（2013）普民四（民）初字第1752号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-04-20
案件名称
江岷娟与上海川行百货有限公司房屋租赁合同一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江岷娟,上海川行百货有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零八条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第1752号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第1752号原告江岷娟，女，1965年10月7日出生，汉族。委托代理人陈蓉，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海川行百货有限公司。法定代表人蔡梅。委托代理人金从强，该公司工作人员。原告江岷娟与被告上海川行百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江岷娟及其委托代理人陈蓉参加诉讼。被告上海川行百货有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江岷娟诉称，2006年9月13日，原告和上海川行鞋业有限公司签订上海市武宁路商铺的房屋租赁合同，租赁期限从2006年10月16日至2011年10月15日止。2011年8月20日，原被告签订“武宁路部分商铺续租合同”。被告继续租赁系争商铺，续租合同约定租期为六年，即2011年10月16日至2017年10月15日止。租金由原来的每月人民币4166元增至人民币9000元。2013年1月15日起被告欠付原告租金，为此原告诉至本院要求法院判令：1、解除原、被告双方于2011年8月20日签订的“武宁路部分商铺续租合同”；2、被告于判决生效之日起十日内将涉案房屋武宁路商铺按国家测绘标准进行分割、按国家商场标准进行搭建并恢复原状后交付给原告，并完成全部房屋交接手续；3、被告向原告支付实际交房后出租准备期赔偿金人民币19260元；4、被告按人民币9630元／月向原告支付自2013年1月15日至实际交房之日止的房屋租金，每逾期一日按月租金10%的比例，承担滞纳金；5、被告按人民币630元／月向原告支付2012年10月16日至2013年1月14日未足额支付租金的差额部分共计人民币1890元，并按照每逾期一日，支付月租金10%的比例，承担滞纳金；6、被告按人民币4834元，每逾期一日，承担0.5%的比例，向原告支付未足额支付保证金的逾期违约金；7、被告向原告支付违约金人民币19260元；8、被告返还原告免租装修期的折算金人民币3471.70元。被告上海川行百货有限公司辩称（庭审结束后），2012年12月18日被告就已书面告知业主双方签订的续租合同解除。被告于2013年1月18日将租赁房屋清空，次日被告正式通知各商铺业主续租合同解除。若被告欠付原告2013年1月19日之前的租金，被告愿支付。被告单方面提出解除租赁合同应承担违约责任，为此愿支付原告二个月的租金作为违约金。经审理查明，2006年9月13日，原告和上海川行鞋业有限公司（已注销）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将属其所有的坐落武宁路商铺出租给其使用。合同第三条交付日期和租赁期限1、租赁期限自2006年10月16日起至2011年10月15日止。第五条保证金及其他费用1、为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币4166元作为一方履行本合同义务的保证金。2、甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约定交还房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第五项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方，第十条违约责任1、租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金二倍的违约金，并退还乙方已付押金和剩余租金。乙方出现前述未约定，应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金。还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金的25倍计算）……。合同特别注明，五年后本合同终止时，由乙方负责按照测绘局测量标准进行分割，并按照商场标准搭建好。嗣后原告收取了保证金人民币4166元。上述租赁合同履行届满，因上海川行鞋业有限公司被注销，原被告于2011年8月20日签订“武宁路部分商铺续租合同”。租赁合同约定“甲乙双方在2006年9月就位于上海市普陀区武宁路商铺签订的房屋租赁合同中原每月租金为4166元，现经甲乙双方一致商定，在本续租合同中的租金为原合同期内租金递增后的基础上即现承租的租金为9000元／每月。本续租合同期内的递增方式为每二年递增10%即第三第四年一次，第五第六年一次，直至合同期结束。合同期为六年，自2011年10月16日至2017年10月15日止。关于合同的其他条款甲乙双方仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效率（力）”。同时原被告还约定：“1、乙方应在本次打款中将合同押金的差额部分补齐，即4824元；2、乙方应准时在每季度打款期15日准时汇款给甲方，不得延误。若违约每天按10%补偿；3、合同期满后若不再续租，则原样恢复（玻璃和砖瓦材料不得劣质材料代替）。参照2-4楼的样本……”。嗣后，原被告双方依照合同的约定履行各自的义务。被告支付原告租金至2013年1月14日，并向原告提出解除双方签订的续租合同，在双方协商过程中，被告去向不明。为此原告诉至法院请求判决支持如其诉请。审理中，原告表示出租准备期赔偿金人民币19260元是起诉时提出的，当时并不知系争商铺能另行出租。现请法院依法判定。原告称，2013年11月系争商铺已出租，其中11月为免租期，12月1日起收取租金。故被告应支付原告租金自2013年1月15日起至10月31日止，按每月人民币9630元计。被告并按月租金的10%支付逾期付款滞纳金，计人民币25817.80元。原告称2013年4月，双方协商期间，系争商铺曾由被告出租过一段时间。原告得悉后双方曾发生过纠纷，并报过警。有接警记录为证。被告未按约补足保证金差额人民币4834元，应依照原合同约定按0.5%支付违约金。原告认为，被告要求提前解除续租合同，依照约定应支付2倍的租金即人民币19260元。原告称免租装修期的折算金人民币3471.70元，是依照合同约定按第一年租金的日租金的25倍计算得出。庭审后，被告认为其于2013年1月18日将解除续租合同的告知函发给各个业主，次日被告清空了系争商铺，因此续租合同于2013年1月19日正式解除。因此，对2013年1月19日之前的租金，被告愿依照合同约定支付。至于滞纳金，被告称，若法院判决被告支付原告租金，被告不应支付滞纳金。因为被告在未正常经营的状态下按日租金的10%支付滞纳金，约定过高。被告并称原告在2013年5月曾将系争商铺出租，由此可印证系争商铺已由原告控制，被告可不予支付租金。租金差额人民币1890元被告未提出异议。对免租装修期折算金，被告认为第一份租赁合同已履行完毕，被告虽是续租，但主体不同。且续租合同里没有免租期的约定，故被告不应支付该款项。被告认为其要求提前解除续租合同，确有违约，故愿依照合同的约定支付原告2倍的租金作为违约金，租金以人民币4166元为准。原告表示收到被告寄出的挂号信，但在双方协商过程中，被告不知去向。2013年11月，原告为弥补经济损失才将系争商铺另行出租。同时原告表示，系争房屋已出租，目前无法让被告依照约定将系争商铺恢复原状，因此在本案中不要求法院处理，但保留诉权。本院认为，原被告间签订的“武宁路一层部分商铺续租合同”系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。被告虽于2013年1月19日清空系争房屋商铺，但未与原告办理系争商铺的交接手续，亦未提供证据印证双方对续租合同的解除达成一致。由此被告认为双方的租赁合同已于2013年1月19日解除的主张，无事实依据，本院无法采纳。被告称原告在4、5月间曾出租过系争商铺，原告对此否认，并称双方因此发生纠纷并报警。对此本院有理由相信系争房屋非原告出租，反之在被告已提出解除合同的情况下，原告是不会与被告因商铺的使用发生争议。因此被告认为系争商铺已归还原告的主张，与事实不符，本院不予采纳。为避免经济损失的扩大，原告于2013年11月将系争商铺自行出租，因此双方的房屋租赁合同已于2013年10月底实际解除。现原告要求被告支付2013年1月15日至10月底的租金，无不妥，本院应予支持。租金的给付金额以续租合同约定的每月人民币9630元为准。被告未依照续租合同约定支付2012年10月15日至2013年1月14日间的租金差额计人民币1890元，被告应予补足。至于租金和租金差额的滞纳金，现被告认为约定过高，本院将根据实际情况予以酌定。关于出租准备期赔偿金人民币19260元，由于被告支付原告租金至系争商铺出租前日，因此原告的该项诉请，于法无据，本院不予准许。被告自认提前解除房屋租赁合同存在违约，愿承担违约责任支付原告违约金，因此被告应依照续租合同约定的2倍的租金，即租金人民币9630元的标准支付原告违约金计人民币19260元。被告要求将保证金人民币4166元冲抵违约金，原告亦同意，为此被告实际支付原告违约金人民币15094元。关于保证金差额部分的违约金，因被告对其违约行为已支付违约金承担违约责任，因此对原告要求被告支付的保证金差额的违约金，于法无据，本院无法支持。至于免租期折算金人民币3471.70元，原告和上海川行鞋业有限公司签订房屋租赁合同已终止，在原被告签订的“商铺续租合同”里没有免租期的约定，因此原告要求被告依照前份租赁合同的约定支付免租期折算金的诉讼请求，于法无据，本院不予准许。原告认为系争商铺现已出租，无法要求被告将商铺分割恢复原状，要求法院不作处理，并无不妥，本院应予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院的据实裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告江岷娟与被告上海川行百货有限公司签订的“武宁路一层部分商铺续租合同”于2013年10月31日解除；二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告江岷娟2013年1月15日至2013年10月31日止的租金，计人民币92127元，被告上海川行百货有限公司应支付原告江岷娟上述款项的滞纳金，按银行同期贷款利率计（其中人民币28890元，自2013年1月15日至2013年4月14日止，人民币57780元，自2013年4月15日至2013年7月14日止，人民币92127元，自2013年7月15日起至被告付清之日止）；三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告江岷娟2012年10月15日至2013年1月14日租金差价人民币1860元，并按银行同期贷款利率计息，支付2012年10月15日起至实际付清之日止的滞纳金；四、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告江岷娟违约金人民币15094元；五、对原告江岷娟的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1860元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 余莉敏审 判 员 刘怡文人民陪审员 张嘉瑞二〇一三年十二月二十五日书 记 员 蒋 平附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。审判员刘怡文人民陪审员张嘉瑞二〇一三年十二月二十四日书记员蒋平附：相关法律条文第四十四条（69）依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 来自：