（2013）闸民三（民）初字第2418号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-03-09
案件名称
马志平与余仁秀、赵根荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马志平,余仁秀,赵根荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第2418号原告马志平。委托代理人夏静晶。被告余仁秀。被告赵根荣。以上两被告共同委托代理人宋晓鸣，上海都邦律师事务所律师。原告马志平与被告余仁秀、赵根荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员施鲁檬独任审判。审理中，原告申请财产保全。本案于2013年11月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人夏静晶、被告赵根荣及其委托代理人宋晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志平诉称，原告与余仁秀原系夫妻，赵根荣系余仁秀女婿。上海市临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）承租人原系余仁秀。1989年，原告与余仁秀以夫妻名义共同生活在系争房屋，建立事实婚姻关系。2004年8月，双方共同出资购买了系争房屋售后产权，产权登记至余仁秀名某。2005年3月，双方补办结婚证。2012年，原告准备起诉离婚，经查询得知系争房屋产权已于2004年9月转至赵根荣名某。2013年8月，原告与余仁秀离婚。原告认为，余仁秀在婚姻关系存续期间恶意转移夫妻共同财产，赵根荣既未支付房款，原告也不知情，侵犯了原告的合法权益。原告请求判令两被告就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，房屋产权恢复至余仁秀名某。被告余仁秀辩称，原告与余仁秀是多年的事实婚姻关系，家里事情由原告做主。原告无业，还经常赌博，家里的钱早已用尽。当时原告提出将余仁秀的户籍迁入川公路房屋等待动迁，而系争房屋以市场价转让给赵根荣。28万元房款全部由原告收取，其中1万元和8万元的收条由余仁秀出具，其余房款的收条由原告出具，但均无法提供。当时还约定原告与余仁秀继续居住系争房屋，每月支付赵根荣2000元租金，但从未履行。售房后，余仁秀及家人户籍迁出系争房屋，赵根荣及家人将户籍迁入。后为从赵根荣处获取更多的钱款，原告让余仁秀在之前的诉讼中陈述系争房屋是赠与赵根荣的，未收取房款。被告认为，原告非买卖合同的当事人，离婚案件中也未认定原告对系争房屋享有共有权，故其不是适格的原告。两被告之间建立的买卖关系真实合法，赵根荣已付清房款，原告明知系争房屋已出售，现起诉已过诉讼时效。被告赵根荣辩称，当时被告正准备购房，原告和余仁秀主动提出将系争房屋转让给被告。2004年3月，双方谈妥有关事宜，被告妻子于3月取款8万元用于支付房款，为此余仁秀购买了售后产权。因时间太长，被告妻子存折中记载户名的信息页已遗失。28万元房款已支付，收款人系原告与余仁秀，两人均出具过收条，因银行未保留取款凭证故无法提供。但根据银行程序，赵根荣申请贷款必须向银行提供支付首付款的凭证，说明当时肯定是有收条的。转让后，系争房屋仍由原告与余仁秀居住，被告曾向两人催讨租金，但未果。鉴于家庭关系，两人未出具欠条。被告认为，房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，原告早知系争房屋已转让，现起诉已过诉讼时效，原告真实目的是为得到更多钱款。经审理查明，原告与余仁秀原系夫妻，赵根荣系余仁秀女婿。系争房屋原系公房，承租人系余仁秀，建筑面积43.39平方米。2004年7月，余仁秀购买了系争房屋售后产权。2004年9月1日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为28万元，卖方应于2004年9月10日前腾出房屋。附件三约定：2004年9月1日支付1万元作为定金，同月10日前支付27万元。为此，赵根荣申请银行贷款19万元，嗣后贷款转入赵根荣帐户。2005年3月，余仁秀户籍迁出系争房屋。2009年，余仁秀儿子户籍迁出系争房屋，赵根荣与妻子户籍则迁入。两被告表示，售房后，余仁秀等人应赵根荣的要求将户籍迁出系争房屋。2005年3月25日，原告与余仁秀登记结婚。2006年7月，赵根荣结清房屋贷款。另查明，2012年12月，马志平起诉离婚。在该案审理中，本院查明，1989年9月起，马志平与余仁秀以夫妻名义同居生活在系争房屋。2010年6月，余仁秀离开系争房屋至今。本院认定，2005年3月25日双方办理了结婚登记手续，但不能因此否定之前的事实婚姻关系。系争房屋产权登记在案外人名某，可待另行诉讼解决后，再行处理。本院判决：1、双方离婚；2、现在双方各人处财产归各人所有；3、离婚后，登记在马志平名某的本市川公路XXX号甲房屋中属于马志平的产权份额归马志平所有，余仁秀居住自行解决。该判决现已生效。又查明，赵根荣曾起诉余仁秀、马志平排除妨害案，马志平曾起诉赵根荣、余仁秀房屋买卖合同案，后均因离婚诉讼尚未审结而撤诉。在2010年10月11日的诉前证据交换笔录中，马志平称，购买系争房屋售后产权其出资7000元。因听说川公路房屋可能动迁，故余仁秀等人将户籍迁入川公路房屋。余仁秀称，其本来就想把房屋赠与女儿，买卖合同只不过是一个手续，房款没有支付。赵根荣认可该说法。余仁秀并称，系争房屋转让给赵根荣未告知马志平。在2011年12月21日的诉前证据交换笔录中，余仁秀称，因平时总是花赵根荣的钱，儿子又准备结婚购房，所以把系争房屋转让给赵根荣，转让后房屋仍借给其居住。因尚未与马志平登记结婚，故未告知马志平。28万元房款只收了12万元现金，用于给儿子购房，剩余16万元房款用于归还赵根荣的债务。赵根荣称，余仁秀借钱用于家庭开销，无借条，现债务已结清。因其不居住系争房屋，故物业费、公用事业费未曾支付。对此，余仁秀表示，2010年马志平正缺钱，提议让余仁秀至法院做虚假陈述，以此敲诈赵根荣。而2011年的笔录内容较为真实，房款28万元中余仁秀仅从马志平处拿到12万元，用于余仁秀儿子购房，余款16万元由马志平归还赵根荣及他人欠款。赵根荣则表示，对笔录的真实性无异议，签名时未仔细阅读，故有些内容并非事实。以上事实，由房地产买卖合同、产权信息、证据交换笔录、民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据查明的事实，可以确定：其一，两被告转让系争房屋发生在原告与余仁秀事实婚姻关系期间，余仁秀未能提供证据证明双方就婚姻关系存续期间所得的财产有过约定，根据婚姻法的相关规定，系争房屋应属原告与余仁秀共同所有。其二，两被告虽然签订了买卖合同，但实际上系争房屋是余仁秀赠与赵根荣的，赵根荣未支付房款。本案中，两被告称28万元房款已付清，但无法提供收款收据，银行贷款最终也转入赵根荣帐户，而赵根荣妻子取款的时间又早于签订买卖合同半年。转让后，系争房屋仍由原告与余仁秀居住，赵根荣所谓将系争房屋借给两人，每月收取租金，既未履行，也无证据证明赵根荣就此主张过权利，余仁秀与赵根荣的上述行为明显不合常理。且，在前案中，余仁秀与赵根荣自认未支付房款，房屋是赠与给赵根荣的。余仁秀以原告让其做虚假陈述、赵根荣以未看清笔录为由而反悔，但未能提供相反的证据推翻自认，本院不予采信。其三，余仁秀将系争房屋赠与赵根荣未征得原告的同意。在前案中，余仁秀多次陈述系争房屋转让一事未告知原告，现又称原告早已知晓，并收取了房款，但却不能提供原告出具的收据。综上，余仁秀在未征得原告同意的情况下擅自处分系争房屋，赵根荣又未支付对价，该行为已侵犯了原告的合法权益，故两被告之间所签订的买卖合同应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告据此要求将系争房屋产权恢复原状，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、被告余仁秀与被告赵根荣就上海市临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告赵根荣应协助被告余仁秀办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为被告余仁秀（相关费用由被告余仁秀与赵根荣按国家规定各自承担）。案件受理费5500元减半收取2750元、保全费1920元（原告已预交），由被告余仁秀与赵根荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 施鲁檬二〇一三年十二月二十五日书记员 刘 怡附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 来自：