（2012）昌民初字第13720号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-09-19

案件名称

刘金雨与王桂生所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘金雨,王桂生,冯秀兰,陈国海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款，第五十五条，第六十条第一款，第一百五十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2012）昌民初字第13720号原告刘金雨，男，1968年6月23日出生。委托代理人李钧钊，北京市北人律师事务所律师。委托代理人章艳，北京市北人律师事务所实习律师。被告王桂生，男，1955年10月28日出生。委托代理人线羡，北京市逸峰律师事务所律师。委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。第三人冯秀兰，女，1951年10月25日出生。第三人陈国海，男，1949年8月11日出生。原告刘金雨与被告王桂生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人冯秀兰、陈国海作为第三人参与诉讼，依法适用普通程序，由代理审判员王磊担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告刘金雨及其委托代理人李钧钊、被告王桂生及其委托代理人游志雄和线羡、第三人冯秀兰和陈国海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘金雨起诉称：原告居住的房屋面临拆迁，准备购买两套房屋。通过朋友介绍认识了被告，被告夫妻告知原告可以买到两套经济适用房，自2007年11月2日起原告陆续给付给被告夫妻一百余万元，但被告迟迟没有提供房屋，经原告多次催问，被告同意将其名下位于昌平区东小口镇龙锦苑东一区××号楼××单元××室的房屋转让给原告所有。双方于2008年2月3日订立了二手房买卖合同，约定被告名下房屋以700000元的价格转让给原告，用被告的欠款抵扣房款。购买另一套房屋的款项由被告之妻返还。双方约定的过户期限将到，被告不接原告电话，故诉至法院，请求：判令被告协助原告办理坐落于昌平区东小口镇龙锦苑东一区××号楼××单元××号房屋的过户手续。被告王桂生答辩称：不同意原告的诉讼请求。早在2008年被告已经将涉案房屋卖给了第三人冯秀兰，并且原告的陈述与事实不符。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告王桂生针对原告刘金雨的起诉反诉称：2009年4月19、20日，刘金雨要求王桂生、杨岳兰夫妇以涉案房屋作为抵押物，私了杨岳兰的诈骗犯罪。2009年12月1日，刘金雨向朝阳公安分局报案，声称其于2009年7月15日发现涉案房屋已于2008年4月售予冯秀兰，指控王桂生因此涉嫌诈骗。2009年8月21日，王桂生向公安机关报案，声称被刘金雨非法拘禁，被胁迫签订虚假的借据和房屋买卖合同。随后，刘金雨向昌平区人民法院提起诉讼，声称其与王桂生签订房屋买卖合同在先，王桂生与冯秀兰签订房屋买卖合同在后，意图取代冯秀兰，成为房屋的所有权人和使用权人。原告刘金雨提交的落款人为“王桂生”的借条及二手房买卖合同均系倒签，均非当事人的真实意思表示，不具真实有效的基础事实，不具真实性、合法性。请求：1、确认落款日期为2008年2月3日的王桂生和刘金雨签订的二手房买卖合同无效。原告刘金雨针对被告王桂生的反诉答辩称：不认为构成本案反诉。第三人冯秀兰、陈国海陈述称：不同意原告刘金雨的诉讼请求。同意被告王桂生的反诉请求。王桂生于2007年12月23日购得涉案房屋，该房屋为王桂生与杨岳兰夫妻共有财产。2008年7月13日，经杨岳兰同意，王桂生经房屋出售给第三人冯秀兰，第三人已经支付40余万元房款，王桂生已将涉案房屋交付第三人。后第三人得知，杨岳兰涉嫌诈骗刘金雨，王桂生于2009年向刘金雨出具借条，将涉案房屋用作清偿杨岳兰诈骗所得的抵押物。随后，又按刘金雨的要求，倒签落款日期为“2008年2月3日”的二手房买卖合同，将已经出卖并交付给第三人使用的房屋售予刘金雨。无论何种理由，该合同均违背诚实信用原则，构成“一房两卖”，直接损害第三人的合法权益。王桂生、刘金雨明知第三人已于2008年7月13日与王桂生签订房屋买卖合同，却将二手房买卖合同的签约时间倒签至2008年7月13日之前，显存恶意。杨岳兰涉嫌诈骗刘金雨等人一案已经判决，认定的事实均证明2009年6月19日之前不存在所谓的“落款日期为2008年2月3日的二手房买卖合同”。请求：判定王桂生与刘金雨签订的落款日期为2008年2月3日的二手房买卖合同无效。针对第三人的诉讼请求，原告刘金雨称：不同意第三人的诉讼请求。原告与王桂生签订的合同是有效的，不存在合同法规定的无效情形。双方是在2008年2月签订的买卖合同，相对第三人的合同时间在先，应当受到法律的保护。房屋由第三人使用与事实不符，该房屋一直是对外出租的状态。不排除被告与第三人恶意串通的可能性。针对第三人的诉讼请求，被告王桂生称：同意第三人的诉讼请求。第三人陈述的事实原告均予以认可。经审理查明，2007年12月23日被告王桂生与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购得坐落于昌平区东小口镇龙锦苑东一区××号楼××层××单元××号房屋一套，合同总价为256446元，该房屋建筑面积为98.62平方米，房屋性质为经济适用住房。2008年7月13日，王桂生之妻杨岳兰以杨静之名出具《同意出售证明》称：“本人杨静同意王桂生出售昌平区回龙观镇龙锦苑东一区××号楼××单元××室房产。”同日，王桂生与第三人冯秀兰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：王桂生以600000元的总价将坐落于昌平区龙锦苑东一区××号楼××单元××号房屋出售予冯秀兰；该房屋为向社会公开销售的经济适用住房；王桂生同意在交付首付款当日将该房屋交付给冯秀兰；该房屋首付款为400000元，在签约当日给付10000元作为定金，剩余390000元首付款在2008年7月30日前交付，尾款200000元在过户当天一次性支付。之后，冯秀兰依约向王桂生支付购房首付款400000元。2008年7月17日，王桂生取得该房屋的所有权登记。2009年4月19日，王桂生之妻杨岳兰向刘金雨出具欠条称：杨岳兰欠刘金雨人民币四十四万六千元，因从2007年11月12日开始借至今，原欠条一直用的是杨岳兰的另一个名字杨静，因与身份证不符，持证明作废，现重新立此为据。担保人为王桂生：以上借款如杨岳兰无力还上，本人愿意帮助她一同还清。并且夫妻俩有回龙观住房一套，房本在刘金雨手中，是夫妻同意。2009年4月20日，杨岳兰再次向刘金雨出具《协议书》称：其和爱人王桂生因借到刘金雨人民币446000元，期限是2个月全款还清。如果未还清，一个月后，刘金雨有权收回杨岳兰、王桂生的此房屋，来折算刘金雨的借款。特此证明。因此房屋有商业贷款90000余元，杨玉兰、王桂生须还清贷款并协助刘金雨办理此房屋的抵押过户手续。2009年8月21日，王桂生向公安机关报案称：2009年6月30日，其在北京市朝阳区大屯男孩女孩餐厅外被他人带走，进行非法拘禁到7月24日。之后，公安机关因证据不足未予立案。2009年12月1日，原告刘金雨向公安机关报案称：2007年4月，其通过朋友介绍认识了杨静，杨静自称能买到天通苑的经济适用房，杨静约其到天通苑北三区××号楼××门××室看房，杨静说这个房是她买的，其提出了购买意愿。杨静说要先给她80000元的好处费，另外房子是2650元一平米。过了一周，其与杨静在朝阳区日坛商务会馆楼前见了面，其给了杨静人民币50000元和其购买经济适用房的资格表，她打了收条并让其回家等消息。2007年11月份，杨静约其到朝阳区梵谷水郡的住处见了面，其给了她300000元人民币，杨静又打了收条。2008年4月，其找杨静要钱，杨静还了其100000元，到了7月份，杨静说公司周转不开想借钱，其给了杨静75000元，她写了收条。之后同样理由借了两三次，一共是185000元。她陆续还了一些钱，最后还欠446000元。后来找她，她一直不露面。2009年4月19日，杨静承认买不到经济适用房，并说真名叫杨岳兰，她给其写了一张446000元的欠条，之前的欠条作废，欠条中写明在2009年6月19日之前还款，如果无法还款，将王桂生昌平区回龙观龙锦园东一区××-××-××室的房屋过户给刘金雨，还把房本抵押给了刘金雨。2009年6月份，杨岳兰还是不还钱，也不去办过户，后来就失去联系了。经侦查、审理，北京市第二中级人民法院于2010年9月20日作出（2010）二中刑初字第1828号刑事判决书认定：2007年4月至11月间，杨岳兰虚构自己能够购买天通苑的经济适用房的事实，骗取刘金雨的信任，刘金雨先后交给杨岳兰购房款共计人民币446000元。2009年4月，杨岳兰给刘金雨出具欠条，虚假承诺以自己并无处分权的房屋作为抵押。杨岳兰因诈骗多人，且诈骗数额特别巨大，被判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币一万三千元。该判决后经北京市高级人民法院二审维持，并已生效。二审过程中，北京市高级人民法院对于杨岳兰提出的欠刘金雨的款项已用回龙观龙锦苑的房产抵偿的意见并未采纳。2011年10月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第27064号民事判决书，判决王桂生与杨岳兰离婚。庭审中，原告刘金雨提交借条及《二手房买卖合同》各一份，以证明其与被告王桂生之间的房屋买卖合同关系。刘金雨出示的借条载明：“今向刘金雨借款人民币陆拾捌万伍仟元整，借款于三月内还清，如到期未能归还，以我购买的回龙观龙锦园东一区××号楼××单元××号房产为抵押。因为此房是我拆迁后购买的经济适用房，暂时不能办理过户手续，将来能够上市交易后协助刘金雨办理过户手续将此房过户刘金雨名下。如市场价格不能偿还刘金雨的借款所差的钱，王桂生必须继续归还。”该欠条载明签订日期为“2007年11月2日”。刘金雨出示的其与王桂生签订的《二手房买卖合同》载明：2008年2月3日王桂生与刘金雨签订该合同；王桂生将其所有的昌平区回龙观龙锦苑东一区××号楼××单元××号房产出售给刘金雨，该房屋建筑面积98.62平方米，交易价格为700000元；合同签订之日，刘金雨向王桂生支付定金685000元；在过户当日，刘金雨将余款15000元支付王桂生；该房屋过户所需向相关税费由刘金雨承担；王桂生保证此房无纠纷，家庭成员均同意出售；如违约，王桂生返还刘金雨定金并交纳定金的双倍作为赔偿刘金雨的损失费和违约金；因此房为王桂生拆迁后购买的经济适用房，现暂时不能办理过户手续，待国家允许上市交易时，王桂生必须无条件协助办理过户手续。对于刘金雨提交的前述借条和《二手房买卖合同》，王桂生均认可由其签订，但其主张该两份文件均为在刘金雨的胁迫下签订，并非其真实意思表示，且次两份文件日期均为倒签，实际是在其被刘金雨非法拘禁期间，即2009年6月30日至7月24日期间签订的。庭审中，原告方证人戴×出庭作证称：其与刘金雨是邻居；2007年其哥哥与王桂生相识；当时，因拆迁刘金雨有两个经济适用住房购房指标，想买经济适用住房，王桂生称自己可以买到，于是证人就介绍二人认识；之后，刘金雨陆续给付王桂生100余万元，因为买不到房子又退了几十万；北京奥运会之后，王桂生说实在买不到房子就把自己在回龙观的一套房子抵给刘金雨。第三人冯秀兰、陈国海称涉案房屋现由其对外出租使用，被告王桂生对此予以认可。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、购房回执、《同意出售证明》、房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议、收条、接受刑事案件登记表、公安机关询问笔录、（2010）二中刑初字第1828号刑事判决书、（2010）高刑中字第587号刑事裁定书、购房发票、银行凭证、协议书、（2011）朝民初字第27064号民事判决书、房屋租赁合同、照片、《二手房买卖合同》、借条及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：合同的效力认定应当审慎，在没有明确法律规定及事实基础的情形下，不应轻易判定无效，以维护商品社会的稳定性。依据我国规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以合法形式掩盖非法目的合同，损害社会公共利益合同，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，均属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告王桂生虽然主张其与原告刘金雨签订的合同为无效合同，但其受胁迫的理由并非法定的合同无效条件，且在公安机关未予立案侦查的情况下，对于其主张的胁迫之事实，本院亦不能认定。而被告王桂生从未就该合同及借条提起过撤销之诉，因此，该合同不符合无效及撤销的法定条件，故对于被告王桂生的反诉请求，本院不予支持。本案中，被告王桂生与原告刘金雨及第三人冯秀兰就同一房屋签订了两份买卖合同，两份合同均为有效合同，但是第三人冯秀兰已经占有该房屋，且被告王桂生表示愿意将该房屋出售予第三人。故对于原告要求被告王桂生继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告可依据违约、返还等事由向被告另行主张，以保护其自身合法权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判令如下：一、驳回原告刘金雨的诉讼请求；二、驳回被告王桂生的反诉请求；三、驳回第三人冯秀兰、陈国海的诉讼请求。案件受理费二百一十元，由原告刘金雨负担七十元（已交纳），由被告王桂生负担七十元（已交纳），由第三人冯秀兰、陈国海负担七十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　磊人民陪审员　　冯秀琴人民陪审员　　李　强二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　姚东方来源：百度“”