（2013）浦民一（民）初字第29448号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-05-25

案件名称

上海市张江镇沔北居民委员会诉上海丰康科技开发有限公司所有权纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第29448号原告（反诉被告）上海市浦东新区张江镇沔北居民委员会。法定代表人诸建忠，主任。委托代理人吴卫国，上海申海律师事务所律师。被告（反诉原告）上海丰康科技开发有限公司。法定代表人张西萍，执行董事。委托代理人孙乃钧，男，上海丰康科技开发有限公司工作。委托代理人何海桥，上海安盟律师事务所律师。原告（反诉被告）上海市浦东新区张江镇沔北居民委员会（以下简称沔北居民委员会）诉被告（反诉原告）上海丰康科技开发有限公司（以下简称丰康公司）所有权纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周伟忠独任审判，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。之后，依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区张江镇沔北居民委员会的委托代理人吴卫国，被告上海丰康科技开发有限公司的委托代理人孙乃钧、何海桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沔北居民委员会诉称，2001年2月20日，原、被告签订《土地经营承包合同》一份，约定：被告因养殖生产和经营的需要，向原告承包、经营、使用土地（上海市浦东新区张江镇沔北村沔北路558弄308号）15.88亩，自2001年2月20日至2011年2月20日，原告同意被告搭建临时办公、生产、生活用房以及防护设施等。原告按约向被告提供了承包用地。被告将该土地用于中国林蛙南方养殖的种蛙基地。2011年1月11日，上海市浦东新区建设和交通委员会为申江路（华夏中路南-沈家港桥）新建工程项目，下发浦建委房拆许字2011第0009号房屋拆迁许可证，上述土地被列入拆迁范围。原、被告经协商，就上述土地的清退搬迁补偿事宜，于2012年12月31日达成《协议书》一份，双方约定：1、根据上海百盛房地产估价有限公司的评估报告及评估增补确认单，评估补偿费用为人民币5，812，841元；2、被告因搬迁困难可给予的搬迁补贴费用为385，708元；3、因林蛙搬迁补偿费用尚未确定，待林蛙补偿费用由双方依法协商确认后另行签订补偿协议；4、考虑搬迁过程中的困难，在林蛙拆迁费用未确定前原告同意预付被告搬迁补偿费用8，800，000元，待补偿总额确定后扣除先行预付部分再按实结算。关于搬迁时间双方约定：被告必须在本协议签订后的拾伍日内（2013年1月15日前）先行搬迁腾让涉及申江路施工范围的建筑物及设施和场地，其余建筑及附属设施等完整移交给原告；如有遗缺，按评估价值在补偿款中予以扣除；为保证项目顺利进行，被告同意逾期未搬迁的物品由原告作无主物品处理并不再提出任何其他要求。关于资金支付双方约定：本协议签订之日起15个工作日内原告先行支付4，400，000元给被告；被告在道路施工范围内的建筑物及各类物品等移交搬离后3个工作日内，原告再行支付2，640，000元；余款1，760，00元待被告在原告规定的期限内全部搬离完毕并经原告验收合格后3个工作日内一次性支付被告；如未按期搬离，被告应承担按预付总费用每日千分之二的违约金。协议签订后，原告支付了7，040，000元，但被告仅搬离腾让了部分建筑物及设施的场地，拒不按期全部搬离，原告多次催促未果。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定全面履行义务，拒不按期搬离，违反合同约定，且由于被告延迟搬迁，严重影响市政工程建设进度，故诉至法院，要求被告搬离上海市浦东新区张江镇沔北村沔北路558弄308号并将其上建筑物及设施全部移交给原告；被告支付原告违约金（自2013年1月31日起计算至搬离移交之日止，按照每日17，600元计算）；律师费由被告承担。审理过程中，原告放弃要求被告支付违约金的该项诉讼请求。被告丰康公司辩称，原、被告于2012年12月31日签订的《协议书》存在重大误解，且该协议约定显失公平。原告的做法违反了法律规定先补偿后搬迁的原则。不同意原告的诉讼请求，要求法院予以驳回。反诉原告丰康公司诉称，2010年8月，反诉原告因租赁反诉被告土地进行养殖而拥有的林蛙及与林蛙等相关建筑物面临拆迁，反诉原告与被拆迁单位上海浦东工程建设管理有限公司（以下简称建管公司）及反诉被告予以很好的配合，开始逐步进行搬迁。期间，为确定林蛙拆迁的补偿，反诉原告、反诉被告及建管公司于2012年9月17日共同委托上海市房地产估价师事务所对林蛙拆迁补偿价格进行评估，并签订了《拆迁补偿估价服务合同》。同时，反诉原告与反诉被告及建管公司共同同意，无论林蛙的最终评估价格为多少，各方都必须确认并按评估价格补偿。在评估报告尚未完成时，2012年12月24日，应反诉被告要求，反诉原告与其签订了《协议书》。此后，反诉原告收到了评估公司于2013年1月8日递交的林蛙拆迁补偿评估报告。林蛙的拆迁补偿价格被确定为14，822，000元。反诉原告认为实际价格应当不少于3，000万元，但鉴于此前已承诺必须承认评估报告确定的价格，故未提出异议。但建管公司未对林蛙拆迁作补偿，并于2013年8月向上海市杨浦区人民法院起诉评估公司，要求判令《拆迁补偿估价服务合同》无效。原告认为，反诉原告如果在未得到林蛙拆迁补偿款的情况下，即被迫搬离拆迁场地，将面临重大风险，而反诉被告的行为实际上已严重违反我国拆迁相关的法律规定。反诉原告认为，涉案的《协议书》存在重大误解及相关约定显失公平，理由：1、《协议书》第二条第3项具有重大误解，在《协议书》签订前，反诉原、被告及建管公司已委托估价事务所对林蛙拆迁补偿价格进行评估，且各方承诺，无论林蛙评估价格多少均按评估价格补偿，因此该约定无意义且不具备约束力。2、《协议书》第三条第1项中关于“其余建筑物及设施等必须在2013年1月30日前搬迁完毕”的约定，也存在重大误解。鉴于林蛙拆迁补偿的估价在2012年9月17日即委托上海市房地产估价事务所进行共同委托，且约定估价结束时间为2012年10月20日，因此反诉原告认为在2013年1月30日之前定能取得拆迁补偿款。实际情况是拆迁单位在估价报告出来后未及时处理补偿事宜，导致反诉原告当初愿意签订《协议书》的判断前提落空。3、反诉原告认为在未得到林蛙拆迁补偿款的情况下，即必须搬迁场地相关条款显失公平。反诉原告是一家以林蛙养殖为主业的经济实体，未取得补偿即搬离拆迁场地，将使反诉原告受到无法弥补的重大损失。4、要求反诉原告在未全部取得包括林蛙的补偿款之前即搬离拆迁场地，违反法律规定，应当予以纠正。我国相关拆迁补偿法律、法规及上海市的相关规定，均有先补偿后搬迁、先补偿安置后征地的相关规定，反诉原告理应在得到对林蛙的拆迁补偿安置款后，再搬离拆迁场地，因此《协议书》约定与相关法律规定相冲突，应予以变更，以保证反诉原告合法权益。反诉原告要求变更2012年12月31日与反诉被告签订的《协议书》，1、对该《协议书》第二条第3项变更为“对拆迁林蛙价格以林蛙拆迁补偿估价报告确认的拆迁补偿价格为准”，2、对该《协议书》第三条第1项中的“其余建筑物及设施等必须在二○一三年一月三十日前搬迁完毕”之约定，变更为“其余建筑物及设施等必须在林蛙拆迁补偿款支付完毕后之七日内搬迁完毕”，3、对第三条第2项中“余款等乙方在甲方规定的期限内全部搬离完毕并经甲方验收合格后叁个工作日内一次性支付给乙方人民币（计1，760，000元）”，变更为“林蛙拆迁补偿款应当在林蛙拆迁补偿估价报告书出具后的合理期限内支付给乙方，余款等乙方在甲方规定期限内全部搬离完毕并经甲方验收合格后叁个工作日内一次性支付给乙方人民币（计1，760，000元）”。反诉被告沔北居民委员会辩称，反诉原、被告之间签订的《协议书》是双方真实意思的表示，应合法有效。本协议是租赁关系与拆迁没有直接关系。要求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2001年2月20日，原、被告签订《土地经营承包合同》，约定原告向被告承包、经营使用土地15.88亩（上海市浦东新区张江镇沔北路558弄308号），期限为十年，合同有效期自2001年2月20日至2011年2月20日止。合同签订后，被告在承包土地上建造了房屋等经营设施，用于林蛙培育等。合同到期后，被告仍实际使用上述承包地块。2011年初，该地块遇动迁。2012年12月31日，原、被告签订《协议书》约定：甲方张江镇沔北村民委员会；乙方（租赁承包人）上海丰康科技开发有限公司；根据浦建委房拆许字2011第0009号文，批准实施申江路（华夏中路南—沈家港桥）新建工程项目建设，建设范围内的企业需动迁及清退。乙方租赁土地上建造的建筑物等已纳入工程项目建设范围内，需进行搬迁。根据双方原有签订的租赁（承包）协议，参照张江镇企业动迁清退补偿的标准，现就乙方租赁土地上的清退搬迁补偿达成如下协议：一、补偿范围：甲方补偿乙方涉及在村租赁土地上自建的各类建筑物、附属设施及设备物品搬迁等费用。经核实企业租赁及自建建筑物为1，928.54平方米（附租赁合同）。二、补偿金额：1、根据上海百盛房地产估价有限的评估报告及评估增补确认单，评估补偿费用为5，812，841元；2、乙方因搬迁困难可给予的搬迁补贴费用为385，708元（1，928.54㎡×200元／㎡）；3、因林蛙搬迁补偿费用尚未确定，待林蛙补偿费用由双方依法协商确认后另行签订补偿协议；4、考虑乙方搬迁过程中的困难，在林蛙搬迁费用未确定前甲方同意预付乙方搬迁补偿费用8，800，000元（大写捌佰捌拾万元整），待补偿总额确定后扣除先行预付部分再按实结算。三、搬迁时间及资金支付：1、搬迁时间：乙方必须在本协议签订后的拾伍日内（即二○一三年一月拾伍日前）先行搬离腾让涉及申江路施工范围的建筑物及设施和场地（具体附图），其余建筑物及设施等必须在二○一三年一月三十日前搬迁完毕，并将建筑物及附属设施等完整移交给甲方。如有遗缺，按评估价值在补偿款中予以扣除。为保证项目的顺利进行，乙方同意逾期未搬迁的物品由甲方作无主物品处理并不再提出任何其他要求。2、资金支付：本协议签订之日起十个工作日内甲方先行支付第二项第四条确定的预付费用的50%计4，400，000元（大写肆佰肆拾万元整）给乙方；乙方在道路施工范围内的建筑物及各类物品等移交搬离后三个工作日内甲方再行支付第二项第四条确定预付费用的30%计2，640，000元（大写贰佰陆拾肆万元整）；余款待乙方在甲方规定的期限内全部搬离完毕并经甲方验收合格后三个工作日内一次性支付给乙方（计1，760，000元）。如未按期搬离，乙方应承担预付总费用仟分之贰／日的违约金责任。四、本协议经双方签章后即生效。上述协议签订后，原告于2013年1月17日支付被告4，400，000元、1月31日支付被告500，000元、1月25日支付被告1，640，000元、2月8日支付500，000元。期间，相关部门对林蛙搬迁评估结论提出异议，被告未按协议约定履行搬迁义务。2013年1月25日，原、被告双方盖章确认的《同意移交拆除签收单》内容为：上海丰康科技开发有限公司在本次申江路（华夏中路南—沈家港桥）新建工程项目施工范围内除评估报告所列的2号房（办公室，建筑面积319.97㎡），9号房（宿舍5，筑面积86.69㎡），共406.66㎡尚未搬清，无法移交。其余各类建筑物（筑面积1，521.88㎡）及附属设施等现同意于2013年1月25日全部移交并予以拆除及平整。移交范围内各类物品已全部搬离，如有剩余物品，同意按无主物处理。其余部分待搬离后再行移交拆除。之后，被告仍继续使用上述房屋，引发诉讼。上述事实有《土地经营承包合同》、房屋拆迁许可证、《协议书》、付款凭证、《同意移交拆除签收单》、张江镇人民政府出具的证明及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告就被告迁出租赁场地所签订的《协议书》，不违反法律规定，受法律保护，协议内容对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按《协议书》的约定支付的相应的款项，被告理应按《协议书》的约定搬离涉案场地，故原告要求被告从沔北路558弄308号场地搬离的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担律师费，无法律依据，故本院难以支持。反诉原告认为《协议书》因重大误解订立的、在订立《协议书》时显失公平，缺乏事实依据和法律依据，本院对此不予采信，故反诉原告之反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海丰康科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区张江镇沔北路558弄308号场地内迁出；二、驳回原告上海市浦东新区张江镇沔北居民委员会其余的诉讼请求；三、驳回反诉原告上海丰康科技开发有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，由被告上海丰康科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　顾江平审　判　员　　周伟忠人民陪审员　　唐凤娟二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　吴　轶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注公众号“”