（2013）鄂夷陵民初字第00613号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-03-19
案件名称
陈殿玉与国诚置业公司房屋买卖合同纠纷案一审判决书
法院
宜昌市夷陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈殿玉,宜昌国诚置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第五条，第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂夷陵民初字第00613号原告陈殿玉。被告宜昌国诚置业有限责任公司（以下简称国诚置业公司）。原告陈殿玉与被告国诚置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理后，依法由审判员李清平适用简易程序于2013年7月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转换为普通程序，由审判员李清平担任审判长，与审判员洪辉云、人民陪审员李先伸组成合议庭，于同年10月23日再次开庭进行了审理。原告陈殿玉的委托代理人王玉林、刘毅、被告国诚置业公司的委托代理人周昌亚、贺宏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月，原告购买了被告位于宜昌市夷陵区黄花乡明富新城住宅小区的房屋，并于当日签订购房合同书。原告按合同支付了全部价款，但被告并未给原告办理产权证和土地证。原告曾于2011年7月向法院起诉，因被告承诺在18个月内为原告办证而撤诉。现承诺期限已过，被告仍未给原告办证，现诉至法院，要求被告按约定给付购房款12.7万元、赔偿款25.4万元，合计38.1万元。被告辩称，原告是办理两证的主体，被告只有协助义务。被告在此过程中也在积极协助原告办证，只是因为不可抗力等特殊情况导致证件未办下来。被告愿意尽快为原告办理证件。房屋两证未办给原告造成的损失不大，双方协议中约定的双倍赔偿款过高，法院应予以调整。经审理查明，2010年10月26日，原告陈殿玉购买被告开发的位于宜昌市夷陵区黄花镇明富新城住宅小区的3号楼2单元105号房，房屋建筑面积34平方米，双方签订了一份《房屋买卖合同》，该合同对房屋的价格与费用、付款方式及办法、交房时间、产权办理、违约责任等内容进行了约定。双方对产权办理约定为“乙方（陈殿玉）的房屋产权证及土地使用证由甲方（国诚置业公司）统一办理”。合同签订后，原告于同日支付了全部购房款12.7万元。2011年3月，被告通知原告交付房屋，原告以房屋不符合交房条件为由未领取钥匙。2011年7月，原告诉至本院，要求确认《房屋买卖合同》无效，判令被告返还购房款12.7万元及利息7112元，赔偿损失12.7万元。审理中，被告国诚置业公司于2011年10月19日为原告出具承诺书一份，载明“自陈殿玉接房拿钥匙之日起，十八个月内保证将陈殿玉购房门面的房产证及土地证办到本人名下。如我公司在十八个月内不能将陈殿玉所购门面的两证办好，本公司将如数向陈殿玉退回购房款12.7万元人民币。并承担购房款12.7万元双倍的损失。对门面的装修及货物承担实际损失。”2011年11月1日，原告陈殿玉撤回对被告的起诉。同年11月9日，原告陈殿玉在支付水电开户费1000元后领取了房屋钥匙。原告领取房屋钥匙后并未使用该房屋。因被告未按约定将两证办好，2013年5月22日，原告诉至本院，要求被告按《承诺书》的约定给付购房款12.7万元、赔偿费25.4万元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告为原告办理房屋产权证和土地使用证，按照承诺书约定给付购房款12.7万元、赔偿费25.4万元。上述事实，有原告身份证复印件、房屋买卖合同、收款收据、国诚置业公司出具的承诺书、本院（2011）夷民初字第813号民事裁定书和庭审笔录复印件及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，原告履行了交付房款的主要义务，被告应按照合同约定履行交付房屋和办理房屋产权证及土地使用证的义务。但被告仅履行了交付房屋的义务，尚未给原告办理相应证件，故原告要求被告办理房屋产权证和土地使用证的理由成立，应予以支持。原、被告双方虽在《房屋买卖合同》中对办证时间未进行约定，但在被告为原告出具的《承诺书》中约定了办证时间，被告应按照约定为原告办理房屋产权证及土地使用证。被告没有在约定时间内为原告办理证件，应承担违约责任。双方虽对违约金的数额进行了约定，但约定的违约金过高，被告提出的违约金约定过高、应予以适当减少的抗辩意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及其司法解释等的规定，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因原告未能提供关于其实际损失的充分证据，且被告已交付房屋，未办理证件并不必然影响原告的居住使用。故本院酌情认定被告应承担的违约金为25400元。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、由被告宜昌国诚置业有限责任公司于本判决生效后六十日内，将位于宜昌市夷陵区黄花镇明富新城住宅小区的3号楼2单元105号房的房屋所有权，及该房所占有的相应份额的土地使用权办理至原告陈殿玉名下，办理过户所需缴纳的费用，由陈殿玉与宜昌国诚置业有限责任公司按国家有关规定各自承担。二、由被告宜昌国诚置业有限责任公司在判决生效后十日内给付原告陈殿玉违约金25400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7016元，由被告宜昌国诚置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 洪辉云审 判 员 李清平人民陪审员 李先伸二〇一三年十二月二十五日书 记 员 陈 敏