（2013）浙杭民终字第3380号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-06-04

案件名称

浙江省耀江房地产开发有限公司与袁康债权纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁康,浙江省耀江房地产开发有限公司

案由

物权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3380号上诉人（原审被告）：袁康。委托代理人：陈小英。被上诉人（原审原告）：浙江省耀江房地产开发有限公司。法定代表人：汪曦光，董事长。委托代理人：童相灿、周懿训，北京市金杜律师事务所上海分所律师。上诉人袁康因与被上诉人浙江省耀江房地产开发有限公司（以下简称耀江房产公司）物权纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第449号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：柳营花园9幢汽车库产权登记在耀江房产公司名下，使用年限自2000年1月21日至2070年1月21日。2000年8月17日，杭州市下城区地名委员会出具《标准地名门牌使用证》，柳营花园9幢标准地名门牌为××幢，支号由东向西排列。柳营花园某房屋产权登记在袁康名下，其购买的该房屋不包含车库。××幢东起第8个车库由袁康占有、使用至今，并未与耀江房产公司签订过租赁合同。现耀江房产公司诉讼来院，要求判令：确认耀江房产公司对柳营花园××幢8号汽车库享有所有权；袁康按照每个汽车库每月400元的标准向耀江房产公司支付无权占用汽车库期间的占用费3787.4元（自2012年5月15日计算，暂计至2013年2月27日，共计288日，实际应当支付至本案判决生效之日）并由袁康承担本案诉讼费用。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。柳营花园××幢汽车库的产权证载明所有权人为耀江房产公司，且该产权登记至今未撤消；而袁康所购买的房屋并不包含车库，袁康也无证据证明该汽车库属全体业主所有。因此袁康的抗辩理由，缺乏依据，不予以支持。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。袁康未经耀江房产公司同意，无正当理由占有、使用案涉车库，侵害耀江房产公司的物权。故耀江房产公司请求按相同地段车库租金每月400元的标准，由袁康支付自2012年5月15日至本案判决生效之日止的占用费的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认柳营花园××幢（原9幢）汽车库东起第8个车库的所有权人为浙江省耀江房地产开发有限公司；二、袁康自判决生效之日起十日内向浙江省耀江房地产开发有限公司支付自2012年5月15日至2013年2月27日的占有、使用费人民币3787.4元（2013年2月27日至本案判决生效之日的占有、使用费按每月400元计算）。案件受理费人民币50元，由袁康负担。宣判后，袁康不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院称“涉案汽车库产权载明所有权人为耀江房产公司，产权登记至今未撤消，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。袁康未经耀江房产公司同意，无正当理由占有、侵害耀江房产公司的物权”。对此提出质疑。首先，本案是“合同纠纷”起诉的，经过三次开庭审理。第一次、二次开庭审理已查明本案“合同纠纷”被一审法院确认案件不成立，法庭要求耀江房产公司另案起诉。耀江房产公司根据一审法院的提议。第三次向一审法院提出“物权纠纷”起诉袁康。案件在第三次开庭审理中，袁康提出，涉案标的“车库”耀江房产公司是否持有房屋“三证”即房屋所有权证、契证、土地使用权证？耀江房产公司多次答只有涉案标的“房屋所有权证”。据此，根据审案规则可以确定，耀江房产公司没有契证、土地使用权证。因此，耀江房产公司在一审起诉时主体资格是不符的。这如同一辆没有发动机和轮胎的汽车是不能进4S店是同样的道理。但是，耀江房产公司单一持着一份已经售完房屋残留的车库“房产证”在多次向一审法院立案庭提交，在交进后被立案，经一审法院仓促审理后，作出了否定事实的错误判决。为什么说，一审法院否定事实因为一审法院在判词中对袁康在一审中提出的“三证”合法有效论述只字未提，也未对袁康向一审法院提交的“房产证”含“地下一层”未作任何解释。因此，一审法院审案是违背司法审案道德标准和审案操守的。其实本案焦点非常清楚：1、耀江房产公司在售楼后是否已将配套设施地下车库随之售出？2、袁康购买的商品房是否含地下一层？对此，当耀江房产公司将房屋售完产权转移后，配套设施随之售完转移。这如同4S店销售汽车一样，汽车销售轮胎随之销售。有没有一家4S店将客户购买的汽车轮胎剥下来的？在我国的“房产法”也有这样的一条款“房屋产权的转移，土地使用权随之转移”。耀江房产公司就如同卖车收款后剥轮胎的人一样毫无道理可言。2、袁康购买的商品房是含地下一层车库的。因为袁康的这个观点已被房产管理部门确认并写明在房屋所有权证上。对于这样的焦点问题一审法院视而不见，违避事实，这是一审法院的错误，因此，请求予以查明并明确。二、审案程序错误。众所周知，法院审理案件时，首先应当明查事实，以证据为主，重要的合法有效的证据。根据法律的规定审查，以证明证据的合法有效。本案的标的是房屋，那么就应当按房屋产权规定来审查。耀江房产公司是否持有合法有效的房屋产权？根据房屋产权登记或交易，产权人必须持有“三证”才算合法有效。因此，一审法院首先应当明查耀江房产公司是否持有合法有效的房屋产权证明。从三次开庭审理本案，已查明耀江房产公司持有的“房屋所有权证”不能证明合法有效。因为没有“土地使用权证”和“契证”。一审法院没有查明耀江房产公司是否合法有效的情况下匆匆立案，仓促判决，显然是错误的，也违反了审案程序规则，对此，请求予以查明，并载明判词中。三、适用法律不当。一审法院称，依照“物权法”第九条、三十三条、三十七条、三十九条之规定进行了判决。对此，一审法院适用法律不当，上述条款有个鲜明的前提，物权人是经依法登记发生法律效力的合法产权人而适用的。而一审法院明知耀江房产公司所持有的“房屋所有权证”是不具有法律效力的，在这样情况下适用上述法律条款是错误的。案件中的标的是房屋，那么应当适用“房产法”。在耀江房产公司确认为合法的情况下，才能适用“物权法”。本案耀江房产公司在被确认不具合法效力的情况下，一审法院没有适用“房产法”而单一适用“物权法”显然是适用法不当。四、要求开发商提供以下证据：1、物权的归属内容发生争议请求权利确认；2、要求开发商提供三证及出售权（附开发商提供车库出售明细表）；3、要求开发商提供与实际门牌地址相符的三证，袁康现持有的三证地址是门牌改变后经房管局等相关部门修改核发的；4、从财务方面，开发商在建车库时成本是否单独入帐，请提供成本合算清单；5、项目方面提供产权证上是否有车库规划建筑用地面积，如没有则证明不是规划车库用地；6、开发商提供房产证有疑议，属于孤证；7、产权方面开发商有没独立向政府国土资源局缴纳车库部分产权土地出让金；8、就法院判决书说袁康擅自对车库添加锁具，与事实不符。五、要求开发商民事赔偿。2003年因开发商所驻物业工作失误，导致袁康家中地沟水反流，客厅、厨房被淹，实际损失为沙发8600元、工艺毯560元、地板、贴脚线（实际缺失无法估量）。曾通过1818黄金眼进行采访、协调，耀江房产公司派遣8个工作人员上门协调此事，最终不了了之，现提出一起解决该事，进行赔偿。综上，耀江房产公司即无事实，也无法律依据，主体残缺，一审法院认定事实不清，定案程序错误。且适用法律不当。为此，请求撤销原判，依法改判发回重审。被上诉人耀江房产公司辩称：一审法院对于事实认定包括法律适用、审判程序没有问题，本案的争议焦点在袁康的上诉状中已经明确，即车库是否属于耀江房产公司所有，根据物权法第9条的规定，该不动产的权属根据登记发表效力，一审中，耀江房产公司已经提交了车库的所有权证，由此表明车库属耀江房产公司所有。根据物权法第74条以及最高院的相关司法解释第6条，本案中，车库是规划中用于停放车辆的，并没有占用业主公用的场地，因此，袁康认为车库属其所有没有依据。其次，一审中，耀江房产公司也提交了和袁康的商品房买卖合同，合同中明确买卖的标的仅限于房屋本身，没有任何对于车库作为出售标的的表述，因此，在没有合同依据和法律依据的前提下，袁康提出车库归其所有，没有任何依据。袁康提出其他问题，袁康认为我们以合同纠纷起诉，最后以物权纠纷判决，在此我们已经明确了，合同纠纷并非我们起诉的案由，而是一审的立案庭物权纠纷没有办法受理，所以以房屋租赁合同为由进行受理，后来我们变更了案由，并给了袁康足够的答辩期。此外，袁康的其他主张，举证责任在于袁康，耀江房产公司没有进一步举证的责任。袁康主张的民事赔偿，并非本案的争议焦点，如果袁康认为开发商要赔偿，理应另案诉讼，不应在本案中予以审理。请求驳回上诉，维持原判。上诉人袁康和被上诉人耀江房产公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”耀江房产公司持有的杭州市房地产管理局颁发的杭房权证下字第××号房屋所有权证，在产权登记尚未发生变动的情况下，原审法院确认本案所争议的柳营花园9幢汽车库的所有人为耀江房产公司正确。又根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”袁康擅自占有、使用案涉车库，侵害耀江房产公司的物权。原审法院对耀江房产公司要求按相同地段车库租金每月400元的标准，由袁康支付占用使用费的请求，予以支持并无不当。袁康上诉认为2003年因开发商所驻物业工作失误，导致袁康家中地沟水反流，客厅、厨房被淹，实际损失为沙发8600元、工艺毯560元、地板、贴脚线（实际缺失无法估量）等损失要求耀江房产公司赔偿的请求，与本案属不同的法律关系，袁康可另行主张。综上，袁康的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由袁康负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　项　琳 关注微信公众号“”