（2013）浦民一（民）初字第14267号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-03-15
案件名称
张少利与上海五洲农副产品批发市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
张少利；上海五洲农副产品批发市场经营管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第五条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第14267号原告张少利。委托代理人景艳华。委托代理人罗耀华，上海俱进律师事务所律师。被告上海五洲农副产品批发市场经营管理有限公司。法定代表人徐仁芳。委托代理人张慈忠。原告张少利诉被告上海五洲农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称五洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，2013年5月29日、7月11日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告张少利及其委托代理人景艳华、罗耀华，被告五洲公司的委托代理人张慈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少利诉称，2009年7月8日，原、被告签订租赁经营协议，约定租赁经营期限为2009年8月1日至市场动迁，经营租赁的范围1、物流大棚70个摊位，2、靠近航务管理处围墙边的附属房屋。但在实际履行中，被告五洲公司违约未履行协议，造成原告经济上重大损失，为此起诉要求：1、判令原、被告所签租赁经营协议继续履行，2、被告补偿原告损失人民币60万元。被告五洲公司辩称，2009年6月1日，原、被告签订租赁经营协议，约定原告承租被告市场内物流大棚靠东50%范围、靠近航务管理处围墙旁附属房屋，租赁费每年60万元。2011年6月，上述两年的租赁经营协议即将到期，原告拿出一份2009年7月8日的租赁经营协议，租赁期限为2009年8月1日至2012年7月31日。经被告向原经办人核实，确认双方确实签订过该份协议，故被告同意按照三年的协议执行。2012年5月，被告通知原告到期后不再续约，但原告又拿出一份租赁期限至动迁为止，租赁范围为全部摊位，年租金是120万元的协议，经被告再次与原经办人员核实，经办人员否认签订过该份协议。因此，在协议到期后，被告收回了原告租赁经营的摊位。被告认为，第三份协议前后两页字体、排版均不同，系拼接伪造。双方在实际履行过程中，西面摊位一直是由被告招租，原告也是按照前两份协议约定的数额支付的租金。请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告提供了下列证据：1、2009年7月8日的租赁经营协议（以下简称协议三），证明双方约定的租赁期限为到市场动迁为止，租赁范围是物流大棚70个摊位。2、平面图一份及商品交易市场进场经营租赁合同、收据若干，证明市场西侧部分摊位也是原告负责招商，原告承租的是市场全部70个摊位；3、银行本票、对账单，证明2012年8月原告向被告支付下一半年租金32.5万元，但被被告退回；4、情况说明，证明被告未按协议三约定交付70个摊位，故退还了原告部分款项；5、2009年9月被告出具的收据存根一份，证明2009年9月，原告按照协议三约定一次性支付了70个摊位半年的租金60万元；6、录音证据，证明被告经办人承认签订过协议三；7、收款收据及发票，证明原告支付的租金实际数额，该数额超过了35个摊位；8、回执单，证明70个摊位的经营户在2012年6月收到了原、被告签订的协议三复印件；9、缴费通知书，证明2012年7月原告向70个摊位的商户发出缴费通知；10、证人姚欢乐、陈锐的证人证言：姚欢乐当庭作证称2009年11月曾向张少利承租25、26号摊位（后更正为581、582号），两个月后张少利表示市场有问题要证人搬出，并赔偿8000元，证人看到过协议三；陈锐当庭作证称，其曾承租过摊位，看到过协议，好像是长期的。为证明其主张，被告提供了下列证据：1、2009年6月1日的租赁经营协议（以下简称协议一），证明双方签订的第一份协议约定的租赁范围是靠东50%摊位，租赁期限是2009年7月1日至2011年6月30日；2、2009年7月8日的租赁经营协议（以下简称协议二），证明双方签订的第二份协议租赁范围与协议一相同，期限是2009年8月1日至2012年7月31日，同时增加了（上家）租金上涨部分由乙方承担的内容；3、被告经办人的情况说明和补充说明，证明双方并未签订过协议三；4、平面图，证明被告出租给原告的是西面35个摊位；5、补充协议，双方因上家租金上涨，故按照协议二签订的补充协议调整租金，该补充协议上也明确双方的租期是三年，不是到动迁为止；6、关于张少利租赁五洲市场干货大棚期限内有关问题的处理，双方结清了租赁期间的相关费用，印证租赁期限至2012年7月31日止；7、被告与案外人上海浦东高江建筑装潢有限公司（以下简称高江公司）签订的租赁合同，证明被告有权出租；8、收据、发票记账联等，证明被告收取原告租金的情况，其中“盐业公司”的摊位费因需要开具发票，租金直接交给被告；9、通知，证明被告在协议到期前通知原告不再续租；10、申请法院对原告提供的协议三前后两页是否同时形成进行鉴定的鉴定报告。针对对方的证据，双方的质证意见如下：被告认为：原告证据1第二页无异议，但原告可能利用协议二的第二页拼接伪造了第一页，申请对该协议前后两页是否同时形成进行鉴定。证据2平面图无异议，商户进场合同是被告经办人盖好章后交给原告的，不能证明东面35个摊位也出租给原告。证据3无异议。证据4、5真实性无异议，当时被告管理不规范，将原告招租的商户支付的租金打入了被告经办人员沈超的银行卡，被告发现后将上述费用进行了清理，形成情况说明和收据。证据6真实性无异议，但不能证明双方曾签署协议三。证据7无异议。证据8、9是原告发出的协议复印件和缴款通知，不能证明双方签署过协议三。证据10两位证人不是摊位商户，证言不属实。原告认为：被告证据1无异议，但已被2009年7月8日的协议三替代。证据2真实性无异议，最后一次庭审时原告表示：该份协议签订后当场撕掉了，然后双方签署了协议三。（2013年5月29日庭审中原告表示，2009年7月8日上午签署了协议二，但商户对三年租期不满意，故于该日下午签署了协议三；2013年9月27日本院谈话时原告表示，协议一和协议二都已经作废，原件都没有了，扔掉了）。证据3出具人与被告有利害关系，不予质证。证据4真实性无异议，但不能证明被告的证明内容。证据5真实性无异议，但该补充协议是针对协议三第二条的约定增加租金，不是针对协议二。因为原告在西面摊位招商10几个后，被告收回了西面的摊位，故租金变成了每年60万，但期限没有变更。证据6、真实性无异议，但与双方合同无关。证据7无异议。证据8无异议。证据9没有收到过。证据10无异议，但该鉴定未否定协议三的真实性。经审理查明，2009年6月1日，原、被告签订租赁经营协议一份（即协议一），约定甲方（被告）与乙方（原告）签订物流大棚50%部分租赁经营协议，租赁经营期限暂定为二年（从2009年7月1日至2011年6月30日）。租赁费每年60万元，合同签订后15天内先交半年租赁费30万元；租赁费半年一交，满半年后15天内不交租赁费视为放弃租赁经营，租赁合同终止。经营租赁的范围：1、物流大棚靠东50%范围，2、靠近航务管理处围墙边的附属房屋。2009年7月8日，双方又签署租赁经营协议一份（即协议二），约定的主要内容为：甲方（被告）与乙方（原告）签订物流大棚50%部分租赁经营协议，租赁经营期限暂定为三年（从2009年8月1日至2011年7月31日）。由乙方租赁经营，自负盈亏。第三年如果高江公司租赁费上涨，涨价部分由乙方负责支付。租赁费每年60万元，合同签订后15天内先交半年租赁费30万元；租赁费半年一交，满半年后15天内不交租赁费视为放弃租赁经营，租赁合同终止。另外，一次性付甲方经营押金30万元。经营租赁的范围：1、物流大棚70个摊位，2、靠近航务管理处围墙边的附属房屋。（此处开始为第二页）甲、乙双方如解除租赁协议必须提前半年通知对方。租赁经营协议续签另行协商，租赁期间如遇政府项目需要动迁，乙方需无条件服从，甲方不予赔偿。此协议一式四份，甲、乙双方各执两份。该协议为两页，后一页有双方签章，两页之间无骑缝章。原告提供了落款时间为2009年7月8日的租赁经营协议一份（即协议三），第一页的内容主要为：甲方（被告）与乙方（原告）签订物流大棚租赁经营协议，租赁经营期限为（从2009年8月1日至市场动迁）。由乙方租赁经营，自负盈亏。第三年如果高江公司租赁费上涨，涨价部分由乙方负责支付。租赁费每年120万元，合同签订后15天内先交半年租赁费60万元；租赁费半年一交，满半年后15天内不交租赁费视为放弃租赁经营，租赁合同终止。另外，一次性付甲方经营押金60万元。经营租赁的范围：1、物流大棚靠东50%范围，2、靠近航务管理处围墙边的附属房屋。第二页的主要内容为：甲、乙双方如解除租赁协议必须提前半年通知对方。租赁经营协议续签另行协商，租赁期间如遇政府项目需要动迁，乙方需无条件服从，甲方不予赔偿。此协议一式四份，甲、乙双方各执两份。该协议也为两页，后一页有双方签章，两页之间无骑缝章。2009年9月，五洲公司向张少利出具收据1份，载明缴款单位张少利，金额为576，847.60元，收款事由为总收入976，100元，支出12，752.40元，场地费30万元，盐业85，400元，现金576，847.60元。2010年2月2日，五洲市场出具情况说明一份，载明张少利原收取的大棚摊位费等资金，现在沈超光大银行卡上，经查验卡内资金为152，184.43元。另外浦东盐业公司的摊位费合计85，400元在市场账面上，上述两笔费用共计237，584.43元，该笔资金目前在市场财务保管。2011年6月7日，原、被告签订补充协议，约定按照双方2009年7月8日签署的租赁经营协议第二条约定，第三年如果高江公司租赁费涨价，涨价部分由乙方负责支付的约定，乙方从2011年8月1日至2012年7月31日一年的租赁费由60万元调整为65万元。2012年3月15日，原、被告签署关于张少利租赁五洲市场干货大棚期限内有关问题的处理，明确2009年7月8日双方签署的干货大棚35个摊位的租赁协议，现张少利提出刚租赁时有关居住房的维修与搭建费用及2011年8月大雨下水管疏通等费用，总计5万元，经磋商处理如下：1、2012年2月1日-7月31日张少利应交市场租赁费32.5万元，已交24万元，尚余8.5万元未交市场；2、张少利搭建修复费用5万元在2012年上半年租赁费中扣除5万元，尚余3.5万元由张少利交市场；3、上述费用处理后，张少利租赁期间的修复费用及其他费用市场已全部结清，张少利租赁费全部交清（水电费除外）。2012年8月1日起，原告租赁经营的西侧35个摊位由被告收回自营。2012年8月13日，原告妻子开具收款人为被告，金额为325，000元的本票一张，被告当即退还原告。另查，2009年7月1日，张少利以五洲公司的名义向高江公司支付租金30万元。2009年12月4日，五洲公司向张少利开具收款收据1份，金额为30万元，缴款事由为2010年2月1日至2010年7月31日租费。2010年7月15日，五洲公司向张少利开具收款收据1份，金额为30万元，缴款事由为2010年7月1日至2010年12月31日租费。2011年1月20日，五洲公司向张少利开具收款收据1份，金额为30万元，缴款事由为“期限：合同有纠纷，2011年1月1日至2011年6月30或者2011年2月1日至2011年7月31日租赁费”。2011年8月12日，五洲公司向张少利开具发票3张，总金额为247，600万元，经营项目为2011年8月1日至2012年1月31日租费。2012年3月15日，五洲公司向张少利开具发票3张，总金额为275，000万元，经营项目为2012年2月1日至2012年7月31日租费。双方确认，三年租赁费用总计185万元，除上述1，475，100元外，5万元由张少利的搭建维修费用相抵，77，400元由盐业公司直接交五洲公司的费用相抵，所有费用均已结清。原告表示，被告出租70个摊位给原告，但履行中收回了35个摊位，故原告按每年60万元（第三年65万元）支付租金，但双方并未改变租赁期限。经被告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对原告提供的证据1（即协议三）两页是否同时形成进行了鉴定，鉴定意见认为：两页打印页边距不同、阿拉伯数字字体不同；两页打印字迹的墨迹分部有差异，印刷痕迹亦有差异；两页纸张色泽、纹痕及毯痕有差异，在荧光、紫外光下光谱特征不同；两页打印字体墨迹的拉曼光谱不同、红外光谱不同。鉴定结论为两页打印体字迹不是一次印制形成。对此鉴定结论，原、被告双方均无异议，但原告认为该鉴定结论并未否定协议三的真实性。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中双方已经确认曾经签订过2009年6月1日的租赁经营协议（即协议一）和2009年7月8日的租赁经营协议（即协议二），现原告主张双方曾在2009年7月8日又签订了第三份租赁经营协议（即协议三），对之前的协议进行了变更，就此原告应当承担举证责任。为证明其主张，原告提供了该第三份租赁经营协议（协议三）。但被告抗辩表示该协议可能是伪造了第一页并与协议二的第二页装订形成。本院认为，原告举证的协议三第二页有双方落款签名或盖章，且第二页内容与协议二第二页完全一致，而协议三第一页没有任何手写内容，两页之间亦无骑缝章，因此该证据确有瑕疵，仅凭该证据尚无法判断真实性。鉴定单位对该协议进行了鉴定，鉴定结果表明，上述两页打印字迹不是一次印制形成，原告未能对此作出合理的解释，进一步印证了被告对该协议真实性提出的异议的合理性。为证明协议三的真实性，原告提供了相应的补强证据。其中平面图和商品交易市场进场经营租赁合同、收据均是由被告盖章，故该些证据不足以证明被告将全部70个摊位租赁给原告，更不足以证明协议三的真实性。关于2009年9月的收据和情况说明，被告解释为当时发生了原告应收取的租金存入被告工作人员银行卡的情况，之后双方进行了清理，从而形成了收据和情况说明，该说法得到了原告的认可，可以采信；同时，情况说明和收据本身也均不能反映出原告曾经按照协议三支付半年60万元租金的事实。关于原告提供的录音，本院发现录音中没有能直接证明双方曾签署协议三的内容。关于原告提供的证人证言，因两位证人的身份存疑，且证人均只是表示曾经看到过协议三，而并非是直接看到了双方签署协议三的过程，故证人证言不足以采信。原告提供的租金收款收据和发票，反映出原告均是按照每半年30万元的标准支付租金，明显与协议三约定的每半年60万元租金不符；同时，原告解释其承租70个摊位后又由被告收回一半摊位，所以缴纳每半年30万租金，该说法遭到被告否认，也没有其它证据印证，本院不予采信。至于银行本票、对账单、回执单、缴费通知，均是双方产生纠纷后原告采取了单方行为而形成，不足以证明本案事实。因此，上述证据不能有效地证明协议三的真实性。反观被告提供的反驳证据：补充协议虽然仅是双方根据约定调整第三年租金而形成，但明确记载了租金是从每年60万元调整到65万元，与协议二约定的租金标准吻合；另外，双方调整租金的期限是2011年8月1日至2012年7月31日，如果双方约定的租期是到动迁为止，而被告与高江公司续签的合同期限超过2012年7月31日，按常理双方不可能仅调整2011年8月1日至2012年7月31日期间的租金标准。关于张少利租赁五洲市场干货大棚期限内有关问题的处理是对双方租赁期间相关费用结算文件，该文件上明确记载了原告承租的是35个摊位，与协议二吻合；该文件结算租金的期间至2012年7月31日，同时又记载了有关费用处理后原告租赁期间的费用已全部结清（水电费除外），按常理，如果并非2012年7月31日租期届满，双方一般不会记载租赁期间的全部费用结清。上述两份证据可以证明双方在履行过程中是按照协议二约定的租赁范围和租赁期限实际履行的，足以反驳原告提出的双方曾签署协议三的主张。综上，综合双方的证据，原告提供的证据不能证明双方曾经签署过第三份租赁经营协议，应当承担举证不能的后果。双方的租赁期限和租赁范围应当按照第二份租赁经营协议予以认定，被告在租赁期限届满后收回租赁摊位并无不当。原告要求被告继续履行租赁经营协议并补偿经济损失，证据不足，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告张少利的全部诉讼请求。案件受理费人民币9，800元，鉴定费8，300元，合计18，100元，由原告张少利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 王小快人民陪审员 周国莲二〇一三年十二月二十五日书 记 员 薛辰彦附：相关法律条文一、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。…… 来源：