（2012）长民三（民）初字第1868号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-08-23
案件名称
珀丽置业(上海)有限公司与上海凯硕酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珀丽置业（上海）有限公司,上海凯硕酒店投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2012）长民三（民）初字第1868号原告珀丽置业（上海）有限公司。法定代表人黄明俊。委托代理人钟红霞，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人汪进元，江苏泓远律师事务所律师。被告上海凯硕酒店投资管理有限公司。法定代表人刘建雄。委托代理人蔡为人，上海城大律师事务所律师。原告珀丽置业（上海）有限公司（以下简称“珀丽公司”）诉被告上海凯硕酒店投资管理有限公司（以下简称“凯硕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月16日受理后，公开开庭进行了审理。原告珀丽公司的委托代理人钟红霞、汪进元，被告凯硕公司的委托代理人蔡为人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珀丽公司诉称，2011年4月28日，原告珀丽公司与被告凯硕公司签订了《租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将享有经营使用权的上海市天山路XXX号大厦按现状出租给被告（乙方）；租赁期限自2011年12月28日起至2022年12月28日止，租赁保证金人民币550万元，年租金人民币2，200万元，按季支付先付后用。同时，双方还约定在租赁期前四年内，被告按每年1，200万元向原告交付租金，减免部分的租金用于抵偿被告4，000万元的装修费。合同签订后，原告按约将大厦交付被告经营使用，被告也按约定交纳了租赁保证金。但是在租金问题上，被告仅分次延期支付了600万元，其余租金均未支付，已经构成违约。鉴于此，原告已于2012年10月8日向被告发出《解除租赁合同及催款通知书》。故原告诉至本院，诉请判令：1、解除本案原、被告签订的《租赁合同》，并要求将房屋返还给原告；2、被告支付拖欠的租金自2012年3月28日起，按照每季度550万计算至判决生效之日止（其中550万元由租赁保证金冲抵）；3、被告支付欠付租金的利息及违约金，利息按同期银行存款利率计算，违约金按日万分之五计算（具体计算详见附表）。被告凯硕公司辩称，原告的诉讼请求基于的事实是被告没有按期支付租金。被告认为，没有按期支付租金是事实，但是系由原告的过错造成的。该租赁合同是商业用途，原告出租的是毛坯房。因原告与案外人的纠纷导致被告租赁后无法进行正常装修、正常经营。另外，租赁合同的附件上，原告承诺过电、煤气到位的时间，也延迟了半年以上都没有到位，也是造成被告不能正常经营的原因。因此，原告未正常履行其应尽义务，故被告认为不需支付相关租金。原告诉状中提到的4，000万装修费的问题，此4，000万不是用以抵偿被告装修费，是原告履行基础合同。原告这些基础合同的费用都没有付，要求被告代付，故此抵销4，000万。故不同意原告的全部诉讼请求，要求合同继续履行并要求免除6个月租金。经审理查明之事实如下：一、出租方的权利基础2007年9月18日，上海市第一中级人民法院出具（2004）沪一中执恢复字第51号民事裁定书，裁定“将上海太平洋俱乐部所有的上海市天山路XXX号在建工程至2023年10月15日止的剩余经营使用权变卖给珀丽置业（上海）有限公司。”二、合同签订及履行情况2011年4月28日，原告珀丽公司与被告凯硕公司就涉讼房地产签订《租赁合同》，该合同约定：“2.1甲方（原告）依据上海市第一中级人民法院（2000）沪一中执字第1334号及（2004）沪一中执恢复字第51号民事裁定书，依法取得位于上海市天山路XXX号整体物业（“大厦”）至2023年10月15日止的经营使用权。”“4.1该大厦租赁期限为11年，自2011年12月28日起至2022年12月28日止。届满时在同等条件下，乙方（被告）享有该大厦的优先承租权。”“4.2甲乙双方约定，该大厦装修期为七个月，自双方按本合同约定完成或视为完成该大厦交付之日起开始计算。该大厦装修期内的租金予以免除，但本合同约定的公用事业费等相关费用乙方仍应按时交纳。”“4.6.1该大厦租金标准为每年人民币2，200万元（大写：人民币贰仟贰佰万元整）。”“4.6.2若乙方在本合同履行过程中不存在任何违约行为的，甲方同意在本合同租赁期限前4年每年减免人民币1，000万元的租金（减免额度暂按实际发生的装修费用为人民币4，000万元计算，详见装修预算表），即前4年该大厦租金为每年人民币1，200万元。”“4.6.3合同履行期间，若乙方违约且经甲方催告后10个工作日内仍不改正的，甲方有权取消租金减免优惠，即下一个支付期的租金将恢复为每季度人民币550万元。如本合同提前终止，而乙方实际享受的租金减免期少于4年的，剩余期限内的租金减免，甲方将不作任何补偿。”“4.6.4租金的支付方式如下：乙方应在计租起始日或之前支付第一笔租金人民币300万元（大写：人民币叁佰万元整，相当于第一年度三个月的租金），作为自计租起始日起第一个支付期的租金。以后租金按照先付后用的原则，以每三个月（一个季度）作为一个支付期，乙方须在上一个支付期届满之前将下一个支付期的租金一次性支付给甲方。”“4.7.1乙方应在本合同签署后25日内向甲方支付租赁保证金人民币550万元（大写：人民币伍佰伍拾万元，期限届满时无息退返给乙方。甲方在乙方交付上述保证金承诺后于2011年5月1日向乙方交付该大厦。”“4.7.2租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后10日内，乙方仍不纠正的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权没收租赁保证金。同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。交付日之前所有债权、债务应由甲方清理，而与乙方无关。”“6.1乙方有权且有义务在本合同签署前详细查验该大厦实际情况及现有设施（包括临时工棚）等现状，以确认该大厦现状符合本合同附件二所列的大厦现状及交付标准。本合同一经签署，即应视为乙方已认可该大厦现状符合乙方租赁要求，且乙方同意以大厦现状进行交付。”“7.1乙方可在本合同约定的装修期内按照本合同约定及相关部门规定进场装修。甲乙双方确认，除按4.7.2条处理外，截止大厦交付日大厦原有的债权债务由甲方享有和承担；大厦交付日后需支付的市政配套供电、供水、供气、排污以及该大厦整体设计、施工、监理、设备等与装修相关的全部费用（以下统称为“装修费用”）应由乙方承担，乙方应当根据甲方已经签署的相关合同经乙方确认后按（应列明支付该等款项，费用名目及支付进度见附件三（工程支付预算表的数额内承担支付责任）。”（注：合同原文括号使用有误）“7.2双方确认，大厦装修设计方案由乙方提供并报相关政府部门审核通过并报甲方报案，大厦的装修施工单位由乙方指定，并应在装修方案审批通过后10日内与施工单位签订该大厦的装修施工合同，但乙方应保证大厦施工质量及整体形象符合法律法规及本合同约定。”“7.3乙方在施工单位签署的施工合同及实施任何装修方案，均应当事先经甲方及相关部门（如有）审核备案且乙方确保装修完成后必须通过建设、消防、环保及卫生等部门的验收审批。在经相关政府部门审批同意的情况下，乙方有权按最终商户的要求封中庭、增加酒店的出入口、五层内加层及设置五层外平台餐厅。乙方在装修过程中，如需改变该大厦原有设计的（包括但不限于对于平面布局、承重结构或设备设施的变更或增减等），须事先就其拟作改变报请甲方书面批准（如涉及需经政府相关部门批准之事项的，还应当事先取得政府相关部门的书面批复文件并在取得书面批复文件后三个工作日内将该文件报甲方备案）。……。”“7.4若根据法律法规或相关政府部门规定，本大厦的装修设计与施工必须由甲方作为申请主体进行报建及／或必须由甲方作为合同主体签署装修设计及／或施工合同的，乙方应当与设计及／或施工方另行签署补充协议明确由乙方承担该等合同项下全部权利义务，但甲方须在5个工作日盖章配合。”“7.5该大厦整体装修费用预计为人民币4，000万元（大写：人民币肆仟万元整），装修项目按预算表，所有装修费用及向政府交纳的按金全部由乙方负责。如经乙方申请，区建交委同意变更装修费的支付方式的，则乙方可根据区建交委的书面意见调整装修费的支付方式。”“7.6该大厦实际装修费用如果超过人民币4，000万元的，超额部分应由乙方承担；如不足人民币4，000万元的，剩余部分应充抵为后期租金，同时本合同4.6.2条项下约定的租期内前4年每年的租金减免额相应调低。”“7.8该大厦内乙方装修后的添附物在租期内由乙方自行管理及用于大厦经营（但不得擅自拆除、变卖或故意损毁），在本合同租赁期满时全部由甲方无偿取得，若提前解除合同时则双方按实际价值协商。”“14.1租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和／或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金。”“14.3在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该大厦，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……。14.3.5拖欠支付或补足租金、租赁保证金及其他任何一项或多项费用连续超过15日或累计超过30日（无论甲方是否正式追索）。”上述合同签订后，被告凯硕公司依约向原告珀丽公司支付了租赁保证金550万元；并于2011年12月29日支付租金31万元，于2011年12月30日支付租金19万元，于2012年3月15日支付租金30万元，于2012年3月29日支付租金50万元，于2012年4月13日支付租金60万元，于2012年4月26日支付租金110万元，于2012年6月28日支付租金300万元。原告珀丽公司相继于2012年1月5日、2012年2月15日、2012年3月7日、2012年5月28日、2012年7月20日及2012年8月13日向被告凯硕公司发送了催款函。2012年10月8日，原告珀丽公司向被告凯硕公司发送了《解除租赁合同及催款通知书》。三、关于装修事宜及案外人上海太平洋俱乐部有限公司所提出的异议2009年，原告珀丽公司委托案外人上海英南建设工程有限公司进行“天山路基地大楼加固”的设计工作，具体设计内容为1、二~五层中庭洞口钢结构封闭结构计算及施工图；2、电梯局部改造结构计算及施工图。2011年8月，上海英南建设工程有限公司向原告珀丽公司请求支付钱款8万元，后该款项由被告凯硕公司实际支付。2011年9月26日，原告珀丽公司作为建设单位出具天山路XXX号的《上海市建设工程报建表》。2012年2月10日，上海市长宁区建设和交通委员会审核盖章，但许可证未获批准。2011年11月1日，上海太平洋俱乐部有限公司、新加坡太平洋投资有限公司、李崇明联名向上海市长宁区建设和交通委员会寄送检举信，举报珀丽公司及其施工队违法霸占天山路XXX号在建工程项目工地，并进行危险施工与违法施工；2011年11月17日，上海市长宁区建设和交通委员会派执法人员进行了现场调查，当日现场无明显施工现象；2011年11月28日，上海太平洋俱乐部有限公司、新加坡太平洋投资有限公司、李崇明申请行政复议，又于2012年2月28日向本院提起行政诉讼。本院于2012年7月13日驳回了该案原告的诉讼请求。2012年2月28日、5月24日，上海市长宁区建设和交通委员会分别向凯硕公司、珀丽公司以及上海中深建筑装饰工程有限公司出具行政处罚决定书，理由为未办理施工许可证擅自施工。2012年1月10日、1月12日、6月20日、8月10日，上海市长宁区建设工程质量监督站及上海市长宁区建设工程安全监督站分别向北京世筑华典装饰有限公司、豪丽婚庆服务（上海）有限公司、上海中深建筑装饰工程有限公司、凯硕公司、珀丽公司出具长宁区建设工程质量安全违规行为告知书，理由为未取得施工许可证、擅自施工及设计图施工文件未经审查或审查未获通过。2012年6月1日，凯硕公司向珀丽公司致函“关于施工许可证办理问题”，其内容为“一、由于我司所承租的贵司位于天山路XXX号大楼只能由贵司申请施工许可，因此我司早已于2011年5月已经将相关申请材料交付给贵司，但贵司却迟迟未能取得施工许可证，致使我司始终无法顺利开工装修……。”“据贵司声称，贵司目前无法办理施工许可证的原因系大厦原业主股东太平洋公司仍在对租赁大厦提出权利主张。我司认为，该纠纷系贵司与第三方之间的争议，不能因此而影响我司正常行使租赁权。……。”案外人上海太平洋俱乐部有限公司于2012年10月10日向珀丽公司、上海纽斯洗浴有限公司、凯硕公司提起民事诉讼，指出原告（太平洋俱乐部）为在建工程的所有权人和建设单位，被告（珀丽公司）在仅享有经营使用权的情况下不断安排施工队对在建工程进行建设施工，原告（太平洋俱乐部）对被告（珀丽公司）的行为予以制止，告知其无权进行施工建设，但其置若罔闻。因此，上海太平洋俱乐部有限公司提出诉讼请求，要求判令被告（珀丽公司）对原告（太平洋俱乐部）所有的位于天山路XXX号在建工程停止侵害、排除妨碍、恢复原状。我院经审理后于2013年4月9日判决驳回了原告上海太平洋俱乐部有限公司的诉讼请求。判决已发生法律效力。四、关于涉讼房地产公用设施建设事宜的纠纷1、供电：2009年12月，上海申伟电力工程有限公司与珀丽公司签订《供电工程合同》（即前出线工程合同）一份，约定珀丽公司将位于本市天山路XXX号的“上海珀丽R.Club项目供电工程”发包给上海申伟电力工程有限公司承揽，工程内容：1、协调落实满足该项目的供电方案及工程送电；2、二路10KV外线工程，总容量为3200KVA（包括市政掘路及修复，交纳电力容量费）；3、用户变电站工程（包括变压器、高低压柜等用户变电站内的所有设备选型、采购、安装及调试）；工程期限自合同签订起至2010年7月30日工程送电日止；工程总造价为6，800，000元（不包括变电间土建），分四期支付；双方另约定了付款方式等条款。签约后，珀丽公司先后向上海申伟电力工程有限公司支付了前三期的工程款，但因上海申伟电力工程有限公司在代珀丽公司办理申请用电环节和提供相关资料上存在障碍，工程未能及时竣工和供电。直到2011年8月23日供电部门才给予批复，上海申伟电力工程有限公司得以继续进行施工。2011年10月31日，珀丽公司在《竣工送电报告》上的“验收评定结论”项评定为合格，并在11月1日明确“已经送电”，同时在建设方处加盖了公章。2011年12月20日，被告凯硕公司致函原告珀丽公司，“关于天山路XXX号项目的临时用电事项，因项目正式用电已进户可使用状态，贵司可根据合同办理临时用电销户手续！”同日，原告向上海市电力公司沪西供电分公司递交临时供电销户报告。根据原告统计，天山路XXX号2011年1月至7月每月用电费用为2，000余元至9，000余元不等；2011年8月至10月均为1万余元；2011年11月、12月分别为3万余元与4.7万余元。2、供气：2010年2月，原告珀丽公司与上海园丰建筑安装工程有限公司签订了上海珀丽RCLUB项目供气配套工程的《供气工程合同》，工程总造价235万元，工程期限自合同签订起至2010年7月30日工程送气日止。2011年8月31日，原告珀丽公司又与上海园丰建筑安装工程有限公司签订了《关于﹤天山路XXX号供气工程合同﹥补充协议》，约定：原供气配套工程总造价235万元。“甲方（珀丽公司）按原供气配套工程合同，于2010年9月21日前已支付工程款共计人民币贰佰壹拾壹万伍仟元整（小写：2，115，000元）。但乙方并未按合约完成相应的工程。”“现甲方在2011年8月31日与上海大众燃气有限公司、上海西外机电设备有限公司所签订的供气建设合同，工程总费用为人民币989，160元（大写：玖拾捌万玖仟壹佰陆拾元整）。此工程总费用有乙方，即上海园丰建筑安装工程有限公司承担。”2011年8月31日，原告珀丽公司与上海大众燃气有限公司、上海西外机电设备有限公司签订了《供气建设合同》。五、关于涉讼房地产分租的情况2011年7月28日，被告凯硕公司与上海纽斯洗浴有限公司签订天山路XXX号部分房屋的《房屋租赁协议》及相应的补充协议，租赁期自2012年3月1日至2022年2月28日止。2011年7月7日，被告凯硕公司与北京同一首歌餐饮娱乐有限公司签订了天山路XXX号部分房屋的《房屋租赁合同》，租赁期为2012年3月1日至2022年2月28日。2012年8月14日，被告凯硕公司与赵辰佳签订了上址部分房屋的《房屋租赁合同》。2012年9月7日，被告凯硕公司与上海德必文化创意产业发展有限公司签订了上址部分房屋的《房屋租赁合同》。2012年10月8日，原告珀丽公司向北京同一首歌餐厅娱乐有限公司、上海纽斯洗浴有限公司发出《通知函》及《解约通知函》，告知其与被告凯硕公司之间的租赁合同已解除，次承租方的租金、保证金届时由原告直接收取。2012年12月18日及2013年1月30日，原告珀丽公司又向上海纽斯洗浴有限公司、上海德必文化创意产业发展有限公司、上海吉之祥酒店管理有限公司发出《公函》，要求对方停止向凯硕公司继续支付租金。以上事实，有（2004）沪一中执恢复字第51号民事裁定书、《租赁合同》、《解除租赁合同及催款通知书》、设计合同及设计施工图、《上海市建设工程报建表》、（2012）长行初字第15号行政判决书、违规行为告知书、行政处罚决定书、函、民事起诉状、《供电工程合同》、《竣工送电报告》、《临时供电销户报告》、《供气建设合同》、《供气工程合同》、《房屋租赁合同》、《通知函》、《公函》以及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。庭审中，原、被告对合同解除的后果及合同继续履行的方式均进行了表态。原告表示：因被告违约行为致合同解除，对被告已投入的装修费用不予补偿，但同意次承租人继续经营。被告则表示：合同应当继续履行且再给予被告6个月免租期。由于原告已发函要求次承租人不再付租，在此情况下被告仍愿意先行支付500万元租金至人民法院代管。若原告收回通知函，被告可以先行支付800万元租金至人民法院代管。由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。本院认为，被告对其欠付租金的事实并无异议，原告亦以此提出合同的解除权。本案的争议焦点在于，被告拒付租金的抗辩是否成立。被告提出的抗辩有二，一是涉讼房地产因原告与案外人的纠纷导致被告无法正常装修、经营；二是原告承诺的煤气、供电都延迟了半年以上没有到位。就第一项抗辩，案外人上海太平洋俱乐部有限公司确与原告珀丽公司就涉讼房地产产生过纠纷，并已起诉至本院要求珀丽公司、凯硕公司停止装修、排除妨碍。而在此之前，上海太平洋俱乐部有限公司亦以检举、行政复议、行政诉讼等方式对涉讼房地产的装修活动提出过异议。在被告凯硕公司向原告珀丽公司的公函中提及“据贵司声称，贵司目前无法办理施工许可证的原因系大厦原业主股东太平洋公司仍在对租赁大厦提出权利主张”。不论这一提法是否有客观依据，但案外人对涉讼房地产的装修施工活动，持续地提出权利主张和强烈的异议，这一客观事实是存在的。若将未能办理施工许可证的不利后果完全归咎于承租方，显然也是不合理的。就其第二项抗辩，关于供气供电的问题，庭审已经查明，《电力工程合同》的正式竣工送电是2011年11月1日，此时距双方约定的起租日已不足两个月。原告虽提出，在竣工送电之前亦有电力供应。从查明的情况来看，之前的电力供应系临时用电。2011年8、9、10月的电费均为1万余元，而至2011年11月、12月正式供电后激增为3万余元和4万余元。因此，虽有临电供应，但不能据此认为原告已履行了相关义务。而在《供气工程合同》的履行过程中，上海园丰建筑安装工程有限公司亦迟至2011年8月31日仍“未按合约完成相应的工程”，原告珀丽公司又另行委托其他公司进行供气施工。因此，亦能证明原告在交房过程中，供气施工的建设存在延迟。依据以上两点，被告提出的拒付、延付租金的抗辩是成立的，双方在装修等问题发生阻碍时理应对租金的支付和免租的期限进行友好协商解决。在此基础上，原告提出解除合同的请求，本院难以采纳。综合本案的客观事实，考虑到原告延迟履行供气、供电义务以及涉讼房地产的装修经营确实面临一定程度的困难，被告主张一定免租期间也是合理的，本院酌定为5个月。合同约定的4，000万元款项，系因被告垫付的装修款而抵扣前四年部分租金，因此新的免租期与四年抵扣期限并不重合。被告已支付半年租金，另加5个月免租期，新的租金支付期限应自2012年11月28日起。由于原告在不具有合同解除权的情况下，擅自发函给次承租人，要求次承租人停止向被告支付租金，因此原告所提出的租金的利息及违约金主张本院不予采纳。关于原告另外提出的，被告擅自拆除中庭、扩建顶楼的解约理由。本院认为，被告拆除中庭所依据的设计方案系由原告提供，而扩建顶楼亦发生在本案诉讼期间，不能构成原告解约的理由。需要指出的是，本案解决的是原、被告之间民事法律关系，原、被告就涉讼房地产进行的装修、经营需严格遵守相应行政法律法规，如有违规行为应接受相应的行政处罚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告上海凯硕酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告珀丽置业（上海）有限公司支付本市长宁区天山路XXX号房屋自2012年11月28日起至本判决生效之日止的租金，按每季度人民币300万元计算；二、驳回原告珀丽置业（上海）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5，000元，由原告珀丽置业（上海）有限公司负担人民币2，500元，由被告上海凯硕酒店投资管理有限公司负担人民币2，500元。案件受理费人民币111，401.90元，由原告珀丽置业（上海）有限公司负担人民币55，700.95元，由被告上海凯硕酒店投资管理有限公司负担人民币55，700.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章晨煜代理审判员 朱佳伟人民陪审员 杨耀丰二〇一三年十二月二十五日书 记 员 饶 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 来源：百度搜索“”