（2013）顺民初字第1006号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-03-05
案件名称
刘志旗与林四木场地转让合同纠纷一审民事判决书
法院
顺昌县人民法院
所属地区
顺昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘志旗,林四木
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款
全文
福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第1006号原告（反诉被告）：刘志旗，男，1959年2月21日出生，汉族，农民。委托代理人：朱国燊，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：林四木，男，1953年8月25日出生，汉族，农民。委托代理人：谢小贵，福建武夷律师事务所律师。委托代理人：黄建珍，女，1966年6月1日出生，汉族，顺昌县公安局干警。原告刘志旗诉被告林四木场地转让合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。本案依法由审判员林金旺适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志旗及其委托代理人朱国燊，被告的委托代理人谢小贵、黄建珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月14日，原、被告签订了一份《土地承包转让合同》，约定原告将自己承包经营的位于土名“大地”的场地（林地）转让给被告使用，转让费80000元，转让款于签订合同当日先行支付40000元，余款于2012年12月30日支付。合同期限从2013年1月1日至2018年止（终止日期以原告与各村小组签订的合同中的终止日期为准）。但2013年1月1日，被告没有按约定及时接收场地，致使原告雇请工人继续看管场地，并为此每月支付工资1000元、伙食费500元，工人共看管场地四个月，工资共计4000元、伙食费共计2000元。另外，由于被告未按约将余下转让款20000元及时支付，造成原告从银行贷款无法按时偿还，多支付利息3000元。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告立即向原告支付场地转让余款20000元、工人工资4000元、伙食费2000元及银行利息损失3000元，合计29000元。被告辩称，拖欠原告场地转让款20000元是事实，这是原告违约造成的，被告有权拒绝相应的履行要求。理由如下：1、由于《土地承包转让合同》中除了场地转让之外，还包括场地上的财产（如住房、牛棚、猪圈、羊栏、鱼塘及打草机、割草机、柴三机和犁田机等五台机器设备）。原、被告在交接场地时，并未对机器设备一并办理交接，经证实，打草机、割草机、柴三机、犁田机均不是完好的，无法正常使用。综上，是原告未按转让合同履行交付义务；2、被告接管场地后，发现原告所承包的场地是分别属于三个不同的行政村（双溪街道水南村一组、郑坊乡上坊村下坊组和双溪街道余墩村四、六组），原告与水南村一组、上坊村下坊组存在债务纠纷（拖欠土地租金）。原告将场地另行转让给被告使用，未经发包方的同意，被告只能与各个发包方逐个协商确定，目前仍有一个小组未协商下来，造成了场地现在仍无法经营；3、原告拖欠上坊村下坊组土地租金3000元、拖欠双溪街道水南村一组土地租金2770.83元，这些款项均是转让合同期限之前应由原告承担的，现已由被告代垫。4、原告未按转让合同约定，于2013年1月1日前将场地上的家禽家畜处理完毕，造成了原告无法按时向被告交接场地。原告处理完结后，也未及时通知被告接收场地。原告雇请工人，是为饲养未处理完毕的家禽家畜的，原告所支付工人工资、伙食费6000元，应由原告自行承担，与被告无关。被告反诉称，2012年9月14日，原、被告签订《土地承包转让合同》，约定原告将承包来的土地转让给被告经营，转让费80000元，转让时间从2013年1月1日起至2018年止（终止日期以原告与各村小组签订的合同中的终止日期为准）。《转让合同》第5条约定，原告承包的地块上的建筑物、农作物、树木、农机农具及饲养的家禽家畜，自移交之日起归被告所有……。合同附《移交清单》，《清单》列明移交财产名称有：……，打草机、割草机、柴三机、犁田机。《清单》注明，原告在移交之前须保证设备财物完好、无人为损坏。合同第6条约定，原告转让的地块不能有任何争议、纠纷和债务，否则由原告负责解决。合同签订后，被告陆续支付了转让费60000元。之后，被告从各个小组了解到原告尚欠上坊村下坊组场地转让前的土地租金3000元，欠水南村一组转让前的租金2770.83元。因原告与各村存在债务，各村不愿将土地再行转让给被告使用，为此，被告就先行垫付原告拖欠的承包费，并一次性向上坊村下坊组支付至合同期限届满后的土地租金20000元。另外，《清单》中约定交付的机器设备打草机、割草机、柴三机和犁田机均不能使用，无法交接。正是因为原告与原发包方未理清债务纠纷，被告受让后多次与之协商，现仍在协调当中，导致被告至今无法成片经营，场地荒芜。被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求，一方在对方履行债务不符合约定要求，有权拒绝其相应的履行要求。因此，被告有权拒绝履行尚欠的20000元转让费。由于原告违约在先，根据《民事诉讼法》的规定，被告特提出反诉，请求法院依法判令原告赔偿被告各项经济损失35690.83元。具体损失如下：1、可得利益，现在被告有9个月无法经营，鉴于土地经营收益可得利益难于评估，反诉人按已付的80000元为依据（其中60000元转让费，20000元后期土地租金），以央行规定的同期同类贷款利率四倍计算月息的标准计算损失，即17280元（8000元×0.024×9个月）；2、机器设备折旧后的价格12640元（重置价：打草机6000元、割草机2400元（两台）、柴三机20000元、犁田机3200元，合计31600元，折旧三成）；3、原告拖欠场地转让前的土地租金5770.83元（3000元＋2770.83元）。原告针对被告反诉请求辩称，原告拖欠水南村一组土地租金1760元（82亩按80亩计算，每亩22元）一事，在场地转让前，原告曾与水南村一组协商，水南村一组同意原告年底支付。后被告垫付了这笔租金并告知了原告，原告接受。对于拖欠上坊村下坊组的租金，被告先行垫付前未与原告协商，垫付后也没有告知原告，原告仅拖欠上坊村下坊组一年的租金600元（30亩，每亩按20元支付）。下坊组前任组长吴水兴答应原告，之后五年的土地租金只要缴纳1000元即可，可被告不相信。对于被告诉称原告拖欠上坊村下坊组3000元的租金，原告不知道这数额是怎么计算得来。对于被告向上坊村下坊组缴纳的后续租金20000元，与原告无关，由被告自行承担。综上，原告所欠的水南村一组的租金，同意从20000元转让费中予以抵扣，余下的转让费被告应及时支付。经审理查明，2003年下半年起，原告在位于双溪街道水南土名“大地”修建房屋、牛棚和羊圈、鱼塘等地上附着物，从事家禽、家畜养殖。2012年初，原告经他人介绍认识了被告。2012年4、5月，原告有意将养殖场地向外转让，被告也有意受让养殖场地，双方就转让事宜达成初步口头意向。2012年9月14日，原、被告签订了一份《土地承包转让合同》，合同约定，原告将依法取得的位于水南村土名“大地”的土地经营权（分别属顺昌县双溪街道水南村一组所有的面积约80亩的土地、属双溪街道余墩村二组所有的面积约15亩的土地、属余墩村三组所有的面积约35亩的土地、属余墩村四组所有的面积约36亩、属顺昌县郑坊乡上坊村下坊组所有的面积约30亩）转让给被告经营使用，合同期限从2013年1月1日起至2018年止（终止日期具体以原告与各村小组签订的合同中的终止日期为准）；转让费80000元，被告应于合同签订之日支付40000元，余款于2012年12月30日支付；合同期限内的土地租金，按原告与各村小组签订的合同中约定的支付标准，由被告每年向各村小组支付，合同期限以前的土地租金由原告自行缴纳。合同第5条约定，原告承包的地上的建筑物，种植的农作物、树木，农机农具及饲养家禽家畜自移交之日归被告所有。第6条还约定，原告转让的地不能有任何争议、纠纷和债务，否则由原告自行负责解决。合同并附有《移交清单》，《清单》上约定，原告在移交财产之前须保证所移交的财产完好、无人为损毁。同日，被告的代表在《清单》中上对所需移交的家禽、家畜［2头牛（1公1母）、5只狗、40对鸽子和88只鸡］予以注明，由原告自行处理，不在转让款80000元范围中。原、被告双方在合同上签字并各持一份，被告依约于签订合同当日向原告支付转让费40000元（不包含双方在签订合同之前，被告向原告支付的3000元）。之后不久，被告应原告要求于2012年10月通过转帐方式向其支付3000元。之后，原告多次要求被告支付转让款，被告均以原告拖欠上坊村下坊组、水南村一组租金以及场地上还有原告饲养的家禽、家畜和机器设备存在损毁、无法正常工作为由予以拒绝。2013年1月中下旬，原告以其嫁女儿急需用钱为由，致电催被告赶紧支付余下转让款，被告于2013年1月20日左右向原告支付转让款10000元。嗣后，2013年2至4月间，原告又多次致电被告，要求被告支付剩余转让款，但被告仍以之前的理由为由，拒绝支付。2013年3月25日，原告书面通知被告，要求被告将余下转让款于2013年3月31日前付清；逾期不予支付的，原告将承包的土地另行处理给他人使用。后被告的代表以其有重要事情要办为由未按通知期限支付转让款。2013年4月16日，原告和被告的代表一同到场地进行交接，被告雇请工人进驻场地看管，同时原告也将原先雇请看管场地的工人撤走。同日，被告的代表以现金方式向原告支付3000元。之后，原告又多次要求被告支付剩下转让费20000元及工人看管场地、设备的工资，但被告以原告违约在先，拒绝支付。故原告将被告诉至本院，要求被告立即支付余下的转让费20000元、工人工资4000元（四个月，每月1000元）、工人伙食费2000元（四个月，每月500元）以及银行利息损失3000元，合计29000元。在诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告支付余下的场地转让费21000元，其余的诉请不变。被告也在诉讼中提出反诉，要求原告赔偿其经济损失35690.83元，其中，可得利益损失17280元、机器设备折旧费12640元、为原告垫付土地租金5770.83元。另查，2003年5月22日，水南村一组将位于土名“大地”的一块面积为82亩（按80亩支付田租）土地承包给原告使用，双方约定第一年的土地租金每亩15元，之后每年每亩租金提高至20元（后每亩每年实按22元计付，共计每年1760元），原告还应于每年5月30日前交纳下一年度的租金；承包期从2003年6月1日起至2018年5月30日止。2003年6月1日，上坊村下坊组将位于土名“大地”的一块面积约30亩的土地租赁给原告使用，双方约定第一年租金每亩按15元支付，之后每年每亩租金按20元支付，每年租金600元，原告方应于每年6月30日前交纳下一年度的租金；承包期从2003年6月1日起至2018年6月1日止。还查，《移交清单》中约定原告需移交的财产有：住房1座、牛栏1座、猪圈2间、羊栏1座、鱼塘2个、打草机1台、割草机2台、柴三机1辆、犁田机1辆。2013年4月16日，原、被告在对《清单》中所列明的机器设备进行交接验收时，原告用安全摇柄启动柴三机的发动机，因摇柄前端的卡销轴断裂，致使柴三机无法正常启动，被告的代表便将安全摇柄拿去修理，后双方再也没有验收该机器，柴三机仍停放在露天场地上，三个轮胎均已漏气下陷，发动机已生锈；被告代表在对两台割草机进行验收时，发现无法正常工作并提出异议，原告便将两台割草机运至维修店修理，但至今仍未修理好，未交付被告；在对犁田机、打草机交接时，原、被告双方仅是简单巡视一番，原、被告均未当场验收（启动发动机，能否正常工作），其中打草机放在牛棚里，犁田机停放在露天菜地里，菜地已长满杂草，发动机已生锈。原告在庭审中表示，对割草机、打草机和犁田机的价格，同意按被告反诉状中所列的重置价折三成后的价格予以计算，但不同意柴三机价格按被告反诉状中所列的重置价折三成后的价格予以计算。在庭审中，原、被告均不申请对柴三机价格进行评估，原告未告知柴三机的型号，但原告陈述柴三机是其以2000元价格于2007年7月从他人处购买，被告辩称柴三机价格的折旧后价格为6000元。2013年1月至2013年春节前后，原告先后陆续将场地上的鸡、鸽子、狗和牛处理掉，起至1月底才将两头牛处理掉。现场地上仍有少量鸽子（是应被告要求留下的），鱼塘现也还有少量鱼，原告未全部捕捞，需人喂养。2013年1月底，原告将26个空蜜蜂箱从场地上运走。2013年1月上旬至3月28日，原告将打草机借给他人使用。从2013年1月1日起，原告继续雇请工人看管场地、房子、设备以及《清单》中的所列的家禽家畜至2013年4月15日，并为此支付工人工资及伙食费共计5250元。再查，2012年8月13日，被告向上坊村下坊组交纳原告拖欠土地租金3000元。上坊村下坊组组吴水兴承诺免除原告2010年6月1日至2012年12月31日间的租金。2013年1月，被告向水南村一组缴纳2012年6月至2013年6月间的土地租金1750元。上坊村下坊小组前一任小组长为吴水兴，任期至2012年7月底。上述事实，有原告提供的《土地承包转让合同》及《移交清单》，原告分别与水南村一组、上坊村下坊组签订的土地租赁合同，《通知书》，《收条》；被告提供的由水南村委会出具的《证明》，上坊村委会出具的《证明》；本院分别向梁仁昌、吴水兴、林荣金制作的询问笔录以及原、被告在法庭中的陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《土地承包转让合同》及《移交清单》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按《转让合同》、《移交清单》的约定全面诚实地履行义务。从《转让合同》的内容及原告与各村小组订立的合同内容看，原、被告签订的合同名称为土地承包转让，但双方的主要权利义务是因养殖场地及其附属物转让而发生的法律关系，并伴有建筑物和机器设备的转让关系。本案的标的物主要是场地和场地上建筑物、附着物，机器设备是次之。虽然《转让合同》中没有明确约定场地、建筑物和机器设备的具体交接时间，但从合同的约定内容看，被告应于2012年12月30日前将余款34000元支付给原告，原告应于2013年1月1日前将场地上家禽家畜清理完毕，并将场地和其他财产交付给被告使用，但本案中，原、被告双方均没有按合同约定履行义务。一、原告没有在2013年1月1日前及时将场地清空并交给被告使用，而仍将《清单》中的家禽家畜和其他财产（26箱空蜜蜂箱是在1月底才从场地上运走）滞留在场地上至2013年春节前后（如鸡、鸽子、狗是从元旦之后才陆续处理，牛还是在1月底处理掉，场地至今仍有几箱蜜蜂、鱼塘仍有少量鱼未捕捞完），造成未按期清场，未及交付，造成自己额外多支付工人工资和伙食费，承担主要责任；即使活禽活物处理完后，也没有及时通知被告交接场地。被告没有按约定于2012年12月30日前支付余款，在原告处理完家禽家畜后，亦没有及时到场地上接收，一直至收到通知书后才去场地接收，造成原告额外多支付工人工资、伙食费存在一定过错。另外，原告雇请工人常住场地，主要是饲养原告滞留在场地上的家禽、家畜和鱼、蜜蜂等这些属于原告自己的财产，工人是为原告服务，受益者是原告。若原告认为场地是从2013年1月1日起就已经由被告使用，其支付的工人工资和伙食费应由被告承担，假设原告此理由能成立，那被告应有权利要求原告支付因其未按期及时清场而仍将活禽活物、其他财产滞留在场地上的租金。故根据原、被告过错程度，对原告支付工人工资、伙食费5250元（看管时间从2013年1月1日起至2013年4月16日止，工资、伙食费每月1500元）（原告主张四个月共6000元有误，应予以纠正），本院酌情确认原、被告过错程度八比二，原告承担八成为4200元（5250元×80%），被告承担二成为1050元（5250元×20%）。二、对原告要求被告支付其银行利息损失3000元的主张，由于原告未提供证据证实其向银行贷款以及已向银行支付利息的凭证，同时，原、被告对于尚未支付的转让款未实际核算，无法确定双方债权债务具体数额，故对此项主张不予以支持。三、原告在诉讼中增加诉讼请求，将被告拖欠的剩下转让款20000元增加至21000元，被告在庭审中仅承认尚有20000元场地转让款未支付，同时，原告对增加诉请部分（1000元）未向本院另行缴纳诉讼费，故对增加诉请部分，本院不予以处理。本院确认被告尚有20000元场地转让款未支付。四、针对原告拖欠水南村一组和上坊村下坊组场地转让前的土地租金的问题。1、原告对拖欠水南村一组租金1026.66元（2012年6月1日起至2012年12月31日止，共7个月，1760元／年÷12个月×7个月），予以认可，也同意从被告未支付的转让款中予以直接抵扣，对此本院予以确认；2、针对拖欠上坊村下坊组的土地租金，原告认为下坊组长给其免除缴纳，不应从转让款中抵扣，对此，本院认为，吴水兴虽然作为下坊组的时任组长，其只能免除其任期内产生的租金，对于任期外的租金（2012年8月至2012年12月之间），无权擅自作出免除决定，故对2012年8月起至2012年12月止期间的土地租金250元（5个月×50元／月），原告本人仍需承担。对于吴水兴同意原告免交2010年6月起至2012年7月底期间的土地租金，本院认为，对于免交一事只有原告本人清楚，在双方达成场地转让初步意向后至订立合同前这段时期内，原告未予以明确提醒，未履行民事活动中必要的诚信义务，造成被告已实际向下坊组支付原告未支付的租金，原告对此负有过错。综合双方的过错程度及合同履行程度，对拖欠下坊组2010年6月起至2012年7月止，共26个月1300元（600元／年÷12个月×26个月），酌情确认双方各担一半，即原、被告各承担650元。故原告拖欠两个村小组转让前的土地租金共计1926.66元，其中，拖欠水南村一组租金1026.66元，拖欠上坊村下坊组租金900元（从2010年6月1日起至2012年12月31日止），被告可从余下的转让款直接抵扣。五、针对《清单》中所列的机器设备是否已交付问题，1、两台割草机：由于原、被告在2013年4月16日交接场地时，被告当场对两台割草机的功能和质量提出了异议，后由原告运至维修店修理，但至今仍未修好并未交付给被告，原告在庭审中也表示愿意将两台割草机按被告的反诉状所写的重置价折三成后的价格予以抵扣，即720元（2400元×30%）。2、柴三机：原告在启动发动机，安全摇柄前端的卡销轴断裂，由被告的代表将摇柄拿去修理，后双方至今未再进行验收。由于被告明知原告转让的是二手机器设备，对二手的设备的质量可能存在瑕疵应有预见性，在交接时应当场验收，有质量问题应当即提出异议，视为被告接收了柴三机，并认可柴三机质量符合《清单》约定的移交标准。故对被告要求柴三机折旧后从转让款中予以抵扣的抗辩意见，不能成立，本院不予支持。3、打草机和犁田机：由于被告明知原告转让的打草机和犁田机是二手设备，对二手设备的质量可能存在瑕疵是明知的，被告在接收场地和验收柴三机和割草机时，有义务对打草机、犁田机一并进行验收，若发现有质量问题，应当立即向原告提出，况且被告还接管场地有半年之久，被告未能提供证据证实有向原告提出过异议的证据，也未能提供证据证明这两种机器设备有质量问题，视为被告认可并接收了两台机器，质量符合完好、未人为损毁的约定标准。故被告要求将这两种机器予以折旧从转让款抵扣辩解意见，亦不能成立。针对被告提出的抗辩意见和反诉请求，本院认为，原告拖欠水南村一组和上坊村下坊组的土地租金，已由被告先行垫付，被告要求原告返还垫付的土地租金的反诉请求，本院予以采纳。由于原、被告双方在交接场地时，被告对两台割草机的质量当场提出了异议，原告至今未交付，原告也同意从转让款中予以抵扣，被告要求对这两台机器予以折旧，并从转让款中扣除的请求，本院予以采纳。对于可得利益损失的问题，由于被告未能提供证据证实其可得利益的损失，且原、被告双方签订的转让合同中主要是场地和建筑物转租、转让问题，机器设备转让仅是次之，即使转让的机器设备存在质量问题，并不影响被告承租后所从事的事业，不影响被告实现合同目的。故对被告要求原告赔偿可得利益损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题的意见》第二条之规定，判决如下：一、被告林四木应于本判决生效后五日内向原告刘志旗支付场地转让费、工人工资及伙食费，合计21050元（25250元-4200元）。二、原告刘志旗应于本判决生效后五日内向被告林四木支付被告垫付的土地租金1926.66元（1026.66元＋900元）、机器设备折旧款720元，合计2646.66元。三、上述两项相抵，被告林四木应于本判决生效后五日内向原告刘志旗支付场地转让款、工人工资及伙食费计18403.34元（21050元-2646.66元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告刘志旗负担100元，被告林四木负担162.5元；反诉案件受理费692元，减半收取346元，由被告林四木负担300元，原告刘志旗负担46元。综上，本诉、反诉案件受理费，由原告刘志旗负担146元，被告林四木负担462.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 林金旺二〇一三年十二月二十五日书记员 洪琪琳附注本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。