（2013）六沿民初字第97号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-11-15

案件名称

成翠华与郭飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市六合区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成翠华,郭飞,南京早来点餐饮服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百四十二条

全文

南京市六合区人民法院民事判决书（2013）六沿民初字第97号原告成翠华，女，1968年7月23日生，汉族。委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。委托代理人石志忠，江苏金协和律师事务所律师。被告郭飞，男，1976年4月1日出生，汉族。委托代理人李浩，江苏金长城律师事务所律师。委托代理人张勇，男，1975年1月3日生，汉族。被告南京早来点餐饮服务有限公司（以下简称早来点公司），住所地在南京市沿江工业开发区葛关路329号。法定代表人张勇，该公司总经理。委托代理人李浩，江苏金长城律师事务所律师。原告成翠华诉被告郭飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，应原告申请依法追加早来点公司为共同被告，并依法由审判员金鑫担任审判长，与代理审判员崔宵焰、人民陪审员李鸿云组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成翠华及其委托代理人常福民、石志忠，被告郭飞的委托代理人李浩、张勇，被告早来点公司的法定代表人张勇及委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成翠华诉称，2011年底，被告以“欣乐美食街办公室”名义通过广告宣称：将在欣乐市场旁建成“五星级美食休闲娱乐欣乐美食街”，该项目是政府投资扶持为2014年青奥会规��打造，项目建成后，原欣乐菜场取缔室外摊点，集中经营、集中管理，为此吸引了众多经营者租赁被告提供的经营场所。原告作为经营者之一，与“欣乐美食街办公室”于2012年1月11日签订租赁合同，约定租赁“欣乐美食街”29号门面房，并将租金、保证金等费用打入被告郭飞个人银行卡账户，部分现金直接交给被告收取，被告出具了盖有“欣乐美食街办公室”印章的收据。合同履行过程中，被告承诺的屋顶大型广告、在1、2、3路区内公交上做广告、与欣乐市场直通的4米宽的通道、24小时安保值班等均未兑现，且下水道设施排水不畅，卫生状况极差。更为严重的是消防设施未经验收，无消防通道、无消防器材、无水源。2012年10月，美食街发生火灾，烧了好几家，无水灭火，造成经营户重大损失，并导致原告停止营业。经查“欣乐美食街办公室”是一个不存在的机构��同时，经城管部门认定，被告出租的门面房部分为违法建筑，已下达限期拆除通知。被告以“欣乐美食街办公室”名义与原告订立合同，用虚假宣传诱导承租人，存在明显的欺诈行为，故诉至法院请求判令：1、撤销原、被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租金35000元、返还押金8200元、补偿装修损失18650元，合计61850元。被告郭飞及早来点公司辩称，本案被告只能是早来点公司，被告郭飞与原告之间无论在事实上还是在法律上均不存在租赁合同关系，与原告签订租赁合同的虽然是欣乐美食街办公室，但欣乐美食街办公室只是早来点公司的下属单位，郭飞是作为早来点公司工作人员在租赁合同上签字的，与原告存在租赁合同关系的是早来点公司。原告起诉被告郭飞无事实和法律依据。原、被告在签订合同过程中不存在任何欺诈和宣传误导，合同是双方真实意思表示��除部分玻璃房之外，合同内容并不违反法律规定。原告在合同履行末期单方提出撤销合同，是转嫁自身经营风险的行为，依法不应支持。本案所涉的租赁合同早已到期，原告要求退还房屋租金和装修损失，没有事实和法律依据。为防止损失扩大，被告于2013年8月1日强行收回了租赁房屋。被告迟延逾期交付的租金和滞纳金，已超过租赁合同的保证金和租金。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，2011年底，被告早来点公司将租赁的六合区葛关路567号场地及房屋加以改造，作为“欣乐美食街”对外招租，并宣传将欣乐美食街打造成“大厂首家五星级美食街”。宣传时，早来点公司法定代表人张勇、工作人员郭飞等人在场。原告成翠华等多名投资者被广告吸引，希望承租欣乐美食街商铺。原告称被告曾宣传将打通欣乐美食街与欣乐菜场之间的通道，并提供了相关宣传彩页，而该通道至今未能打通，早来点公司辩称其仅承诺协调开辟通道一事。2011年11月18日，欣乐美食街管理办公室与南京正亚广告有限公司（以下简称正亚公司）签订项目合同一份，由正亚公司统一制作安装欣乐美食街各租赁房屋（商铺）的门头，制作门头单价为190元／平米，总价按实际尺寸计算，制作费由美食街办公室代收，转交给正亚公司。2012年1月17日，欣乐美食街管理办公室（甲方）与原告成翠华（乙方）签订租赁合同一份，合同约定甲方同意将六合区葛关路567号29号商铺出租给乙方经营小吃；租赁期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止；建筑面积约59平方米，50元／平方，年租金为35400元；租赁保证金5000元，进场前一次性支付，解约后，甲、乙双方在清理租金结算后一个月内无息退还；玻璃门押金1600元、门头押金1600元。早来点公司工作人员郭��在甲方签章处签名，并加盖了“欣乐美食街管理办公室”的印章。订立合同时，双方对欣乐美食街整体及承租房屋内部的消防及卫生设施没有检查验收，但于同期签订了消防安全责任书和装修消防安全责任书，约定原告对其承租商铺内的消防安全责任。合同签订后，原告向欣乐美食街管理办公室交纳租金30000元、保证金5000元、玻璃门押金1600元、门头制作费1600元，上述费用均汇入被告郭飞的银行账户或交纳现金，被告免收租金400元。2013年1月30日，早来点公司将欣乐美食街3号至31号商铺门头制作费37590元交给正亚公司。正亚公司为上述商铺统一制作了规格颜色相同的门头，门头上的字号则由各商铺业主另行付费添加。原告对29号商铺内部进行了简单装修。庭审中，原告称其承租的商铺面积不足59平方米，并提供了南京驰正房产咨询服务有限公司提供的验房报告书，验房师唐金宝，工作单位南京鼓楼东宝林房产代理咨询中心，岗位质量检查员，持有南京市建筑职工大学培训中心及江苏省建设系统岗位培训领导小组颁发的建设企事业单位专业管理人员岗位证书，证明29号商铺实际面积仅有46.6平方米。欣乐美食街各商铺有独立的电表、水表，商铺内有水龙头，污水可排放至下水沟。21号至36号商铺业主承租房屋后，在各自商铺后面自行搭建了厨房，早来点公司未制止该违法搭建行为。2012年10月10日，欣乐美食街28号、29号（业主成翠华）、30号（业主宋福仁）商铺违法搭建的厨房发生火灾。当日，南京市公安局沿江公安消防大队公告封闭了上述三个商铺，封闭期限为一周。该火灾事故，因业主在调查人员到达前已对现场做过清理，故火灾原因无法查明。此后，早来点公司分别与28号、29号商铺业主达成补偿协议并履行完毕，30号商铺因于��灾发生当日被早来点公司收回，故未作补偿。欣乐美食街的其余商铺未受火灾事故直接影响。2012年12月21日，南京六合区城市管理行政执法局认定葛关路567号的玻璃房系违章建筑，之后，违建玻璃房全部被强制拆除。原告成翠华承租的29号商铺不在违建之列。2013年4月24日，本院现场勘验欣乐美食街时，21至36号商铺后违法搭建的厨房已被拆除。2013年8月1日，被告早来点公司自行收回了原告承租的商铺。租赁期间，早来点公司通过制发印有宣传内容的气球、围裙、横幅等，意图扩大欣乐美食街的影响，并曾在节假日，如“五一”期间组织开展免费品尝活动，但免费程度仍由各商家自定。早来点公司出租房屋后，并未组织各商铺确定统一的行为准则或管理措施。另查明，2013年3月11日及8月8日，本院及南京市中级人民法院分别作出一审和二审判决，确认郭飞在租赁合同��签字的行为，系代表欣乐美食街管理办公室的职务行为，欣乐美食街管理办公室系早来点公司内设下属管理机构。上述事实，有项目合同、租赁合同、收据、照片、光盘、验房报告书、工作证、岗位证书、南京市六合区城市管理行政执法局强制执行决定书、（2013）宁民终字第1968号判决书、电话笔录、勘验笔录及当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，被告郭飞在本案租赁合同上签字的行为，系履行职务行为，其行为后果应被吸纳进所代表的单位，欣乐美食街管理办公室系早来点公司内设的下属管理机构，其行为后果应由被告早来点公司承受，以上内容已有南京市中级人民法院的生效判决确定，故原告成翠华主张其合同关系的相对方系郭飞本人，本院不予支持。原告成翠华因被告早来点公司的招租行为，而与欣乐美食街管理办公室签订租赁合同，双方的权利义务关系及其法律性质应确定为房屋租赁使用关系，因此，有关经营市场方面的营造和宣传，不属于本案审理中的重点考察对象。原告在承租商铺时，对欣乐美食街的状况以及是否是大厂“首家”且“五星级”美食街，应当有所认知，而宣传的打造“五星级”或“成熟商业街”则需要各商铺的共同努力和经营。原告声称在订立合同时被告存在虚假宣传和诱导等欺诈行为，没有提供具体证据证明。被告在订立合同时所做的一些承诺事后未履行，属于违约而非欺诈行为。据此，原告将自己欠缺考量的投资经营风险归究为囿于被告欺诈，缺乏事实依据，本院不予采信，进而对其撤销合同之诉求不予支持。被告早来点公司在经营欣乐美食街过程中，出租的部分商铺系违章建筑，该部分合同无效，但本案原告承租的商铺不在此列。原告称其承租商铺的实际面积仅有46.6平方米，但提供的验房报告书的出具单位及测量人员均不具备相应资质，根据《江苏省实施〈房产测绘管理办法〉细则》的有关规定，房产测绘单位应取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，按照规定的等级、业务范围开展房产测绘业务，房产测绘人员应经省级以上建设和测绘行政主管部门组织的房产测绘业务技术培训，取得合格证书后方可上岗，故原告未提供有效证据证明房屋实际建筑面积小于合同约定，被告对上述测量面积亦不予认可，因此，对于原告要求减少租金的主张，本院不予采纳。原告应按约履行租赁合同，租赁期限届满，其要求被告返还租金、补偿装修损失，于法无据，本院不予采纳。被告早来点公司收取租赁保证金5000元，根据合同约定，租赁保证金待双方解约并清理租金结算后一个月内无息退还，因双方对租金未最终结算，故退还租赁保证金的条件尚未成就，原告要求被告返还租赁保证金5000元，本院不予支持。被告早来点公司已收回租赁商铺，但未举证证明玻璃门及门头有所损坏，故应向原告返还玻璃门押金1600元及门头押金1600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告早来点公司于本判决生效后十日内返还原告成翠华玻璃门押金1600元、门头押金1600元。二、驳回原告成翠华的其他诉讼请求。案件受理费1346元，由原告成翠华负担623元，被告早来点公司负担623元（原告已垫付，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　金　鑫代理审判员　　崔宵焰人民陪审员　　李鸿云二〇一三年十二月二十五日见习书记员　　刘　佳百度搜索“”