（2013）青民一终字第2417号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-05-20

案件名称

胶南市华青装饰工程公司与葛明才、朱保位房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胶南市华青装饰工程公司,葛明才,朱保位

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民一终字第2417号上诉人（原审原告）胶南市华青装饰工程公司。法定代表人张宗波，经理。委托代理人张成臻，男，胶南市华青装饰工程公司副经理。委托代理人张晓丽，山东仁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）葛明才，男。被上诉人（原审被告）朱保位，男。二被上诉人共同委托代理人王桂亮，山东金润通律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人王照波，山东金润通律师事务所律师。上诉人胶南市华青装饰工程公司（以下简称华青装饰公司）因与被上诉人葛明才、朱保位房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第4546号民事判决，于2013年11月6日向本院提起上诉。本院于2013年11月6日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭。于2013年11月27日对本案公开开庭进行了审理。上诉人华青装饰公司的委托代理人张成臻、张晓丽，被上诉人葛明才、朱保位共同的委托代理人王照波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华青公司在原审中诉称，2012年3月30日，华青装饰公司与葛明才、朱保位签订房屋租赁合同和补充合同，约定：由葛明才、朱保位租用华青装饰公司位于原胶南市海王路348号院内沿街房6间及场地和伙房一间，年租金6万元，期限自2012年4月1日起至2015年3月30日止。合同约定，双方应认真履行合同，任何一方违约须向对方缴纳违约金4万元。并约定：租赁期满，葛明才、朱保位须当日与华青装饰公司办理房屋、设施、场地交接手续，否则葛明才、朱保位须向华青装饰公司支付赔偿金，按本合同约定日租金的二倍交付至双方办理房屋、设施、场地交接之日。合同签订后，华青装饰公司全面履行合同，但葛明才、朱保位违约，于2013年5月1日在没有进行交接的情况下离开所租用的房屋、场地。华青装饰公司起诉要求：葛明才、朱保位支付违约金4万元，支付自2013年4月1日起至2013年6月3日的赔偿金20992元，及2013年6月4日至判决生效之日按每日328元支付，赔偿华青装饰公司房屋及设施损失2175元，清除租赁场地垃圾费2000元，并承担本案诉讼费用。葛明才、朱保位在原审中共同辩称，系华青装饰公司违约在先，不同意支付违约金，即使葛明才、朱保位违约，华青装饰公司主张的违约金远高于华青装饰公司的实际损失，请求予以降低；支付赔偿金的条件不充分，不同意支付赔偿金；华青装饰公司主张的损失没有证据证明是葛明才、朱保位造成，即使有损失存在也不能由葛明才、朱保位承担；清除垃圾款项双方没有约定由葛明才、朱保位负担，所以葛明才、朱保位不需要承担。原审查明，2012年3月30日，华青装饰公司与葛明才、朱保位签订房屋租赁补充合同，葛明才、朱保位承租了华青装饰公司位于胶南市海王路348号院内沿街房6间、平方3间、伙房一间、场地内对准大门南北留通道款8米，年租金6万元，期限自2012年4月1日起至2015年3月30日止。先交款后使用。合同第二项第四条约定：“双方应认真履行本合同，任何一方违约须向对方缴纳违约金肆万元。”并约定：租赁期满，葛明才、朱保位须当日与华青装饰公司办理房屋、设施、场地交接手续，否则葛明才、朱保位须向华青装饰公司支付赔偿金，按本合同约定日租金的二倍交付至双方办理房屋、设施、场地交接之日。同时，合同还约定电费每度按1.2元，水费每方按4.5元收取，以后根据国家调整水价、电价按上调价执行。合同签订后，华青装饰公司将房屋及场地交付给葛明才、朱保位，葛明才、朱保位交付了2012年4月1日至2013年3月30日的租金。2013年5月1日，葛明才、朱保位没进行交接就离开租用的华青装饰公司的房屋场地。在2013年8月8日庭审过程中，华青装饰公司提出解除该房屋租赁合同，葛明才、朱保位当庭表示同意解除。葛明才、朱保位称，葛明才、朱保位于2013年5月1日搬走，租金未交是有原因的，是华青装饰公司违约在先。根据合同的第二条第二款的规定，电费应当按每度1.2元收取，以后根据国家上调价执行。2012年5月份开始华青装饰公司在没有国家提价的前提下，向葛明才、朱保位收取的电费是每度1.6元，并提交了水电费收据17张予以证明。华青装饰公司对收据的真实性没有异议，但称有一部分是2012年4月1日之前的，与本案无关，葛明才、朱保位提交的证据不能证明是华青装饰公司违约，因为供电线路损耗，经过双方协商，葛明才、朱保位同意在一段时间内按每度1.6元的价格缴纳电费，从葛明才、朱保位提交的单据一月一次缴纳电费，可以说明葛明才、朱保位是同意按1.6元每度的价格缴纳电费的。葛明才、朱保位还主张，华青装饰公司将承租给葛明才、朱保位的院内的剩余房屋租赁给废品收购处，该废品收购处将垃圾堆放到葛明才、朱保位承租的场地内，严重影响葛明才、朱保位的居住生活，由于华青装饰公司的疏于管理，给葛明才、朱保位造成一定的经济损失，导致葛明才、朱保位无法正常的经营，因此才搬离葛明才、朱保位租赁的场地，对此葛明才、朱保位未提交证据证实，华青装饰公司对此亦予以否认。华青装饰公司主张，因为葛明才、朱保位损坏了物品、遗留了垃圾，华青装饰公司进行了清除，支付了清除垃圾款2000元，华青装饰公司要求葛明才、朱保位赔偿华青装饰公司房屋及设施损失2175元，清除租赁场地垃圾费2000元，并提供了照片予以证实。葛明才、朱保位称，照片不清晰，不能证明是本案涉及的租赁场地，通过照片不能证明场地的垃圾是由葛明才、朱保位遗留下来的，也无法证明房屋及设施的损失是由葛明才、朱保位造成的，照片没有清晰的展示出房屋的受损失情况。原审认为，华青装饰公司与葛明才、朱保位签订的《房屋租赁补充合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，原审予以确认。在合同履行过程中，因为葛明才、朱保位在未与华青装饰公司交接的情况下搬离租赁房屋和场地，华青装饰公司提出解除合同，葛明才、朱保位当庭表示同意，应认定该合同于开庭当日即2013年8月8日解除。葛明才、朱保位主张华青装饰公司违约在先，因葛明才、朱保位缴纳的电费系每月一交，葛明才、朱保位并未在缴费当时提出异议，因此，不能因此认定华青装饰公司违约在先。葛明才、朱保位主张的华青装饰公司其他违约行为，因华青装饰公司不予认可，葛明才、朱保位亦未提交有效证据证实，原审不予采信。而葛明才、朱保位在交纳第一年租金之后，未及时交纳第二年的租金，并且在未与华青装饰公司交接的情况下搬离租赁房屋和场地，构成违约，根据双方合同约定，应给付华青装饰公司违约金4万元，因该违约金远高于华青装饰公司的实际损失，葛明才、朱保位要求予以降低，结合葛明才、朱保位自2013年4月1日未交租金至8月8日合同解除的实际日期，原审确定违约金为27000元。因该违约金足以补偿华青装饰公司主张的其他损失，对华青装饰公司主张的其他损失原审不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、华青装饰公司与葛明才、朱保位于2012年3月30日签订的《房屋租赁补充合同》于2013年8月8日解除；二、葛明才、朱保位于判决生效后十日内交付华青装饰公司违约金27000元。葛明才、朱保位相互承担连带责任。案件受理费1429元，由华青装饰公司负担929元，由葛明才、朱保位负担500元。宣判后，华青装饰公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人华青装饰公司上诉称，一、原审法院已经认定双方签订的租赁合同合法，就应依据合同约定判令葛明才、朱保位支付违约金，而不应随意降低违约金；二、葛明才、朱保位损坏了部分租赁物、遗留垃圾、单方解除合同未通知华青装饰公司接收租赁物，华青装饰公司支付垃圾清运费及房屋设施等修理费用的事实客观存在，原审法院对此不予认定也是错误的。综上，请求法院依法判决：撤销原审判决，改判支持华青装饰公司原审诉讼请求。被上诉人葛明才、朱保位共同辩称，华青装饰公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，原审判决正确，应维持。二审经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，华青装饰公司与葛明才、朱保位于2012年3月30日签订的《房屋租赁补充合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。2013年5月1日，葛明才、朱保位在合同未到期且未与华青装饰公司协商的情形下，擅自搬离涉案房屋及场地，葛明才、朱保位的行为构成违约。根据合同约定，葛明才、朱保位应给付华青装饰公司违约金4万元。原审中，华青装饰公司提出解除合同，葛明才、朱保位于2013年8月8日表示同意，故双方签订的《房屋租赁补充合同》于2013年8月8日解除。葛明才、朱保位承租涉案房屋后，已支付第1年租金，2013年4月1日以后的租金未付。根据双方合同约定的租金计算标准，2013年4月1日至8月8日的租金数额为21369.87元（60000元÷365天×130天）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金现过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在葛明才、朱保位要求降低违约金的情形下，原审法院判令葛明才、朱保位给付华青装饰公司违约金27000元，并无不当。华青装饰公司主张的其他损失，因其未提交充分证据予以证实，且葛明才、朱保位对此也不予认可，故本院不予支持。综上，上诉人华青装饰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由上诉人胶南市华青装饰工程公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　明代理审判员　　安太欣代理审判员　　徐镜圆二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　姜青秀书　记　员　　孔　怡来源：百度“”