（2013）南民重字第1号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-06-12

案件名称

原告宋红伟诉被告宋廷仲、宋英群、李士强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南宫市人民法院

所属地区

南宫市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋红伟,宋廷仲,宋英群,李士强,南宫市凤岗小五金厂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款，第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款

全文

河北省南宫市人民法院民事判决书（2013）南民重字第1号原告宋红伟，男，1971年6月13日出生，汉族，住南宫市。委托代理人张遂考，河北德力律师事务所律师。被告宋廷仲，男，1940年10月16日出生，汉族，现住南宫市。委托代理人宋英群，女，1965年2月5日出生，汉族，住南宫市。系被告宋廷仲之女。委托代理人李士强，男，1964年8月29日出生，汉族，住南宫市。与被告宋英群系夫妻关系。被告宋英群，女，1965年2月5日出生，汉族，住南宫市。系被告宋廷仲之女。被告李士强，男，1964年8月29日出生，汉族，住南宫市。与被告宋英群系夫妻关系。第三人南宫市凤岗小五金厂，地址：南宫市北大街*号。法定代表人刘泽君，男，该厂厂长。委托代理人宋英春，女，该厂会计。系刘泽君之妻。委托代理人赵新玉，男，该厂工人。原告宋红伟诉被告宋廷仲、宋英群、李士强房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年向本院提起诉讼，经审理，本院于2012年8月10日作出（2012）南民二初字第00177号民事判决。判决后原告提出上诉。邢台市中级人民法院审理后，于2012年11月12日作出（2012）邢民四终字第427号民事裁定，撤销了本院（2012）南民二初字第00177号民事判决，将本案发还本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，庭前，第三人南宫市凤岗小五金厂申请以第三人身份参加本案诉讼，本院予以准许。原告宋红伟及其委托代理人张遂考，被告宋廷仲委托代理人宋英群、李士强，被告宋英群，李士强，第三人南宫市凤岗小五金厂法定代表人刘泽君及委托代理人宋英春、赵新玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋红伟诉称，2010年12月1日，我与宋英群、李士强夫妇就该二人称属宋廷仲所有的，位于南宫市旧城北街东侧，原南宫市凤岗小五金厂的院落一处达成转让契约，契约签订当日，我即付给被告宋英群，李士强夫妇房地产转让价款13万元，之后由于被告不能交付交易房产，我多次找被告协商退款事宜无果。原告认为：1、宋英群、李士强与原告签订房屋买卖契约时提供了未生效的法院判决，导致原告产生了错误认识，该房屋买卖契约的签订不仅违背了原告的真实意思，而且事实上被告宋廷仲对所转让的房产没有取得所有权，对转让房产所占土地没有使用权，其无权转让；2、宋英群、李士强与原告签订房屋买卖契约未经宋廷仲签字认可，且无委托手续，其委托关系无法确认；，3、该转让契约违背法律关于未取得房产证书不得转让的规定；4、被告不能交付交易房产。故请求：1、确认双方所签房屋买卖契约无效；2、由被告返还购房款13万元并赔偿损失。原告宋红伟为证明其主张，提供证据如下：1、2010年12月1日原、被告签订的契约一份；2、本院（2009）南民重字第1号民事判决书一份；3、2000年12月28日宋廷仲购买凤岗办事处房产的交易收据一份；4、凤岗办事处证明一份；5、所购房屋位置平面图一份；6、凤岗办事处经济委员会与宋廷仲房屋买卖契约一份；7、宋红伟借款利息的证明一份；被告宋廷仲、宋英群、李士强辩称，1、原告已经将宋廷仲列为被告，说明原告确认了宋廷仲作为卖主的地位且宋廷仲从未因任何理由主张不承认卖房事实；2、除被告外，其他任何人拿不出购买该房产的合法手续；宋廷仲购买的是凤岗办事处的房产，凤岗办事处对该房产有转让、使用权，因此宋廷仲对购买的房产没有转让权力不成立；3、契约中已明确了该房产的位置、面积、四邻；原告已接受了购买该房产的相关手续；对该房产没有房产证是知道的；4、该房产被他人占用被告也是知道的，契约中未约定由被告交付房产，可推定是原告自行处理房产占用一事。因此被告没有义务为原告交付房产，正是基于被告不负责交付房产，房价在一定程度才便宜些。基于上述理由，被告认为：原、被告签订的契约合法有效，不具有确认无效的理由，故请求：驳回原告的诉讼请求。第三人南宫市凤岗小五金厂述称，被告出卖的房产系第三人与南宫市凤岗办事处争议的房产；南宫市人民政府已于1987年就争议房产所占土地进行了清理登记，登记的土地使用人是第三人。第三人认为：1、出卖人没有合法的的所有权，不具备卖房资格；2、合同内容违反合同法132条出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分的法律规定，侵犯了第三人的合法权益；3、意思表示不真实，被告采用了移交（2009）第1号无效判决及叙述的8件购房手续，隐瞒生效裁定的欺诈手段。故请求法院确认原被、告之间的房屋买卖合同无效。第三人为证明自己的主张，提供证据如下：1、邢台地区非农业用地清理登记表一份；2、南宫市工商局2006年6月8日证明一份；3、南宫县城关镇小五金厂营业执照副本、税务登记证副本各一份；，4、天津市革命文教用品厂1970年11月11日公函一份；5、2009邢民四终字第325号及325-1号裁定书一份；6、2010南民重字第00002字裁定书一份7、2008邢民终四字第259号裁定一份；8、2008冀民二审字第372号裁定书一份；经审理查明，2010年12月1日，经中人介绍，原告宋红伟与被告宋英群、李士强协商，双方就该二人所称所有权归被告宋廷仲所有的，位于南宫市旧城北街东侧的原南宫市凤岗小五金厂院落一处签订房屋买卖契约一份。该协议中立契人为宋廷仲、宋英群、李士强，买受人为宋红伟，宋廷仲的签名为宋英群所签。签订协议当日，原告宋红伟交付房款13万元，被告宋英群将该房产的相关手续，包括南宫市人民法院（2009）南民重字第1号民事判决书一份，南宫市凤岗办事处的证明一份，购买该房屋的交款证明，房屋平面图，凤岗办事处经济委员会与宋廷仲的买卖契约等转交给原告。原告宋红伟接受房屋时，该房产有人占用，并拒绝搬离。原告宋红伟与占用人交涉无果后向被告提出退房款要求，双方未能达成一致意见，原告宋红伟随诉至本院。另查明，被告宋廷仲曾就原，被告交易房产权属向本院提出财产权属诉讼，本院作出（2006）南民初字第259号判决后，第三人南宫市凤岗小五金厂代表人刘泽君不服，上诉至邢台市中级人民法院，该院以（2007）邢民四终字第340号民事裁定书裁定撤销原判，并发还本院重申。之后，本院经重申作出（2009）南民重字第1号民事判决书，刘泽君再次上诉，邢台市中级人民法院又作出（2009）邢民四终字第325号及325-1号民事裁定书，裁定撤销原判，并发还本院重申。在本院重新审理期间，被告将诉争房产买于原告，次日，被告宋廷仲申请撤诉并获本院准许。又查明，第三人南宫市凤岗小五金厂曾以本案被告宋廷仲和南宫市凤岗办事处为被告，就二者买卖合同效力诉至本院，本院经审理后，作出（2007）南民二初字第496号民事判决，第三人不服上诉至邢台市中级人民法院，邢台市中级人民法院随作出（2008）邢民四终字第259号民事裁定书，该裁定认为：“应由认为享有该土地使用权的单位或个人向有关申请部门申请确权，领取土地使用权证书，在此基础上人民法院才能对本案争议的房屋买卖行为是否有效进行确认”，故此，撤销了本院（2007）南民二初字第496号民事判决，驳回了三人南宫市凤岗小五金厂的起诉。宋廷仲不服，向河北省高级人民法院申请再审，后撤回申诉。还查明，1987年10月15日，原南宫市土地管理局已就原、被告交易房产所占土地进行了清理登记，登记的土地使用单位为第三人南宫市凤岗小五金厂。上述事实有原告、被告和第三人的当庭陈述及各方提供的证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告宋廷仲从南宫市凤岗办事处购买本案交易房产后虽提起财产权属诉讼，但以撤诉结案，因此不能确认其具有交易房产所有人或出卖人的法律地位。依法登记领取权属证书是城市房地产转让合同有效的前提条件，因被告宋廷仲未就交易房产取得权属证书，依法不得转让。1987年10月15日，南宫市土地管理机关就交易房产所占用的土地已登记确权，土地使用人为第三人南宫市凤岗小五金厂，基于土地使用权与房产所有权相一致的原则，被告作为非土地使用权人也不能单独将该土地上的房屋作为不动产出售。另外，该房产所占土地非系国有出让土地，转让该土地的使用权须经有关部门批准，但被告宋廷仲未提交相关批准文件；因此，原、被告所签订的房屋买卖契约应属无效。原告宋红伟主张按借款利率赔偿损失62400元的请求，于法无据，其主张，本院不予支持。关于被告提出，除被告外其他任何人拿不出购买该房产的合法手续，宋廷仲购买的是凤岗办事处的房产，凤岗办事处对该房产有转让、使用权，因此宋廷仲对诉争房产有转让权的主张，因被告既无合法的房产权益证书，又无合法占有的相关证据，故其主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，判决如下：一、原告宋红伟与被告宋廷仲、宋英群、李士强双方所签房屋买卖契约属无效合同。二、自本判决生效之日起十五日内，被告宋廷仲、宋英群、李士强返还原告宋红伟购房款13万元。三、驳回原告宋红伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延的履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告宋廷仲、宋英群、李士强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长　　郭献军审判员　　张　志审判员　　李炳华二〇一三年十二月二十五日书记员　　彭英政关注公众号“”