（2012）宝民三（民）初字第731号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-10-19
案件名称
上海九百家居装饰商城有限公司与上海骏朋酒店管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海九百家居装饰商城有限公司,上海骏朋酒店管理有限公司,上海喜洋洋超市有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2012）宝民三（民）初字第731号原告上海九百家居装饰商城有限公司。法定代表人周静建。委托代理人陈建国，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人胡玥，上海市捷华律师事务所律师。被告上海骏朋酒店管理有限公司。法定代表人沈卫。委托代理人徐茂林。委托代理人张文曲，上海市金石律师事务所律师。第三人上海喜洋洋超市有限公司。法定代表人崔发华。委托代理人杜国庆。原告上海九百家居装饰商城有限公司（以下简称九百公司）与被告上海骏朋酒店管理有限公司（以下简称骏朋公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知上海喜洋洋超市有限公司（以下简称喜洋洋公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告九百公司的委托代理人陈建国、胡玥，被告骏朋公司的委托代理人徐茂林、张文曲，第三人喜洋洋公司的委托代理人杜国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九百公司诉称，2005年6月8日，九百公司向上海外贸仓储江湾储运公司租赁了本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积为19，956平方米的房屋及附属场地。2007年12月30日，九百公司与喜洋洋公司签订《房屋租赁合同》，约定九百公司将上述房屋中建筑面积为10，000平方米的西楼房屋出租给喜洋洋公司，租期自2007年12月29日至2019年12月28日，年租金人民币300万元。2009年8月，骏朋公司从喜洋洋公司租赁了上述西楼房屋中一楼大堂、二楼及三楼面积共计4，100平方米房屋（以下简称系争房屋）并使用广场停车场，双方为此签订《喜洋洋宾馆转让经营协议》，该协议本质上是租赁合同关系，只不过租金浮动。后因喜洋洋公司欠付租金，九百公司起诉要求解除租赁合同。《房屋租赁合同》经生效判决确认于2010年1月28日解除，喜洋洋公司返还承租房屋。现骏朋公司实际使用系争房屋，在广场停车场私自搭建彩钢板活动房及垃圾房，并拒绝搬离，故九百公司起诉要求：1、骏朋公司搬离本市逸仙路XXX号，将系争房屋及使用的广场停车场返还给九百公司；2、骏朋公司按照每年123万元的标准，支付九百公司自2010年1月29日至实际迁出之日止的房屋使用费；3、骏朋公司对（2010）宝民三（民）初字第214号案件中所涉工程以外的其他项目包括装饰装修及扩建部分恢复原状。被告骏朋公司辩称，2009年8月3日，经九百公司同意，喜洋洋公司与骏朋公司签订《喜洋洋宾馆转让经营协议》，建立合作经营关系，骏朋公司依约向喜洋洋公司支付了转让款350万元，骏朋公司还代喜洋洋公司垫付了工程款，用来抵扣2010年1月1日起至2012年6月30日的租金。骏朋公司还对系争房屋进行了装修，共计支出了1，000万元的装修与转让费用。九百公司与喜洋洋公司就系争房屋解除租赁关系，并不意味着骏朋公司与喜洋洋公司的转让经营关系解除，骏朋公司有权继续使用系争房屋及广场停车场。（2010）宝民三（民）初字第214号民事判决明确由喜洋洋公司支付九百公司自2008年8月10日起的租金及使用费，九百公司不能重复主张使用费，骏朋公司无义务向九百公司支付房屋使用费，且喜洋洋公司迁出承租房屋的时间应为二审判决生效之日2011年11月21日起十日内，骏朋公司无迁出义务。从2010年1月起，九百公司向骏朋公司收取水电费，该行为表明九百公司事实上已继续履行《喜洋洋宾馆转让经营协议》，九百公司承受了喜洋洋公司的权利和义务，故不同意迁出系争房屋，只同意按照协议支付费用。骏朋公司对系争房屋进行了装修，当时系争房屋是烂尾楼，并无招商可能，骏朋公司经九百公司同意把其装修成宾馆经营，故不同意将系争房屋恢复原状。喜洋洋公司与九百公司签订租赁合同后，仅支付第一期租金75万元，但对于喜洋洋公司长期拖欠租金的情况，九百公司未向骏朋公司进行告知，还积极促成骏朋公司与喜洋洋公司签订《喜洋洋宾馆转让经营协议》，导致骏朋公司不断为喜洋洋公司垫付工程款，造成巨大损失，九百公司在本案中是有严重过错的。综上，不同意九百公司的诉讼请求。第三人喜洋洋公司述称，喜洋洋公司与骏朋公司商谈时，系争房屋是烂尾楼，不具备出租条件。喜洋洋公司承诺对系争房屋进行装修，但因面积太大，喜洋洋公司付不出装修工程款，故此后由骏朋公司进行装修。装修是经过九百公司同意的，认可骏朋公司的装修费用。骏朋公司支付了转让费350万元。现系争房屋已进行装修，恢复原状是不现实的。经审理查明，2005年6月8日，上海外贸仓储江湾储运公司与九百公司签订《租赁合同》，将该公司位于本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积为19，956平方米的房屋以及附属场地出租给九百公司使用。2007年12月30日，九百公司与中聚国际集团股份有限公司（以下简称“中聚公司”）签订《房屋租赁合同》，由九百公司将本市宝山区逸仙路XXX号建筑面积10，000平方米西楼房屋出租给中聚公司，租期为2007年12月29日至2019年12月28日，每年租金300万元，三年后环比递增5%。租金每三个月支付，先付后用。标的物西北侧的停车场是九百城的公共停车场，由九百城承租客户共同使用。如逾期30天不交房租，九百公司有权提前终止合同，中聚公司应当承担相当于一年租金的违约金。双方约定一旦喜洋洋公司取得营业执照，合同的权利义务即自动转由喜洋洋公司承受。2010年1月，九百公司以喜洋洋公司欠付租金为由，起诉要求解除《房屋租赁合同》，收回承租房屋，喜洋洋公司支付欠租、以及违约金300万元。审理中，2010年7月1日，九百公司（甲方）与喜洋洋公司（乙方）签订《场地经营管理权移交的协议》，约定，为配合控制和化解乙方因欠租欠费引发的社会不稳定因素和矛盾，并鉴于乙方目前经营管理上发生的困难，自2010年7月1日起，租赁场地及承租商户的经营管理权由甲方全面接管，乙方需即时做好移交工作。为理顺各承租商户的关系和保证日常管理的连续性，乙方管理人员需继续履行债务清理、偿付的责任，配合甲方对承租商户情况梳理、有效行使市场管理职能等相关工作。各承租商户的水、电、气等各项费用，从移交之日起，由甲方统收统付，乙方应当履行协助义务。双方的租赁合同纠纷不受本协议影响，甲方在履行本协议过程中所作出的任何意思表示都不应视为对诉讼中任何事实问题或者法律问题的承认、允诺、默认。乙方与其他各方的债务纠纷通过司法或其他途径解决，应当由乙方承担的债权债务亦不受本协议的影响。甲方同意乙方与该租赁场地承租商户之间的真实、合法并且有效的租赁合同关系暂时维持原状。2011年7月21日，本院作出（2010）宝民三（民）初字第214号民事判决：一、九百公司与喜洋洋公司签订的租赁合同于2010年1月28日解除；二、喜洋洋公司于判决书生效后十日内将承租的房屋返还九百公司；三、喜洋洋公司于判决书生效后十日内支付九百公司所欠租金及合同解除后的使用费（按年租金300万元计算，自2008年8月10日至实际返还房屋日止，另需扣除喜洋洋公司已支付的保证金及租金105万元。如喜洋洋公司在2011年8月9日尚未返还房屋的，则按年租金315万元计算，自2011年8月10日起至实际返还房屋日止）；四、喜洋洋公司于判决书生效后十日内向九百公司支付违约金150万元；五、九百公司于判决书生效后十日内支付喜洋洋公司装修补偿款500万元。此后，九百公司提起上诉。2011年11月21日，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民二（民）终字第2119号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2011年12月，九百公司申请执行，要求喜洋洋公司支付10，359，800元并将承租的房屋返还。2012年3月，本院作出（2011）宝执字第5573号执行裁定，认定喜洋洋公司暂无可供执行的财产，并裁定本院（2010）宝民三（民）初字第214号民事判决主文本次执行程序终结。另查明，2008年4月，上海东方建安集团有限公司（以下简称东方建安公司）与中聚公司签订施工合同，约定由东方建安公司对本市逸仙路XXX号房屋进行改建、装修，暂定价款为1，300万元，自2008年5月5日开工，于同年9月20日竣工。双方约定在喜洋洋公司成立后，中聚公司的权利义务由喜洋洋公司履行和承担。2010年9月，东方建安公司以其完成工程施工，工程已实际使用，但喜洋洋公司未支付工程款，九百公司为工程实际受益人为由，起诉要求喜洋洋公司、九百公司连带支付工程款8，057，800元及利息。审理中，本院委托上海沪港建设咨询有限公司（以下简称沪港公司）对本市逸仙路XXX号房屋改建、装修工程进行审价。沪港公司出具了沪港审基（2011）931号审价报告，载明，工程造价为9，817，800元，内容为：1、装饰部分，宾馆部二、三楼2，256，962元，东、西楼一层1，770，968元，西楼加层2，356，988元，茶楼、小吃街196，688元，技术核定单1，352，875元；2、安装部分，宾馆部二、三楼754，950元，东、西楼一层584，078元，茶楼、小吃街54，924元，技术核定单21，367元；3、合同人工补贴300，000元；4、签证人工补贴35，000元；5、配合费80，000元；6、费用签证53，000元。2011年7月12日，本院作出（2010）宝民三（民）初字第1246号民事判决，认定工程款为9，817，800元，在扣除东方建安公司自认收到喜洋洋公司工程款2，425，000元后，判决由喜洋洋公司支付东方建安公司工程款7，392，800元及银行同期贷款利息，东方建安公司的其余诉讼请求不予支持。该判决已生效。还查明，2009年8月3日，喜洋洋公司（甲方）与骏朋公司（乙方）签订《喜洋洋宾馆转让经营协议》，约定，甲方自愿将坐落在宝山区逸仙路XXX号的二楼三楼（即系争房屋，实际含一楼大堂）的宾馆转让给乙方经营，面积为4，100平方米，转让费350万元。租赁用途为经济型酒店。租赁期限自2009年9月20日至2025年9月19日止。租金为每月7万元，根据经营状况进行支付。租金支付方式以乙方每月营业额203，000元为基数，假如乙方月营业额达不到203，000元，甲方免收乙方房租。假如月营业额超过203，000元，超过部分交纳房租，直至营业额达到273，000元，超过273，000元的部分，根据双方互惠互利的原则，双方进行四、六分成（即甲方得超过部分的40%，乙方得超过部分的60%）。甲方的宾馆内部设施、设备应根据乙方的要求进行配置（即宾馆内所有配置），乙方予以配合，必须在2009年9月20日前交付乙方经营使用，三楼在2009年8月31日前交给乙方使用。广场停车场地应优先满足乙方需求，广场属九百公司和甲方共同使用，广场所有权属于甲方。转让费的交付方式为双方租赁协议签订后第三天，乙方支付给甲方150万元，工程完成结束，甲方交付乙方验收后并开张营业，支付第二笔190万元，余下10万元，乙方经营三个月后支付等。2009年9月15日，上海外贸仓储江湾储运公司出具委托书，载明，兹有上海外贸仓储江湾储运公司（逸仙路XXX号）特委托骏朋公司第一分公司到公安机关申办旅馆业，上海市特种行业许可证过程中的相关事宜。2009年10月19日，喜洋洋公司出具证明，载明根据《喜洋洋宾馆转让经营协议》，骏朋公司已将协议约定的350万元在2009年9月30日前全部打入喜洋洋公司。2009年11月6日，喜洋洋公司（甲方）与骏朋公司（乙方）签订《补充协议》，约定，鉴于目前甲方与施工单位经济纠纷情况，乙方为帮助甲方解除困境，乙方给予甲方垫付工程款99万元，根据经营转让协议约定条款，乙方已经多支付给甲方近100万元（包括骏朋公司投资款），二项合计200万元。甲方应减免乙方从2010年1月1日起的两年半租金来抵充此款项，即甲方不参与乙方两年半中的利润分成。第三年下半年起按经营转让协议执行。2010年10月，九百公司收取骏朋公司电费90，000元。2010年12月，九百公司收取骏朋公司电费50，000元。2011年5月，九百公司收取骏朋公司水费25，000元、电费100，000元。2012年5月，九百公司收取骏朋公司水费2，798.2元、电费21，105.7元。审理中，经骏朋公司申请，本院经上海高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司（以下简称华瑞公司）对骏朋宾馆装饰装修与安装费用进行司法鉴定。2013年9月29日，华瑞公司出具沪建经咨（2013）第390号鉴定报告，载明我司按骏朋公司提供的涉案工程施工图及现场实勘的工作量开展了鉴定。按上海市建筑安装工程相关计价规定，鉴定涉案工程造价为8，231，775元，其中装饰装修费用4，773，165元；安装费用3，458，610元，其中水电安装716，400元，中央空调安装1，285，000元，热泵机组安装521，000元，弱电工程321，210元，消防工程615，000元。骏朋公司预付了鉴定费130，300元。九百公司针对上述鉴定报告表示，由于骏朋公司提交华瑞公司作为鉴定依据的施工图纸系2013年事后制作，鉴定结论是虚假的，且鉴定报告与沪港公司出具的审价报告存在重复计算，上述装饰装修及安装均是喜洋洋公司建造的，故对鉴定报告不予认可。骏朋公司、喜洋洋公司对鉴定报告无异议。以上事实，有原告九百公司提供的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2010）宝民三（民）初字第214号民事判决书、（2011）沪二中民二（民）终字第2119号民事判决书、《场地经营管理权移交的协议》、《喜洋洋宾馆转让经营协议》、沪港审基（2011）931号审价报告、（2011）宝执字第5573号执行裁定，被告骏朋公司提供的《补充协议》，华瑞公司出具的鉴定报告，本院调取的（2010）宝民三（民）初字第1246号民事判决书，及双方当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，根据生效民事判决，九百公司与喜洋洋公司签订的《房屋租赁合同》于2010年1月28日解除，喜洋洋公司应于判决生效之日即2011年11月21日后十日内将承租房屋（含系争商铺）返还给九百公司，故喜洋洋公司应在2011年12月1日前将承租房屋（含系争房屋）返还给九百公司。喜洋洋公司虽与骏朋公司就系争房屋签订《喜洋洋宾馆转让经营协议》，但因九百公司与喜洋洋公司签订的《房屋租赁合同》已依法解除，《喜洋洋宾馆转让经营协议》已无法继续履行，骏朋公司作为系争房屋的实际使用人亦无权继续使用。综上，九百公司要求骏朋公司返还系争房屋及使用的广场停车场的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。九百公司与喜洋洋公司签订《场地经营管理权移交的协议》约定由九百公司接管的是管理权，各承租商户的水、电、气等各项费用，从移交之日起，由九百公司统收统付；九百公司同意喜洋洋公司与该租赁场地承租商户之间的真实、合法并且有效的租赁合同关系暂时维持原状。骏朋公司以九百公司向其收取水电费主张九百公司承受了《喜洋洋宾馆转让经营协议》中喜洋洋公司的权利和义务，缺乏依据，本院不予采信。根据生效判决，承租房屋（含系争房屋）自2008年8月10日至实际返还房屋日止的租金及使用费应由喜洋洋公司支付给九百公司，鉴于系争房屋及广场停车场现仍由骏朋公司使用，故喜洋洋公司尚未实际返还系争房屋及广场停车场。骏朋公司关于九百公司系重复主张使用费的意见，可予采信。九百公司要求骏朋公司支付自2010年1月29日起房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。根据《喜洋洋宾馆转让经营协议》，骏朋宾馆装修工程应由喜洋洋公司完成，由于喜洋洋公司无力完成而由骏朋公司垫付工程款项，因垫付产生的费用应由骏朋公司与喜洋洋公司结算。因《喜洋洋宾馆转让经营协议》已无法继续履行，骏朋公司可就垫付的工程款及其实际对系争房屋进行的装修及安装等产生的损失，向喜洋洋公司主张权利。关于华瑞公司出具的鉴定报告中可能与其他案件存在重复审价的问题，有关当事人可在另案中就骏朋公司实际投入所造成的损失主张权利。因喜洋洋公司无力对系争房屋进行装修，在经喜洋洋公司同意后，骏朋公司才继续进行装修，且经营宾馆进行装修也是必要合理的，九百公司要求骏朋公司对于（2010）宝民三（民）初字第214号案件中所涉工程以外的其他项目包括装饰装修及扩建部分恢复原状的诉讼请求，缺乏依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海骏朋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将本市宝山区逸仙路XXX号西楼（一楼大堂、二楼、三楼）及使用的广场停车场返还给原告上海九百家居装饰商城有限公司；二、原告上海九百家居装饰商城有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28，120元，由原告上海九百家居装饰商城有限公司负担2万元，被告上海骏朋酒店管理有限公司负担8，120元。鉴定费130，300元，由被告上海骏朋酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 金敏浩代理审判员 包鸿举人民陪审员 时金兰二〇一三年十二月二十五日书 记 员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：