（2013）嘉秀民初字第1377号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-06-03
案件名称
邬建林与嘉兴数码科技广场置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邬建林,嘉兴数码科技广场置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉秀民初字第1377号原告：邬建林。委托代理人（特别授权代理）：张春峰、余佳丽。被告：嘉兴数码科技广场置业有限公司。法定代表人：林连贞。委托代理人（特别授权代理）：覃文光。原告邬建林与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理。依法由审判员李卫东适用简易程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春峰以及被告委托代理人覃文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬建林起诉称，2011年7月6日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告嘉兴数码科技广场置业有限公司的江南数码港第1幢B084和B100号两套写字楼，交房时间为2013年5月25日前，如被告逾期超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款等。合同生效后，原告向被告全额付清了购房款1000728元，履行了自己的全部义务，但被告超过交房日期也未能向原告交付房屋，故提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，被告返还原告购房款1000728元，支付违约金（自2013年5月26日起以1000728元为基数，按银行同期贷款年利率6﹪计算至判决确定之日止），并承担本案诉讼费。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司答辩称，《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，如遇政府规划等特殊原因导致开发建设周期延长，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告所购商铺正是由于国家房地产宏观调控政策以及转型调整使用功能、打造“空港新城广场”等原因而延期交付，原告依约不能单方面解除合同，继而也无权要求被告退还购房款。退而言之，原告即使有权解除合同，也只能依据合同第十条的约定，向被告主张累计已付房款1﹪的违约金，不能主张按银行贷款利率支付违约金。此外，原被告在签订商品房买卖合同时，还签订了《委托经营管理协议》，约定原告所购商铺自2012年12月31日起至2015年12月30日止委托被告经营管理，被告一次性返还原告三年租金，并在签订商品房买卖合同时已折抵房款，三年租金已弥补了原告的利息损失，该协议也说明原告默认、容忍被告延期交房至2015年12月30日。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告现已组织项目工程的后续施工，预计在半年内通过竣工验收并交房，若原告愿继续履行合同，则被告愿对原告作出一定的补偿。原告邬建林为证明其主张，举证如下：证据一，《浙江省商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20110706111和20110706112）。由原被告于2011年7月6日签订，约定原告邬建林购买被告嘉兴数码科技广场置业有限公司开发建设的江南数码港第1幢B100和B084号预售商品房，总价款分别为575226元和425502元，原告于签约日前支付购房款295226元和215502元，余款280000元和210000元在被告通知日期内办理完按揭贷款；被告应于2013年5月25日前将符合条件的商品房交付原告使用；合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1﹪向买受人支付违约金……”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。证据二，《销售不动产统一发票》五份。以证明原告邬建林按约分期支付了全部购房款1000728元。证据三，《律师函》、《EMS全球邮政特快专递详情单》以及《邮件查询单》各一份。以证明因被告嘉兴数码科技广场置业有限公司逾期交房超过90天，原告邬建林于2013年10月10日委托律师向被告发出律师函，要求解除合同，并在收函之日超30日内退还原告购房款，并支付违约金；被告于次日收到该律师函。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司对以上原告邬建林所举证据均质证无异议。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司为反驳原告邬建林的主张，举证如下：证据四，《嘉土秀洲让合（2006）1006号合同补充协议》一份。由嘉兴市国土资源局与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2013年1月28日签订，载明被告于2006年2月10日通过挂牌出让方式取得位于秀洲新区二期秀洲大道西侧、洪兴西路南侧，嘉土秀洲让合（2006）1006号合同项下的国有建设用地使用权，约定开工时间为2006年10月1日，竣工时间为2008年9月30日前。后因政府拆迁原因所造成该地块闲置，经秀洲区政府专题会议讨论，同意免除被告的土地闲置违约责任，竣工时间延期至2011年3月4日，该项目于2008年3月4日动工建设。此后被告因自身原因造成竣工违约，经秀洲区政府专题会议讨论，同意竣工时间延期至2012年11月5日，缓缴延期竣工违约金422万余元。2012年11月14日，被告因自身原因再次竣工违约，并要求竣工延期一年，经秀洲区政府专题会议讨论，要求追缴缓缴的延期竣工违约金，并达成同意竣工延期至2013年11月5日的补充协议。以证明政府批准“江南数码港”项目竣工延期至2013年11月5日。证据五，《关于中钜航空收购“江南数码港”项目的会议纪要》一份。主要内容为，2013年8月1日，嘉兴中钜航空控股有限公司、嘉兴数码科技广场置业有限公司、嘉兴市秀洲新区管理委员会以及浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会就嘉兴中钜航空控股有限公司整体收购“江南数码港”项目召开洽谈会，会议确定收购方式为竣工后房屋买卖，嘉兴数码科技广场置业有限公司在扣除已实际销售的房屋（建筑面积为33231平方米）后，将剩余的包括地上地下建筑面积为126360.54平方米的商办楼整体出让给嘉兴中钜航空控股有限公司，以打造航空产业园，双方于8月9日前签订框架协议，有关项目更名情况由嘉兴数码科技广场置业有限公司向前期已销售小业主作全面告知等。以证明由于政府规划等特殊原因导致被告竣工延期。原告邬建林质证认为，证据四、证据五与本案没有关联性，不能作为被告延期交房的理由。证据六，《江南数码港商品房定购书》和《委托经营管理协议》各两份。前者由原告邬建林与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2011年6月27日签订，载明原告向被告定购房源编号为B100、B084号商品房，房屋总价分别为788413元和583199元，签订定购书时各支付定金10000元，并于2011年7月6日前分别支付首期款（已扣除定金）778413元和573199元，并在备注一栏中注明合同价分别为575226元和425502元。后者由原告与案外人浙江奥林数码有限公司于2011年7月6日签订，载明原告自愿将其向被告嘉兴数码科技置业有限公司购买的B100、B084室商铺委托浙江奥林数码有限公司经营管理，期限自2012年12月31日起至2015年12月30日止，共计三年，原告委托浙江奥林数码有限公司与被告直接办理房屋交付手续等。以证明原告将其所购商铺委托被告经营管理，商品房订购书与商品房买卖合同的差价即为被告返还原告三年的租金。被告说明，浙江奥林数码有限公司系被告的子公司，具有独立法人资格。原告邬建林对该组证据的真实性质证无异议，但认为在双方签订商品房买卖合同后，商品房订购书自然作废，该证据不能证明被告的待证事实。证据七，短信群发记录一份。主要内容为被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2013年8月30日以短信群发的方式告知购房客户，其与航空服务业大型企业合作，将建设项目打造成“新城航空港”，以提升商业价值，项目工程建设预计在年底前完成，并对工程延期交付请求谅解。以证明被告以短信群发的方式向客户告知工程延期交付。原告邬建林质证称，未收到被告嘉兴数码科技广场置业有限公司所发短信。经审查，本院对本案证据认证如下：被告嘉兴数码科技广场置业有限公司对原告邬建林所举证据均质证无异议，该证据合法真实，具有证明效力，本院予以确认。被告的证据四补充合同载明被告两次因自身原因导致竣工违约，证据五会议纪要则载明嘉兴中钜航空控股有限公司整体收购的标的物为扣除已销售房屋后剩余的商办楼，故上述证据与本案缺乏关联，不能证明被告因政府规划等特殊原因而延期交房，本院不予采信。证据六中商品房定购书为原告为购买被告开发建设的商品房达成定购意向，并就签约定金作出约定，商品房的价格应以商品房买卖合同中双方所约定的价格为准；委托经营管理合同系原告与案外人签订，也未载明被告所称的已返还原告三年租金的内容，且以返本销售方式销售商品房、以售后包租方式销售未竣工商品房也为《商品房销售管理办法》所禁止，故该证据本院不予采信。证据七的群发短信原告称未收到，其真实性不能确定，本院亦不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2011年7月6日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20110706111和20110706112），约定原告邬建林购买被告嘉兴数码科技广场置业有限公司开发建设的江南数码港第1幢B100和B084号预售商品房，总价款分别为575226元和425502元，原告于签约日前支付购房款295226元和215502元，余款280000元和210000元在被告通知日期内办理完按揭贷款；被告应在2013年5月25日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的1﹪支付违约金。截止合同签订当日，原告支付了被告购房款295226元和215502元，并于2012年9月19日前支付了其余购房款280000元和210000元。嗣后，被告未能按约履行商品房交付义务，原告于2013年10月10日委托律师向被告发出律师函，要求解除合同，退还购房款，支付违约金，并提起本案诉讼。本院认为，原告邬建林与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告未能按约履行商品房交付义务，且已逾期超过90日，原告请求解除合同符合双方约定，应予支持，被告应承担退还购房款以及支付违约金的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金的数额当以违约造成的损失为衡量标准。在本案情形下，违约金当以被告逾期交房造成原告已付购房款的利息损失为考量依据。商品房买卖合同约定合同解除后的违约金按原告累计已付购房款的1﹪计算，显然低于违约造成原告的利息损失，原告请求增加违约金符合法律规定，本院予以支持。被告有关因政府规划原因延期竣工，已返还原告三年租金以弥补原告的利息损失等答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邬建林与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2011年7月6日签订的合同编号为20110706111和20110706112的《浙江省商品房买卖合同》于2013年10月11日解除；二、被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邬建林购房款1000728元，并支付违约金（违约金自2011年5月26日起以1000728元为基数，按年利率6﹪计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7041元（已减半），由被告嘉兴数码科技广场置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员 李卫东二〇一三年十二月二十五日书记员 沈月勤