（2014）龙马民初字第51号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-05-21
案件名称
南风物业公司与孟宾物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市龙马潭区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州市南风物业服务有限公司,孟宾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款，第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
（以正式加盖法院印章的判决文书为准，公开的电子文本仅供参与，不得用于非法用途）泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙马民初字第51号原告泸州市南风物业服务有限公司，组织机构代码：56073545-1。法定代表人陈利群，经理。委托代理人罗南君。委托代理人雷启生。被告孟宾。原告泸州市南风物业服务有限公司与被告孟宾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王子益适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷启生、罗南君，被告孟宾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月19日，泸州顺通实业有限服务公司对某小区与原告签订《前期物业管理服务合同》。该小区成立业主委员会后，原告于2012年6月8日、2013年6月18日与该业主委员会签订《某小区物业服务合同》。被告孟宾是该小区房屋的业主，拖欠原告2012年6月至2013年8月的物业管理费1338.15元，2012年8月至2013年7月的水费186.90元（水费系扣除水费周转金200元后的所余金额）。经原告催收后至今未交纳，故诉请要求被告支付物业管理费1338.15元、滞纳金1605.64元，水费186.90元，并承担本案诉讼费。被告辩称：1、原告所诉与事实不符，业主委员会与原告签订的物业管理合同是无效或是应当被撤销的合同。一是业主委员会在选聘原告时，未召开业主大会，没有双过半，选聘程序违法。二是业主委员会在做出变更物业管理费用决定时，未召开业主大会，没有双过半，上涨物管费程序违法。三是物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的同意和授权，违反了法律法规规定。2、原告进行了事实服务，但没有尽职守责，被告有权拒绝支付事实物业服务费。一是违反（泸市发（2008）113号《关于公布泸州市普通住宅物业服务费指导价标准的通知》，二次供水费是乱收费行为。二是原告服务水平与收费不相称，小区多家多次被盗、保安、保洁责任心不强，卫生打扫不彻底。经审理查明：原告泸州市南风物业服务有限公司系三级资质等级的物业服务企业。2011年5月19日，泸州顺通实业有限服务公司针对某小区与原告泸州市南风物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。原告即承接对该小区前期物业管理服务。该小区成立小区业主委员会后，原告于2012年6月8日与该业主委员会签订《某小区物业服务合同》，前期物业服务合同终止。2013年6月18日双方续签《某小区物业服务合同》，合同约定：承包管理期限二年；原告负责向业主、物业使用人收取：物业管理服务费住宅按0.9元／平方米／月，代收水费及二次供水电费公摊等。被告孟宾是该小区的业主，其住房建筑面积为99.12平方米。被告从2012年6月起至2013年8月拖欠原告物业管理费1338.15元，2012年8月至2013年7月水费186.90元（水费系扣除水费周转金200元后的所余金额）。经原告催收后至今未交纳。上述事实有原告提供的《企业法人营业执照》、《资质证书》、《盛世鑫都小区物业服务合同》三份、《物业服务管理合同》、水费发票、《肖健欠水费情况表》、《二次供水电费明细》。被告提供的《关于公布泸州市城区普通住宅物业服务收费指导价标准的通知》等在案佐证。本院予以确认。本院认为，盛世鑫都小区业主委员会代表业主通过招标选聘与原告签订的《盛世鑫都小区物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有合同效力。被告作为盛世鑫都小区业主之一，应当按该合同约定交纳物业服务费用。原告诉请要求被告支付欠交的物业管理服务费、水费及二次供水电费，本院依法予以支持。被告抗辩时提出，原告在受聘、变更物业管理费用时未经半数以上业主同意，其所签物业服务合同是无效或者可撤销，且原告的服务未尽职尽责致多家多次被盗以及二次供水电费属乱收费，为此其有权拒交物业服务费用。对此抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：一是业主委员会经业主大会选举、备案等程序成立，是业主大会的执行机构。被告未举证证明该业主委员会与原告所签物业服务合同是无效或者是可撤销的事实证据，并且与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的确认合同无效的情形不相符。二是变更物业收费标准问题。业主委员会与原告所签合同中住宅按0.9元／平方米／月收取物业管理服务费，是业主委员会在选聘原告前向业主公告后的约定，其程序和收费均不违反国家法律法规规定。三是原告在服务中未按合同履行职责。被告应以原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任请求，但不能作为拒交物业服务费用的抗辩理由。四是二次供水电费问题，被告以（泸市价发（2008）113号《关于公布泸州城区普通住宅物业服务收费指导价标准的通知》中“二次供水等费用不得分摊”为由进行抗辩，不向原告交纳二次供水的分摊电费。该通知在《四川省物业管理条例》自2012年7月1日起施行后，同年10月25日，泸州市发展和改革委员会、泸州市住房和城乡规划建设局以泸市发价改费（2012）753号文件《关于重新制定泸州市规划区前期物业服务和保障性住房物业服务收费指导价标准的通知》中第二条“……二次供水不再包含在物业服务费中。……”的规定，对原（泸市价发（2008）113号《关于公布泸州城区普通住宅物业服务收费指导价标准的通知》中二次供水包含在物业服务费中的规定做了的调整。故二次供水的电费应当按照合同约定由业主分摊。对于原告要求被告承担滞纳金的主张，因《盛世鑫都小区物业服务合同》中对迟延交纳物业管理服务承担滞纳金没有约定。本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告孟宾于本判决生效后五日内向原告泸州市南风物业服务有限公司支付所欠物业管理服务费1338.15元，水费186.90元。二、驳回原告泸州市南风物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孟宾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 员 王子益二〇一三年十二月二十五日书记员代 玉 更多数据：搜索“”来源：