（2013）榆中法民一终字第00210号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-06-17
案件名称
张树君与朱宏山租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张树君,朱宏山
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榆中法民一终字第00210号上诉人（原审原告）张树君。被上诉人（原审被告）朱宏山。上诉人张树君因租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人张树君与被上诉人朱宏山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明事实：2012年6月3日，原告张树君（乙方）与被告朱宏山（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方将前后两间卧室租给乙方居住，租期一年，租赁费为前卧室租金470元／月，年租赁费5640元，后卧室300元／月，年租赁费3600元。前卧室租期从2012年6月25日至2013年6月25日止，后卧室从2012年6月3日起至2013年6月3日止。冬季取暖费前卧室600元，后卧室500元。合同还约定了其他事项。2012年6月3日，被告向原告出具收条一支，载明：“今收到，小高交来2012年6月3日-2013年6月3日租房（每月）房费3400元。朱宏山。”2012年6月26日，被告向原告出具收条一支，载明：“今收到，张树君前卧室租金（每月400元）租期一年，合计人民币4800元，朱宏山。”2012年11月12日，被告向原告出具收条一支，载明：“今收到，张树君叫来2012年冬季取暖费前后两间1100元，2012年8月份后增收房费900元，朱宏山。”，共计人民币10200元，租赁期间，因原告与被告发生争执，原告2013年2月4日搬离其所租房屋，要求被告退还其租金及取暖费未果，提起诉讼。原审法院判决认为：原告张树君与被告朱宏山签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律，行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；……。”及该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。租赁期间，因原告与被告发生争执，原告于2013年2月4日搬离其所租赁的前、后卧室，被告亦实际管理了出租的卧室。双方已无履行合同的必要，依法应予以解除，终止履行的时间应确定为2013年2月4日。按照原、报告签订的租赁合同约定，前卧室租金为470元／月，前卧室实际租赁期为2012年6月25日起至2013年2月4日止，共计219天，租金16元／天，计3504元。后卧室租金为300元／月，后卧室的实际租赁期为2012年6月3日起至2013年2月4日止，计241天，租金为10元／天，共计2410元，前后卧室共产生租赁费人民币5914元，故被告应退还原告租金人民币3186元（9100元-5914=3186元）。原告向被告交付2012年冬季前后两间卧室取暖费人民币1100元，为原告实际使用产生的费用，原告请求被告返还该费用的诉讼请求没有法律依据不予支持。原告请求被告赔偿原告损失费15000元未提供证据证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项，第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告张树君与被告朱宏山签订的租房合同有效，予以解除。二、本判决生效后五日内，由被告朱宏山一次性返还原告张树君房屋租赁费人民币3186元。三、驳回原告张树君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由原告张树君承担100元，被告朱宏山负担110元。上诉人张树君不服一审判决，向本院提起上诉，理由为：一、原审判决的租赁费计算有误。上诉人在2013年2月4日被撵出。前卧室到2013年6月25日，还有141天，按判决的16元／天计算，被上诉人应返还上诉人租赁费2256元；后卧室从2013年2月4日到6月3日还有119天，按判决的10元／天计算，被上诉人应返还上诉人租赁费1190元，被上诉人应返还被上诉人前卧室与后卧室租赁费共计3446元，而非判决的3186元。二、原审判决取暖费1100元为上诉人实际使用产生的费用错误。上诉人未住期间的房租费判决退还，未住期间的440元收取暖费也应退还。三、上诉人请求被上诉人赔偿的15000元的损失有事实依据。上诉人夫妻在榆林东山64号院租赁李凤兰的门面房一间用于销售衣服，因为上诉人为鱼河人，在榆林租房居住。被上诉人将上诉人一家撵出并将两间卧室租给他人居住，造成上诉人无房可住，被迫在2013年2月3日关门停止营业，到2013年3月3日才恢复营业，期间的15000元经营损失应由被上诉人承担。请求撤销原判，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人朱宏山答辩认为原审判决被上诉人返还上诉人租赁费不当。上诉人虽有异议，但为解决问题，同意维持原审判决。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人在《租房合同》履行期间，自行搬离租赁房屋，表明其不再租赁涉诉合同中约定的房屋，被上诉人在上诉人搬离后，实际管理房屋，双方已实际解除了《租房合同》，原审判决合同有效，予以解除并无不当。合同解除后，被上诉人应向上诉人返还合同未履行期间的房屋租赁费，原审判决参照双方所签合同计算租赁费，并按照每月30日的计算方法计算实际租赁期间符合交易习惯，应予维持。上诉人认为被上诉人应当返还合同未履行期间的取暖费用，因取暖费用系上诉人租赁房屋期间今冬取暖费所产生，该费用理应由上诉人承担，该诉请因无法律依据支持，不能成立。上诉人认为由于被上诉人原因，造成其经营损失15000元，上诉人应予赔偿的理由，因其未能证明其经营损失与解除租赁合同之间具有因果关系，且未提供相关证据证明损失情况，亦应承担举证不利的法律后果，应予驳回。据此，上诉人所持上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人张树君负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮代理审判员 白成钰代理审判员 吴凤凤二〇一三年十二月二十五日书 记 员 张羽苗 微信公众号“”