（2013）南法民初字第08222号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-12-29

案件名称

蒋文强与林云、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司、李子君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南岸区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋文强,林云,重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司,李子君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条

全文

重庆市南岸区人民法院民事判决书（2013）南法民初字第08222号原告蒋文强（反诉被告），男，汉族，1984年8月3日出生，住成都市金牛区。委托代理人陈仲余（特别授权），重庆秉中律师事务所律师。被告林云（反诉原告），女，汉族，1972年4月5日出生，住福建省厦门市思明区。委托代理人向小波（特别授权），重庆乾乙律师事务所律师。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区民权路58号（合景、聚融广场）第五层，组成机构代码62192331-8。法定代表人黄雄，董事长。委托代理人易婧（特别授权），女，汉族，1984年2月12日出生，住重庆市大渡口区，公司员工。第三人李子君，男，汉族，1984年10月16日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人向小波（一般授权），重庆乾乙律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋文强与被告（反诉原告）林云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理立案后，由代理审判员龚一担任审判长，与人民陪审员董泽芬、邹崇跃组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋文强及其委托代理人陈仲余，被告（反诉原告）林云及其委托代理人向小波，第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司委托代理人易婧，第三人李子君委托代理人向小波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋文强诉称，原、被告及第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司于2013年3月31日签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买其位于南岸区双峰山路8号5幢1单元13-2号的房屋一套，三方对房屋交易价格、付款方式及违约责任等条款作了约定，并且原告还向被告交付定金2万元，在合同履行过程中，原告方多次与被告沟通履约的细节，但被告却于2013年5月13日向原告发出解除合同通知书，要求与原告解除《房地产买卖及居间合同》，并且不退还被告方已经按约收取的定金2万元。故起诉来院，要求判令：1、判决被告继续履行房地产买卖合同；2、判决被告支付违约金人民币6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告林云辩称，其已按合同约定履行义务，是原告蒋文强未按合同约定付款，已经构成违约，我方有权解除合同。反诉原告林云诉称，其与蒋文强、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定卖方（反诉人）需于2013年4月1日到贷款银行申请提前还款，在还款当日买方（被反诉人）需向卖方支付25万元的首付款用于解押。合同签订后，反诉人严格按照合同约定于2013年4月1日到贷款银行申请提前还款，支付了逾期还款金额及利息并查询出提前还款具体金额。当时便通知被反诉人按照合同约定支付首付款，被反诉人却不肯付款，并提出要求改变交易方式、付款方式、要求降价、要求提前交房等无理要求，反诉人于2013年5月10日向被反诉人发函要求解除房屋买卖合同。反诉人认为被反诉人拒不履行合同义务，已构成根本违约，反诉人有权解除合同，要求：1、确认2013年3月31日反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》已于2013年5月10日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币4万元；3、本案诉讼费由被反诉承担。本案审理过程中，反诉人林云自愿撤回了其上述反诉请求。经查，反诉人的该请求符合法律规定，本院予以支持。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对原告的诉求、事实和理由均无异议。第三人李子君对原告的诉求的答辩意见同林云一致。原告蒋文强为证实其诉讼请求提交如下证据：1、《房地产买卖及居间合同》，拟证明原、被告双方就房屋买卖相关权利义务达成约定；2、收条，拟证明原告支付了2万元定金给被告；3、解除合同通知书，拟证明被告违约解除合同；4、个人购房借款合同，拟证明合同第七条规定要提前5天还款，还款日期至少应在4月6日；5、证人吴世辉的证言，证人吴世辉证言证明吴是第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司公司的员工，在2013年4月1日，蒋文强要给林云付首付款，然后过户，但是要去银行提前还款需要申请，不能当天提前还款，再得到银行通知后蒋文强就付首付款给被告了。被告林云为证实其主张提交如下证据：6、公证书、房产证，拟证明林云有权处理诉争房屋；7、审批表、凭证，拟证明林云去银行申请了提前还款，可以还款了；8、照片、情况说明，拟证明林云去银行申请了还款，并交了罚息，履行了合同义务；9、催款通知书，拟证明林云将催款通知书送到第三人那里过；10、解除合同通知书、快递存根，拟证明向蒋文强发出了解除合同通知；11、短信，拟证明蒋文强改变合同约定。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司、李子君均未向本院举示证据。经质证，林云对蒋文强举示的证据1、2、3无异议，对证据4关联性提出异议，认为与本案无关联系；对证据5真实性有异议，认为证人证言不真实；第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对原告蒋文强举示的证据1-5均无异议。蒋文强对林云举示的证据6无异议；对证据7真实性不予认可，认为该表是林云单方填写的，没有银行的签字或盖章，不能证明林云在2013年4月1日去银行申请了提前还款；对证据8真实性不予认可，认为看不出来是不是林云在4月1日去的银行，也看不出来是不是工商银行南坪支行；对证据10，蒋文强承认收到了，但是认为不符合解除合同条件，违约方在林云；对证据11，认为不清楚该短信，是林云和证人之间的短信；第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对林云举示的证据的质证意见和蒋文强的意见相一致。经审理查明：本案诉争房屋重庆经开区双峰山路8号5幢1单元13-2号的权利人为李子君、林云。2010年11月8日，权利人李子君通过公证委托林云代为出售上述房屋并代收房款等事宜。2013年3月21日，林云与蒋文强在第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间下签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定由蒋文强向林云购买位于重庆市经开区双峰山8号5幢1单元13-2号房屋，套内75.86平方米，物业总成交价600000元。付款方式为：在签署本合同时买方（蒋文强）交定金20000元给卖方（林云），第二部分房款580000元的付款方式为首付款加银行按揭付款：1、买方办理银行按揭，则上述第二部分房款中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接交付给卖方。办理银行按揭所发生的费用由买方自理。买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后1个工作日内到按揭银行签订相关文件。卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件。2、买方须在办理产权变更手续时支付首付款给卖方，买方支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额之差额。如买方已付首付款少于此差额，则买方须于办理产权变更登记时给予补足。3、在银行同意贷款后1个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。若买方改变付款方式，需承担办理按揭贷款已发生的费用。对违约责任约定如下：如买方未能履行合同约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款10%的违约金。如卖方未能履行本合同约定，则买方可要求双倍返还定金，或者选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款10%的违约金。双方还约定：经买卖双方平等协商如下：①2013年4月1日卖方须到贷款银行申请提前还款；②在还款当日买方须支付卖方25万元给卖方解押；③在卖方取得房产证后1个工作日内到房交所办理注销抵押登记手续；④待解押后1个工作日内买卖双方须到居间方指定的银行办理按揭手续；⑤待银行审批通过之后1个工作日内，买卖双方须到房交所办理过户等手续；⑥若在本合同履行过程中产生差额个税征收时，则本合同的物业成交价变为610000元，则多出的差额个税由卖方承担，买卖双方同意，将该房屋过户给买方指定的蒋夕刚为买方本人。2013年3月31日，蒋文强将购房定金2万元交给林云，其余购房款均未支付。另查，权利人李子君及房屋共有人林云与中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行签订了《个人购房借款担保合同》，该合同第七条对提前还款进行了如下约定：借款人提前偿还全部或者部分贷款的，应于拟定提前还款日前15天向贷款人提交书面通知。借款人提前还款应满足下列条件：部分提前还款的，还款金额不少于1万元整；在提前还款时，在本合同项下不存在到期应付未付的任何款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金和其他费用。贷款人自贷款发放之日起1年才可申请办理提前还款。2013年4月1日，被告林云以贷款人李子君的名义到中国工商银行申请提前还款，并填写了《个人贷款提前还款申请审批表》的“客户填写栏”相关内容。银行打印了《个人贷款提前归还查询结果》，该结果显示贷款人李子君提前还款应支付银行提前还款的本息合计270672.72元。被告林云在当日向银行归还了逾期还款的本息。后因买方蒋文强未支付解押款给被告，故该诉争房屋当日未能办理解押。从2013年4月3日至2013年5月13日，被告林云与蒋文强陆续有短信沟通，就付款一事进行协商，主要为2013年4月3日林云发短信给蒋文强称：“下午两点您能继续履约付款25万元，请和小吴一起到工行南岸支行来。”；“付款日为4月1日，我已经等了三天，您不付款已经违约了，你要付款的话我可以通融。希望你能想通尽快办理。”林云在2013年4月1日通过短信亦告知了中介公司经办人吴世辉，短信内容为：“你让他下午或者明天早上到工商银行南岸支行支付25万元吧，他不来就是违约。”“明天早上我在银行等他（蒋文强），其他不要再说了，签约前我明确说过既然要买就要确定有解押的钱，我没有时间等。提前还款申请书已经递给个贷中心和还贷清单都打出来了，再迟就违约了。”但蒋文强一直未来付款用于解押。2013年4月3日，蒋文强发给林云短信称，“事情没有落实清楚之前，钱不可能支付的。”其后双方又有短信联系，但对付款一事未协商一致。2013年5月10日，被告林云经公证向蒋文强发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据双方合同约定，蒋文强应于2013年4月1日向林云支付购房款25万元用于办理房屋解押，然蒋文强未依约支付，蒋文强已违约，故林云有权解除合同。特通知蒋文强，于本函件送达之日，双方签订的《房地产买卖及居间合同》解除，有权将房屋卖给他人，以收取的2万元定金不予返还。另外，承办人到中国工商银行重庆南岸支行调查，该行行政助理罗主任告知：根据抵押贷款合同约定，借款人自贷款发放之日起一年后才可申请提前还款。若提前偿还全部按揭款的，主要客户不涉及开发商的垫款、且结清所有积欠本息，就可以随时还款，可不受合同约定的提前15日申请期限的约束。上述事实有原、被告双方在庭审中的陈述及举示相关证据为证，经当庭质证，本庭予以认证。本院认为，本案为二手房按揭买卖，按照二手房买卖按揭交易流程，一般情况如下：首先是买卖双方签订合同，然后是由买卖双方共同到按揭贷款银行申请按揭贷款，按揭贷款银行审查买方的申请按揭贷款资料是否齐全（比如买方是否有能力支付首付款），是否符合按揭贷款的条件，如果条件许可，按揭贷款银行然后会通知买卖双方可以过户，过户当日或之前，买方应当将首付款支付卖方，过户完成后，按揭贷款银行和新的房屋产权人即买方签订正式的抵押贷款合同、借款合同，然后银行将按揭贷款支付给卖方。围绕这一交易流程和本案双方合同履行情况，本院评判如下：本案争议的焦点就是双方对还款日的理解。原告蒋文强认为合同约定的2013年4月1日只是申请提前还款日期，并不是还款当日，因为根据抵押贷款申请偿还全部贷款的应于拟定提前还款日前15天向贷款人提交书面通知。据此，蒋文强认为还款日应该在2013年4月16日之后的某天。而林云认为2013年4月1日去银行申请提前还款时，银行告知可以偿还全部贷款，故通知蒋文强来交首付款，该日就应该是还款日。本院认为，根据对中国工商银行重庆南岸支行工作人员的调查，若林云和共有人李子君的抵押贷款不涉及开发商的垫款、且结清所有积欠本息，可以随时提前还款，不受合同约定的15天申请期限的约束。2013年4月1日，林云根据买卖合同约定到中国工商银行对其个人贷款提前归还进行了查询，缴清了逾期还款本息，并办理了解押手续。并于当日通过短信告知了第三人和蒋文强可以还款。但买方蒋文强经卖方林云多次催告后在合理期限内仍没有履行付款义务，其行为已构成延迟履行支付房款的主要义务，导致卖方的合同目的不能实现，依照法律规定，卖方林云可以行使法定的合同解除权。林云通过公证向原告蒋文强寄送了合同解除通知书，双方合同已于原告蒋文强收到该通知书之日解除。故对原告蒋文强提出的要求被告继续履行合同，并承担违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项之规定，判决如下：驳回原告蒋文强的诉讼请求。本案受理费1380元，由原告蒋文强承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审　判　长　　龚　一人民陪审员　　董泽芬人民陪审员　　邹崇跃二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　庞　丹微信公众号“”