即是协商的条件，并没有约定单方有行使解除的权利。3、原审法院错误采用租赁法律关系来处理本案的矛盾，严重损害上诉人的合法权益。如果真如原审认定的是建设项目需要必须拆迁，那么本案应该是一起国有土地上房屋拆迁安置补偿纠纷，基础事实是拆迁，拆迁产生租赁合同应当解除。这不仅是一个法律关系的问题，事实上也涉及到当事人的权益问题。因为按此拆迁安置补偿法律关系处理，承租人的安置搬迁、补偿均能得到解决。原审虽然在判决书中提示“合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。被告因合同解除造成的损失，可另行向原告主张解决。”但被上诉人是一个学校，其能否承担损失是不确定的。如按国有土地上房屋拆迁安置补偿纠纷来处理，拆迁安置补偿费用是项目建设的成本费用组成，上诉人的权益的保护更加稳健。4、案涉项目的建设至今还没有成为法律意义上的建设项目，上诉人使用的房屋还未到可拆迁的时候。根据国家建设项目程序规定，学校使用的土地是国有土地，因此必须有如下手续：由政府下文收回国有土地使用权；办理立项批文；办理建设规划许可；办理建设用地规划许可；办理拆迁许可证等，而这些文件在本案审理中都没有取得。拆迁案件是一类十分敏感的案件，原审法院简单以租赁纠纷处理，将导致矛盾的复杂化。二、原审法院在明知判决会造成上诉人的生产场所“无家可归”的情况下仍作出判决，极大地损害了上诉人的合法权益。上诉人支付170多万元（贷款）在另地购置厂房，本想扩大生产。但因邻近村民有意见而有关部门不发给环保许可证，导致生产地至今尚未确定，事实上上诉人生产完全达到环保标准，照理政府应当向附近村民作解释，但事实上无人问津。上诉人原本就处在水深火热之中，而原审法院置上诉人上述困难于不顾，判决要求上诉人腾房，必将产生新的矛盾？请问上诉人搬到哪里去？三、原审判决违反平等、公平、诚信、合法性原则。1、原审判决表面上主体是学校，实质是三都镇人民政府的“政绩”主体。原审法院为迁就政府，采用一个牵强的理由下判，有违法律平等原则。2、法院对于任何合同、任何条款约定，都必须根据合法、公平原则履行审查、审判职权。法院不能放弃、更不能错误对合同的合法性、公正性审查认定，不能滥用合同约定、玩弄法律，不能让弱势群体、经济实力弱小的当事人遭受损失而不予救济。原审判决极大地伤害了上诉人人身和财产权益，请求二审依法改判，驳回三都小学的起诉。被上诉人三都小学答辩称：一、一审判决认定解除合同条件成就符合合同约定的真实意思。（一）案涉《凤凰辅导小学校舍出租协议》事关国有资产对外出租，正因考虑到合同约定租赁期限为15年、案涉国有资产在协议签订后存有“政策、权属”的不确定因素，双方才在该协议第4条进行了特别的约定，该约定就是为给今后国有资产的利用处置留有余地，也就是说今后党和政府需要对该国有资产进行利用处置，不会为该合同所束缚，导致国有资产无法灵活利用、处置而影响国家和公众利益。（二）《凤凰辅导小学校舍出租协议》第4条约定为被上诉人可单方解除合同的条件，而并非双方协商一致方能解除合同，理由为：1、双方协商一致可以随时无需任何原因即得以解除合同，此为众所周知之常识，无需特别注明，更无需特别注明“因政策、权属及其不可抗拒力造成的因素”作为双方协商一致解除合同的前提条件。2、将“政策、权属”作为特殊情况对待，是行政事业单位下级服从上级、局部服从大局的组织原则的必然要求，也是被上诉人必须坚持的原则，被上诉人在缔约时已与上诉人交待清楚其中风险，上诉人已明知并接受其中风险，双方才发生缔约行为。3、“经双方协商”，仅是为礼节性程序作为甲方决定单方终止协议的前置程序，该文义明显与“经双方协商一致”不同，“经双方协商”仅仅是程序而不涉及协商是否达成一致的实质。经双方协商一致，为双方合意解除，此点明显与“甲方可解除合同”的单方解除相矛盾。合同中之所以要表述为“经双方协商，甲方可终止协议”，就是考虑到先尝试协商解决有利减少矛盾和提高效率，但此程序的结果不得对合同提前终止产生障碍，否则导致对抗“政策、权属及其它不可抗拒力因素”的后果当然与被上诉人坚持设立此合同条款的目的相悖。二、“政策、权属”是一个宽泛的概念，但是如前所述，根据事业单位对国有资产使用必须遵守的原则明确了案涉争议合同第4条的条款设立目的，一审认定涉案浙江省、杭州市、建德市三级党委、政府“关于培育中心村”的指导意见就是“政策”，各级党委、政府因地制宜均可出台相关政策，上诉人主张案涉合同第4条的政策所指的必须是“有效力性强制性规定”与该条约定初衷相悖，无事实依据。三、关于案涉房屋土地须拆除建设中心村文化中心，既是执行政策的要求，也将导致“权属”的变化，已出现了“政策、权属”的因素，被上诉人单方解除的条件已成就，并且在本次诉讼之前建德市三都镇人民政府、被上诉人也与上诉人多次协商，已完成协商程序。本案中，被上诉人单方解除合同既符合实质要件也符合程序要件。四、本案中，实质上诉人在诉讼前协商过程中也多次表态会积极配合中心村建设、对合同提前终止并无异议，但因上诉人漫天要价协商未成。上诉人在诉讼中坚持不同意解除合同，实质上是想以此手段阻碍中心村建设的推进从而达到高额赔偿补偿的目的。上诉人倡导所谓的公平正义，实质上是为已私利而服务，而无视于凤凰村二千村民公共利益之存在。关于赔偿问题，被上诉人始终坚持双方协商不成依法解决，至于何种补偿才为公平合理，法律自有公断，合法的权益通过合权的途径也一定能得以保护，损害公共利益的方法不可取。上诉人认为一审法院判决赔偿问题另行处理不公，逻辑有错。综上所述，一审法院程序合法、实体处理得当，请二审法院依法维持原判、驳回上诉。在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，三都小学与建德市创美装饰工艺厂签订的《凤凰辅导小学校舍出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，双方均应按合同的约定履行。合同约定：在承租期内，因政策、权属及其它不可抗拒力造成的因素，经双方协商，三都小学可以终止协议，租金按实际租期计算，三都小学承担相应的经济损失。从现有证据来看，凤凰村因中心村建设规划，涉案房屋即凤凰辅导小学校舍需拆除后建设文化中心。如果涉案租赁合同不解除，则导致中心村建设项目无法推进，将影响凤凰村中心村建设规划，也将损害社会公共利益。原审法院鉴于本案的实际情况支持三都小学解除租赁合同并腾退房屋的请求并无不当。濮国方因合同解除造成的损失，可另行向三都小学主张解决。濮国方的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人濮国方承担。本判决为终审判决。审　判　长　　沈　磊审　判　员　　张一文代理审判员　　金瑞芳二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　黄　琴微信公众号“”