（2013）闵民五（民）初字第2360号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-03-25

案件名称

顾正同与上海首居房地产经纪有限公司、上海炜家房地产经纪事务所居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

顾正同,上海首居房地产经纪有限公司,上海炜家房地产经纪事务所

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第2360号原告顾正同。委托代理人孙某某。被告上海首居房地产经纪有限公司。法定代表人顾丁。委托代理人赵海清，北京大成（上海）律师事务所律师。被告上海炜家房地产经纪事务所。投资人顾丁。委托代理人赵海清，北京大成（上海）律师事务所律师。原告顾正同与被告上海首居房地产经纪有限公司（以下简称首居公司）、上海炜家房地产经纪事务所（以下简称炜家事务所）居间合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾正同及其委托代理人孙某某，被告首居公司及被告炜家事务所的委托代理人赵海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾正同诉称，2011年3月16日，原告为购买位于上海市闵行区南江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告首居公司及出售方签订《房地产买卖居间协议》，又与被告炜家事务所及出售方签订《上海市房地产买卖合同》。在买卖涉案房屋过程中，原告分别向两被告的经办人施某某和出售方支付了人民币（币种下同）138万元的房款。后施某某侵占了81万元房款，其行为经判决构成职务侵占罪。关于其中的46万元房款，原告已于2011年9月9日起诉了本案两被告【案号（2011）闵民五（民）初字第XXX号】，法院支持了原告诉请，该案经二审法院予以了维持，两被告也向原告返还了46万元的房款。关于35万元的房款，原告曾于2011年10月10日起诉要求出售方予以返还【案号（2011）闵民五（民）初字第XXX号】，但法院认为该笔款项出售方已完成退还的义务，对于经办人施某某未向买受人转付的损失，要求原告另行主张，该案亦经二审法院予以维持。故原告为保护自身合法权益，起诉至法院，要求判令：1、两被告返还原告35万元房款；2、两被告赔偿原告自2011年9月9日起至判决生效之日止，以35万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。被告首居公司及被告炜家事务所共同辩称，关于35万的房款，原判决书已查清。2011年6月，施某某已离开被告公司，但同年7月6日，施某某与出售方签订了违约协议，该协议无被告公司盖章和签字，已被法院认定协议系伪造的，且涉及刑事犯罪。出售方也存在重大过错，且该两人存在刑事犯罪行为，2012年3月法院的判决也认定两被告不承担35万元的返还义务。经审理查明，2011年3月16日，原告（买受人、乙方）与案外人顾甲代理人梁某（卖售人、甲方）、被告首居公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋坐落于上海市闵行区南江燕路XXX弄XXX号XXX室，权利人为顾丙，房屋建筑面积为75.99平方米。总房价款为138万元。乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。协议还在特别告知一栏载明：“尊敬的客户，为了保障您的合法权益，请您在我司支付任何一笔款项时，务必要求我方业务人员提供盖有本公司公章或财务章的收据，以确认本公司收到该笔款项。否则，本公司概不负责。”该居间协议同时附《房地产买卖协议》，约定了房款支付方式，过户登记时间等内容。居间方的经办人为施某某。上述协议签订后，原告向首居公司交付了意向金2万元。居间协议签订当天，原告与首居公司签订《佣金确认书》，约定原告应支付服务费27，600元，支付日期为签订房地产买卖合同时。2011年3月29日，原告、案外人顾乙（买受人、乙方）与案外人顾丙（出售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为76万元，乙方于2011年3月16日支付给甲方定金2万元，于2011年3月29日支付房款208，000元，于2011年5月31日前支付房款512，000元，物业交割完毕当日，支付剩余房款2万元。甲方于2011年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2011年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件六载明，居间介绍的房地产经纪公司为炜家事务所。买卖合同签订当天，原告同时向首居公司交付了居间佣金27，600元。买卖合同签订当日，原告、顾乙（乙方）与顾丙（甲方）还签订了《协议书》一份，约定买卖该房地产的甲方实际到手价格为138万元，买卖合同所约定的转让价款为双方买卖该房地产的名义成交价格。乙方的付款义务以本协议所述的甲方实际到手价格为准，差额部分62万元为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订买卖合同当日由乙方直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方。且甲方因此次交易所产生的税、费在交易过户当天由乙方支付。交易过程中，原告已付房款共计138万元，其中直接向出售人支付的房款为42万元（含定金2万元），向中介经办人施某某支付96万元房款（其中2011年5月10日支付11万元，6月9日支付35万元，6月14日支付30万元，6月24日支付20万元），施某某收到原告交付的上述款项后，将其中的50万元转交给出售人，剩余46万元房款未转交。2011年7月，出售人顾丙以买受人迟延付款为由向中介经办人施某某提出要求解除买卖合同。施某某向顾丙出具了顾正同、顾乙与首居公司签署的《违约协议》，该协议约定，乙方顾正同延付购房款违反双方买卖合同，根据合同约定第九条规定承担违约赔偿责任。乙方已付房款92万元，未付款项为46万元，迟延付款60天违约金13，800元，总房价款20%的赔偿金276，000元，合计违约金额289，800元，按乙方要求须退还62万元，其中10，200元作为乙方赔偿甲方房屋买卖损失的补偿款。该协议上“顾正同、顾乙”的签字系施某某伪造。顾丙收到该协议后表示赞同，并与首居公司签订《违约协议》，确认已收到的房款为920，000元，但买受人顾正同延付房屋尾款460，000元，违反买卖协议约定，应按合同约定向出售人支付按逾期未付款日万分之五计算的违约金13，800元及20%的解约违约金276，000元，结算后，实际退还房款为620，000元。协议签订后，顾丙分别于2011年7月11日、7月24日、8月22日向施某某账户退还房款共计35万元，该款施某某亦未转交原告。另查明，2011年6月，施某某离开首居公司，但仍以首居公司经办人的名义与买卖双方进行联系，并收取、转付上述房款。自2011年8月起，施某某下落不明，首居公司于同年8月26日向公安机关报案，2012年2月7日，施某某被公安机关抓获，同年7月17日，上海市浦东新区人民法院作出（2012）浦刑初字第XXX号刑事判决书，该判决书查明：“2011年3月至8月，被告人施某某在帮助顾正同以1，380，000元的成交价购买梁某所有的上海市闵行区南江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋的过程中，利用上述职务便利将首居公司XX分店代为保管的购房尾款以及顾正同、梁某委托首居公司XX分店代为转交的购房款、购房退款共计810，000元非法占为已有。2011年8月，被告人施某某逃匿，并将上述钱款全部挥霍。”故上海市浦东新区人民法院以职务侵占罪判处施某某有期徒刑五年十个月，并处没收财产五千元。2011年9月9日，顾正同以首居公司和炜家事务所为被告起诉至法院，要求判令终止房地产买卖居间协议，并返还收取的佣金及房款46万元等。法院于2012年3月12日作出案号为（2011）闵民五（民）初字第XXX号民事判决：一、解除顾正同与首居公司在《房地产买卖居间协议》（编号为XXXXXXX）中约定的权利义务；二、首居公司、炜家事务所于判决生效之日起七日内向顾正同返还房款460，000元及佣金27，600元，并以487，600元为本金，按中国人民银行同期基准贷款利率支付自2011年9月9日起至实际付清上述款项之日止的利息。首居公司和炜家事务所不服提起上诉，二审经审理后于同年6月13日判决驳回上诉、维持原判。2011年10月10日，顾正同、顾乙又以顾丙为被告起诉至法院，要求判令解除上海市房地产买卖合同，并要求顾丙返还房款92万元等。顾丙在答辩期内提起反诉要求确认上海市房地产买卖合同及协议书于2011年6月16日解除，顾正同、顾乙支付违约金、赔偿金。因首居公司、炜家公司与该案的处理结果存在法律上的利害关系，经顾丙申请，法院追加其作为第三人参加诉讼。在该案审理过程中，顾丙退还了顾正同、顾乙房款29万元。后法院于2012年10月16日作出案号为（2011）闵民五（民）初字第XXX号民事判决：一、顾正同、顾乙与顾丙就上海市闵行区南江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》解除；二、顾丙于判决生效之日起七日内向顾正同、顾乙返还房款28万元；三、顾丙于判决生效之日起七日内向顾正同、顾乙偿付按中国人民银行同期存款基准利率为标准，以29万元为本金自2011年10月10日起至2012年2月15日止的，以28万元为本金自2011年10月10日起至判决生效之日止的利息；四、顾正同、顾乙于判决生效之日起七日内向顾丙支付逾期付款违约金6，900元；五、驳回顾正同、顾乙的其余诉讼请求；六、驳回顾甲其余反诉请求。对于顾丙向施某某账户退还的35万元房款，法院认为“顾丙受经办人欺骗，误以为买卖双方就合同解除已达成合意，并出于因买受人通过中介经办人向其交付房款所产生的信任，据此将需退还的房款转账至经办人账户上，不存在过错，认定其已完成退还房款35万元的义务，对于中介经办人未向买受人转付的损失，买受人可另行主张。”顾正同、顾乙不服提起上诉，二审法院经审理后于2012年12月17日判决驳回上诉、维持原判。现原告就该35万元的房款，以讼称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、（2011）闵民五（民）初字第XXX号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第XXX号民事判决书、银行转账凭证、被告提供的（2012）浦刑初字第XXX号刑事判决书、（2012）闵民五（民）初字第XXX号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据效力。本院认为，根据合同法规定，表见代理是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表征，被代理人须对之负授权人责任的代理。本案中，施某某系中介方首居公司的工作人员，直接负责居间介绍顾正同与案外人顾甲房屋买卖，并协助买卖双方办理签订合同，网上备案及缴税等交易事项，虽然施某某在涉案房屋交易过程中离开了首居公司，但其未向买卖双方披露该情况，首居公司亦未能及时向相关当事人告知施某某的离职信息，因此，顾正同和出售人完全有理由相信施某某始终代表居间方行使职务，从事居间服务，施某某自离开首居公司后，继续为顾正同和出售人的涉案房屋交易提供居间服务构成表见代理，首居公司应当对施某某的居间服务行为承担责任。因买卖双方合同解除，出售人顾丙出于对居间人员施某某的信任，至2011年8月22日止将需退还的35万元房款转账至施某某账户上，可视为顾丙已完成退款义务，而施某某未能将该笔款项返还给顾正同，违反居间义务，首居公司理应承担返还顾正同35万元房款并偿付上述款项自2011年8月23日起至实际付清日止的利息的责任。现原告要求利息自2011年9月9日起算，系原告处分自己的诉讼权利，本院予以准许。首居公司不能将因其员工管理上的疏忽所造成的损失转嫁给居间委托方承担，施某某因其行为所承担的刑事责任并不影响首居公司作为居间方所应承担的民事责任，故对于两被告辩称的返还主体不应为两被告的意见，本院不予采纳。关于炜家事务所是否应和首居公司共同承担返还购房款及偿付利息的责任，鉴于顾正同与出售人顾丙签订的《上海市房地产买卖合同》中载明居间介绍的房地产经纪公司为炜家事务所，同时附有房地产经纪人的姓名和执业证书号。对此，应当认定炜家事务所提供了签订买卖合同，网上备案登记等居间服务，而此次房屋交易过程中的其他居间服务内容根据居间协议，佣金收据等证据可以看出由首居公司负责，因此，炜家事务所和首居公司共同为涉案房屋的转让交易提供居间服务，应当共同向顾正同承担违反居间义务的责任。顾正同要求炜家事务所和首居公司共同返还35万元房款及承担相应利息损失的诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海首居房地产经纪有限公司、被告上海炜家房地产经纪事务所于本判决生效之日起七日内向原告顾正同返还房款350，000元；二、被告上海首居房地产经纪有限公司、被告上海炜家房地产经纪事务所于本判决生效之日起七日内以350，000元为本金、按中国人民银行同期贷款利率向原告顾正同支付自2011年9月9日起至本判决生效之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3，275元，由被告上海首居房地产经纪有限公司、被告上海炜家房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张莉二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　林舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。微信公众号“”