（2013）杨民四（民）初字第2581号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-05-17

案件名称

原告上海腾和建材市场经营管理有限公司诉被告上海华狮冶金物资利用有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海腾和建材市场经营管理有限公司,上海华狮冶金物资利用有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第二百三十五条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2013）杨民四（民）初字第2581号原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区xx路xx号。法定代表人马绍钟，董事长。委托代理人叶平，上海市协力律师事务所律师。被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司，住所地上海市杨浦区xx路xx号xx幢。法定代表人李伏虎，总经理。委托代理人张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。原告上海腾和建材市场经营管理有限公司（以下简称“上海腾和公司”）诉被告上海华狮冶金物资利用有限公司（以下简称“上海华狮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，被告在答辩期内提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。2013年11月13日，本案裁定转入普通程序审理，组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上海腾和公司之法定代表人马绍钟及委托代理人叶平、被告上海华狮公司之委托代理人张秉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海腾和公司诉称，原、被告于2012年签订《租赁合同》，约定原告将上海市xx路xx号内1900平方米的房屋及场地租赁给被告，租赁期限从2012年6月1日至2013年5月31日。根据合同约定，原告从2013年4月起，以书面形式多次催告被告，租赁期满后，将不再续签合同，给予被告一个半月搬迁时间，要求被告于2013年7月15日之前将租赁的房屋及场地返还原告。但经多次催告，被告仍拒不搬迁，��诉至法院，诉请：1、被告迁出租赁房屋及场地，将拆除的地磅重新装好，将所占房屋及场地按合同约定状态返还原告；2、被告按每日每平方米人民币0.65元（以下所涉币种均为“人民币”）的标准，支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；3、被告支付违约金100，000元。被告上海华狮公司辩称并反诉称，原告要求被告迁出租赁房屋及场地的请求，行使的是产权人的权利，但原告并非产权人，原告与产权人之间的租赁关系已经到期，原告也无转租权，故原告非本案适格的主体。被告在承租场地上搭建房屋、注册公司，均经过原告和产权人同意，且原告口头承诺被告可以长期租赁房屋。原、被告虽然签订了几份租赁合同，但仅是租赁期限的延续，而非租赁内容的改变，租赁合同约定建造物归原告所有是不合理的。被告搬入租赁房屋时，就没有地��，被告自己安装了地磅，如果原告坚持要求被告搬离，被告要将地磅拆除。原、被告签订过安全协议，约定为不定期租赁关系。原告要求被告支付违约金100，000元无依据。2013年6月-7月，被告已经将租赁房屋及场地上的物品清空，原告自己不收回场地。故不同意原告诉请，并提出反诉诉请：反诉被告赔偿搬迁费用100，000元、退还押金10，000元、赔偿拆迁费用及搭建物490，000元。反诉被告上海腾和公司辩称，所有的搭建及扩建，均是违法建筑，反诉原告应当予以拆除。反诉原告拆除设备及花费的搬迁费用均与反诉被告无关。至于押金，待反诉原告退还场地及房屋并结清费用后可予以退还。经审理查明，上海市xx路xx号产权人为宝钢集团上海二钢有限公司。宝钢集团上海二钢有限公司于2004年起将上海市xx路xx号地块及地上建筑物租赁给原告上海腾和公司，租赁期至2013年5月31日。2007年7月21日，上海腾和公司与上海华狮公司签订《租赁合同》，约定上海腾和公司将上海市xx路xx号xx幢约2100m2地块及建筑物租赁给上海华狮公司，租赁期自2007年8月15日至2011年7月30日。年租金为252，945元。上海华狮公司应交水、电费押金10，000元，租赁期满后，经双方验收和总算后付给上海华狮公司。2012年5月31日，上海腾和公司与上海华狮公司签订《租赁合同》，约定上海腾和公司将上海市xx路xx号地块及部分建筑物租赁给上海华狮公司，面积为1900平方米，年租金为450，775元，租赁期自2012年6月1日至2013年5月31日止。第十条第一款约定，上海华狮公司如在所租赁的建筑物内进行经上海腾和公司审核同意后的改建、装修等，在租赁期满或合同终止后应随同所租赁的建筑物归属上海腾和公司。第十一条约定，本合同附件一《安全协议》、附件与本合同具有同等��法律效力。2012年6月1日，原、被告签订《房屋租赁安全管理协议书》，约定为加强租赁厂房、场所的安全管理，明确出租方、承租方的安全职责，切实保障双方人员生命安全和财产安全，特订本协议。第四条租赁期限：自2012年6月1日起至年月日。2008年，在未办理建设规划许可证及有关部门审批手续的情况下，被告在租赁场地上搭建两幢彩钢房，其中一幢为两层结构，底层两间为办公用房，二层两间为职工宿舍。另一幢彩钢房也为上下两层，每层均有三间房间，为职工宿舍。被告还搭建彩钢结构仓库一间、露天彩钢棚一间，并新建了围墙。2013年4月7日，宝钢集团上海二钢有限公司向原告发函，称双方之间的租赁关系至2013年5月31日届满后自然终止，不再续租，请原告着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备及推进，确保该租赁标的按期完整地交接。2013年4月9日，上海腾和公司向上海华狮公司发出《公函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于xx路xx号地块不再续租的函》，根据宝钢集团有关二钢公司整体地块规划部署及企业调整转型的实际需要，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的xx路xx号地块租赁合同，至2013年5月31日租赁期满后即自然终止，不再续租。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备与推进，确保该租赁标的按期完整地交接。2013年5月22日，上海腾和公司再次向上海华狮公司发出《告知函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于xx路xx号地块不再续租的函》，该函明确指出，宝钢集团为了执行有关二钢公司整体地块部署及企业调整转型的战略，不再将xx路xx号地��续租给我司。因此，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的xx路xx号地块租赁合同期限届满后，不再续租，请贵司做好后续工作。根据贵司与我司之间的租赁合同，租赁期限届满之日为2013年5月31日，告知函已于2013年4月21日快递寄给贵司。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及二钢资产权属的交接等相关准备工作，确保该租赁标的按期完整地交接，并于2013年7月15日前清退。若贵司到时不能按上述期限完成租赁标的的有效交接，则须根据《租赁合同》承担责任，因此特发此函提示，望贵司提前准备，妥善处理租赁合同终止后的各项后续事宜，保障贵司及我司生产经营都不受影响。2007年8月15日-2013年5月31日的租金及押金10，000元，原告均按约收讫。另查1、被告租赁场地和房屋后，因原地磅已坏，故被告重新安装新的地磅。2009年5月13日，被告出具《承诺书》，承诺如日后未续租，将原地磅重新装上。被告对《承诺书》上的公章有异议，但不申请进行鉴定。审理中，被告表示如果法院判决返还房屋及场地，被告则将自己新装的地磅拆除带走。2、被告提供《上海怡越钢结构工程有限公司预算书》一份，以证明被告在2008年期间进行改、扩建，共花费865，069元。原告对于被告改、扩建的事实无异议，但认为与本案无关。3、被告陈述：被告在2013年6-7月期间，已将设备等从租赁房屋及场地内搬离。原告陈述：被告上海华狮公司直到11月份才清场。2013年9月29日，被告发短信给原告，称：“不好意思打扰了，马总场地早清了，现在也没有人来谈，我也不好做生意，早谈早处理烦死了！”。原告称收到短信后，即与被告联系交接房屋事宜，但被告提出需原告赔偿才能交接房屋。被告不认可原告的说法，表示原告收到短信后未与被告联系。现钥匙仍在被告处，双方未办理房屋交接手续。以上事实，由原告提供的产权证、租赁合同、公函、快递单、告知函、平面示意图、被告提供的租赁合同、安全协议、押金单、证明、发票、预算书、短信、当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2012年6月1日签订的《房屋租赁安全管理协议书》虽未注明租期的终止日期，但双方于2012年5月31日签订的《租赁合同》已明确约定租期至2013年5月31日届满，而双方并未在《房屋租赁安全管理协议书》中注明将原约定的租赁期限变更为不定期租赁，且《租赁合同》仅约定《房屋租赁安全管理协议书》与《租赁合同》具有相同效力，也未约定两份协议约定不一致时，以《房屋租赁安全管理协议书》的约定为准。同时，根据被告的陈述，被告在2013年6月-7月期间，已将租赁场地和房屋内的物品搬离，该行为也表明被告认可租期至2013年5月31日终止。故被告抗辩称本案为不定期租赁关系，本院不予采信，租期至2013年5月31日届满，届满时双方租赁关系终止。根据法律规定，租赁关系终止时，被告应当将租赁物返还原告。故对原告要求被告迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地返还原告的诉请，本院予以支持。原告要求被告将拆除的原油库内的地磅重新装好的请求，鉴于被告表示在返还房屋时将拆除自己安装的地磅，且承诺搬离时将原地磅重新装上，故原告此项诉请，本院予以支持。占用租赁房屋期间，根据法律规定，应当支付房屋使用费，考虑到被告在审理期间已将物品等搬离租赁场地及房屋，未实际使用，对故该房屋使用费的标准，本院参照原租金标准酌情予以减少。就被告逾期返还租赁房屋及场地的行为，原告已请求被告支付逾期占用日至实际返还日的房屋使用费，再请求被告支付违约金，于法无据，故对原告要求被告支付违约金100，000元的请求，本院不予支持。因反诉原告在租期届满时负有搬离设备、物品等、将租赁场地及房屋返还反诉被告的法定义务，故反诉原告要求反诉被告赔偿搬迁费用的诉请，于法无据，本院难以支持。反诉被告收取的押金，反诉被告同意在反诉原告将租赁房屋及场地返还反诉被告并结清相关费用后予以退还，于法不悖，本院予以准许。反诉原告要求反诉被告赔偿拆迁费用的请求，于法无据，本院不予支持。反诉原告于2008年在租赁场地上进行的搭建，虽未办理合法手续，但其材料具有一定价值，故反诉被告应进行适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区xx路xx号房屋及场地，将拆除的原地磅重新装好，将所占房屋及场地返还原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司；二、被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日每平方米人民币0.40元的标准，向原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司支付自2013年6月1日起至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；三、原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司要求被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司支付违约金人民币100，000元的请求，不予支持；四、准原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司于被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司将上海市杨浦区xx路xx号场地及��屋返还原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司并结清相关费用后，退还被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司押金人民币10，000元；五、原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司人民币50，000元；六、被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4103元，由原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司负担人民币2300元、由被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司负担人民币1803元。本案反诉受��费人民币4900元（已减半），由原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司负担人民币650元、由被告（反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司负担人民币4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　周　励代理审判员　吴　预人民陪审员　徐力勤二〇一三年十二月二十五日书　记　员　周靖雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”