（2013）浙金民终字第1560号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-01-20

案件名称

韩祯都与潘永君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘永君,韩祯都

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1560号上诉人（原审被告）：潘永君。委托代理人：吴国祯。被上诉人（原审原告）：韩祯都。上诉人潘永君因与被上诉人韩祯都房屋租赁合同纠纷一案，不服东阳市人民法院（2013）东横商初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告韩祯都起诉称，原、被告于2011年10月签订租赁合同一份，约定韩祯都将其位于横店镇万盛南街168号的300平米店面出租给潘永君。合同签订后，潘永君按约向韩祯都支付了相当于3个月租金的押金64500元，并支付了2012年上半年、2012年下半年及2013年上半年的租金分别为129000元。2013年7月，经韩祯都催讨，潘永君拒付7-9月租金64500元。为此，诉请要求：判令潘永君支付韩祯都2013年7-9月租金64500元整。原审被告潘永君答辩称，韩祯都的主张部分与事实不符，潘永君总共向韩祯都支付了516000元，分别为2011年10月支付64500元、2012年1月支付129000元和64500元、2012年7月支付129000元、2013年1月支付129000元。双方口头约定免租期为3个月，2013年9月底前的租金已经付清。2013年10月至2014年3月的租金也已按约支付。请求法院驳回韩祯都的诉讼请求。原审法院认定：2011年10月1日，韩祯都与潘永君签订租赁合同一份，约定韩祯都将其坐落于横店镇万盛南街168号的300平米店面出租给潘永君开店使用，租期为2011年10月1日至2016年9月30日，第一年租金为25.8万元人民币，从2013年10月1日起租金每年提增8%，每半年的第一个月交纳一次租金，并口头约定前三个月为免租期。合同第三条第2项约定：本合同一经签署，乙方（潘永君）即应交纳相当于3个月租金的押金（约64500元人民币）。合同签订后，潘永君于2011年10月向韩祯都支付64500元，韩祯都于2012年1月10日向潘永君出具收条一份，载明：“收到永和豆浆公司押金陆万肆仟伍佰元正（合同期满退还押金）”。2012年上半年、下半年及2013年上半年的租金各129000元、2013年10月-2014年3月的租金139320元，已经按合同约定支付。2013年7-9月的租金共计64500元，经韩祯都催讨，潘永君至今未付。原审法院认为，韩祯都与潘永君签订的租赁合同合法有效，合同双方应按照约定履行相应的合同义务。因双方签订的租赁合同第三条第2项约定，合同签订后即应交纳押金64500元，且双方口头约定前3个月为免租期（装修期），即潘永君没必要在2011年10月支付租金64500元，假如真有支付，也应有收条。故潘永君于2011年10月交给韩祯都的64500元，应认定为押金，押金收条系2012年1月补写。潘永君尚欠韩祯都租金64500元的事实，证据确实充分，原审法院予以确认。潘永君未能按约支付租金，属违约行为，依法应承担相应的民事责任。综上，韩祯都的诉讼请求成立，原审法院予以支持。潘永君认为其于2012年1月又支付64500元押金、已按合同约定支付了全部租金的辩称意见，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：被告潘永君于判决生效后三日内支付原告韩祯都2013年7-9月的租金64500元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元（已减半收取），由被告潘永君负担。宣判后，原审被告潘永君不服，向本院提起上诉。原审被告潘永君上诉称：原审认定被上诉人韩祯都于2012年1月出具的收条为补押金收条认定错误，付款事实认定错误。被上诉人在签订合同时就已经收到了64500元的租金，否则被上诉人不会把房屋交给上诉人使用。由于被上诉人给予三个月的免租优惠，上诉人才支付三个月租金，加上免租金优惠的三个月，正好半年。2012年1月1日被上诉人就来讨要2012年4月份后的半年租金，上诉人也支付了12.9万元。2012年1月10日被上诉人又来讨要装修押金，上诉人为维持良好关系，又支付了6.45万元押金。此后都是提前三个月支付半年租金。到2013年9月与被上诉人争吵后，才提前一个月支付半年租金。2013年9月初，上诉人即已经将2013年10月起的半年租金支付，上诉人从来没有拖欠行为。上诉人是开店经营餐饮业务的商人，如果有这些纠纷，势必直接影响到门市的经营，对正常经营构成极大的风险。未来的半年租金都已经支付，而且并不是小数字，上诉人没有必要欠三个月租金不支付。2011年10月上诉人支付了64500元租金，被上诉人声称出具过收条，而2012年1月又补开押金收条，本身缺乏合理性。如果出具了两份收条，先前出具的一份收条，被上诉人必然要收回。但本案被上诉人没有收回，此不符合常情。被上诉人在收取租金的过程中都没有为上诉人出具过收条，此三个月租金也同样如此。上诉人的租金是连续支付的，期间没有中断，2013年10月后的租金都已经支付到2014年3月，没有理由要欠被上诉人此前三个月的租金。被上诉人没有事实证据能够说明，后面租金收到了，而中间的三个月租金却没有收齐。如果没有特别约定，或者没有足够的证据证明上诉人没有支付中间三个月的租金，那么就应当认为上诉人已经支付了全部租金。为此，上诉人认为一审判决认定事实错误，应当予以纠正，请求驳回被上诉人韩祯都的诉讼请求。被上诉人韩祯都答辩称：签合同时上诉人只是付了64500元的押金，到2012年1月份正式收房租，我补了一张押金收条给他。今年7月份上诉人不肯支付7-9月三个月的租金，而要从10月份开始付。我收取的任何一笔款项都有签字。东阳横店派出所可以作证，我们之前说好的是免租金3个月，虽然合同上没有显示，但我已经答应上诉人了，我是一个诚实的商人。因此，要求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人潘永君与被上诉人韩祯都均未提供新证据。经审理，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人在2011年10月签订的房屋租赁合同约定潘永君应在每半年的第一个月缴纳租金，因此，在双方都认可存在三个月免租期的情况下，潘永君只须在2012年1月开始缴纳半年租金，而无须提前三个月即在2011年10月份缴纳。潘永君主张2011年10月支付的64500元系租金，但否认收到过租金收条，其作为经商多年的商人，在大额现金支付时，未收取收条有违常理。房屋租赁合同还约定，合同一经签署，潘永君即应交纳64500元押金。上诉人潘永君提供的由被上诉人韩祯都签字出具的收条，其中载明“押金”字样，虽然签署时间为2012年1月10日，但其中内容并未明确该押金收取的具体时间，因此，该收条不能必然证明64500元押金系在2012年1月10日由潘永君支付给韩祯都。结合以上理由，潘永君在2011年10月支付的64500元认定为押金更为合理。潘永君主张2011年10月系支付64500元租金，2012年1月系支付64500元押金，并已经支付全部租金的事由，证据不够充分，本院不予采信，其要求撤销一审民事判决，并由被上诉人承担本案诉讼费的上诉理由不足。综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1412元，由上诉人潘永君负担。本判决为终审判决。审　判　长　　童耐萍审　判　员　　黄良飞代理审判员　　周楚臣二〇一三年十二月二十五日代书　记员　　汤玉婷微信公众号“”