（2013）红民初字第3820号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-12-02
案件名称
马晓杰与徐建辉、苗丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马晓杰,徐建辉,苗丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2013）红民初字第3820号原告：马晓杰，男，1983年12月10日出生，汉族，住赤峰市翁牛特旗。委托代理人：杨翀，内蒙古兴合律师事务所律师。被告：徐建辉，男，1980年2月2日出生，蒙古族，个住赤峰市喀喇沁旗。被告：苗丽，女，1983年9月13日出生，汉族，住赤峰市红山区。二被告委托代理人：刘凤阁，男，1972年6月8日出生，蒙古族，住赤峰市红山区。原告马晓杰与被告徐建辉、苗丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法由审判员陈霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马晓杰及其委托代理人杨翀，被告徐建辉、苗丽及二被告委托代理人刘凤阁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月25日，原告与被告签订定金合同，实为房屋买卖合同。合同约定，被告将位于红山区火花路综合批发市场后院3号楼302室的房屋出售于原告。购房款总计50万元。原告需办理按揭贷款，被告同意无条件协助。合同签订之日原告应付定金2万元。合同签订后，原告支付了2万元定金，并以原告妻子的名义向银行申请办理按揭贷款。在银行审批过程中，需二被告予以协助，但被告以办理贷款的人必须是原告本人，而不能是原告妻子为由拒绝履行协助义务。原告认为，合同虽然为原告单独与被告签订，但所购房屋系与妻子共同生活所必需，买卖行为完成后，权属登记也必然登记在夫妻双方名下，所以，以谁的名义申办贷款并不会损害被告的利益，并且在合同签订之前，原告已经明显将上述内容告知被告。现被告以此为借口，拒不履行合同义务，导致合同不能继续履行。现原告诉至法院：1、请求依法判决解除原、被告于2013年6月25日签订的定金合同。2、判令被告向原告双倍返还定金40000元。3、由被告承担本案诉讼费用。二被告辩称，1、被告没有审查过户人与合同签订人是什么关系的义务。婚姻法规定了夫妻个人财产制度，允许婚姻存续期间有夫妻一方个人财产，不能想当然予以推定。另外合同是原、被告签订的，按合同法规定，只有原、被告是合同当事人，被告没有与合同相对人之外的任何人履行合同的义务。因此原告所诉被告违约不能成立。2、原告已构成违约，按担保法的规定其交付的定金不应返还，原告明知其存在不良贷款记录，已记入中国人民银行征信系统黑名单，各大银行不会为其提供贷款，故原告不可能用贷款方式支付被告购房款，且合同已经签订了四个多月，充分证明了这一点。而且从银行办理二手房按揭贷款所应提供资料上看，被告已经将房产证等办理贷款资料交于原告，而原告未交付给被告二手房按揭的首付款，这足以影响银行办理二手房按揭贷款，因此被告履行了双方所签合同的全面义务，被告不存在违约。3、原告在诉状中称，已经将以其妻子名义向银行办理按揭贷款之事明显告知被告与事实不符，明显一词是主观臆断行为。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人举证、质证意见：原告证据1、定金合同一份和收条一枚，证明双方就房屋买卖的相关事宜作出明确约定，原告向被告交付定金2万元。被告应无条件协助原告办理贷款手续。二被告质证意见：对合同的真实性没有异议，但对其证明的问题有异议，被告已经按该合同的约定履行了相关义务不构成违约。对收条没有异议。原告证据2、未签字的买卖合同一份，证明此合同由被告起草。在定金合同签订后，被告单方要求就定金合同中的部分内容进行变更，原告未认可。二被告质证意见：没有签字不能算证据。原告证据3、2013年9月5日的赤峰亿翁广告报纸一张，证明众诚房产接受被告委托，在亿翁广告刊登了被告出售涉案房屋的广告。说明原、被告在签订定金合同后，被告仍在继续出售该房屋，被告用实际行动说明其违约的意图。二被告质证意见：对广告的证明内容有异议，该广告并不能证明被告违约，原告所称的违约意图也是一种假想行为，并不能说被告已经构成了违约，因为被告的房产并没有因其他单位刊登广告的行为而出售。原告证据4、2013年11月6日的赤峰亿翁广告报纸一张，证明被告在亿翁广告上继续刊登广告，出售房屋。二被告质证意见：质证意见同证据3，电话号码是我们的，但不是我们登的，是房产登的。原告证据5、58同城网下载的房源信息，证明被告通过网络发布售房信息，并附图片。这是房产中介机构受二被告委托刊登的。二被告质证意见：我们在一年前委托中介机构出售房屋，这是中介机构登的，与我们无关。原告证据6、光碟两份，录音证据摘录两份，证明：1、2013年8月29日，双方签订定金合同后，被告明确表示只要现金交易，不同意按定金合同中约定的按揭贷款的方式履行。2、2013年9月5日，购房者马红宇在中介公司工作人员的陪同下，以购房者的名义在被告家中的对话录音。证明在原、被告已签订定金合同的前提下，被告仍委托中介机构对外出售该房屋。被告已经用实际行为表明其拒绝履行与原告签订的定金合同。被告违约意图明显，导致合同无法履行。二被告质证意见：8月29日的录音证据原始载体听不清楚，不能作为定案依据使用。假如该录音证据存在的话，也是原告断章取义。该录音证据表明因原告已经不能办理购房的按揭贷款的情况下，才找被告进行协商，不能证明原告的主张。即使被告仍在卖房，并不违反双方签订的合同的约定。如果被告将房屋卖给他人，自然应当承担违约责任。事实证明在原、被告签订合同后，被告已经搬出房屋，租房居住，房子至今仍是空闲，仍可出售给原告，因此被告不存在违约。原告证据7、原告马晓杰与陈晓娟结婚证复印件一枚，证明原告与陈晓娟系夫妻关系。二被告质证意见：对真实性无异议，但与本案没有关联性。原告证据8、建行贷款审批流程表共11页，证明陈晓娟与马晓杰系夫妻关系，已在银行申请贷款，是被告不协助签字。二被告质证意见：1、对此证据真实性有异议，没有出证人、经手人或者第三方的任何证明，真实性无法确认。2、该证明所记载的买方系陈晓娟，并不是买卖合同的当事人。3、陈晓娟名下有不良贷款记录。贷款不可能审批。原告证据9、房地产估价报告一份，证明建行经过审核，委托评估机构对被告出售的房屋进行评估，说明建行已经受理了原告夫妻的贷款请求。但由于被告拒绝协助签字，导致该房屋最终无法交易，合同目的无法实现。二被告质证意见：系复印件，对真实性有异议。委托方是陈晓娟与本案无关。原告证据10、证人马宏宇出庭作证，证明目的与六号证据一致。马宏宇出庭作证称，我是马晓杰的姐姐。大约2013年9月份，我弟弟要买的房屋不确定是否正在出售，我也想买房子，就找到房主徐建辉，我们谈了一下，证明这处房子他还在继续出售。原告对证人证言的质证意见：证人证言客观真实，证明被告继续出售房屋，为什么没有出售出去与原告无关，被告已经违约，应双倍返还定金。二被告对证人证言的质证意见：证人与原告是亲属关系，是与被告串通取得的证据，不能作为有效证据使用。证人并没有购买房屋，因此被告并不构成违约。二被告提交证据1、定金合同一份，证明被告已经按该合同的约定履行了全部义务，不存在违约。原告质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议，被告片面强调履行了合同义务，义务不仅仅包括提供产权证等书面材料，还包括协助签字及其他附随义务。而本案的诉讼是因为被告未履行在建设银行协助签字的义务，导致银行无法继续办理按揭贷款。被告并没有全部履行合同义务，存在违约，依法应承担相应的法律责任。二被告提交证据2、原告出具的收条一枚，证明被告已按合同约定将办理贷款的房产证等资料交于原告。原告质证意见：对证据的真实性没有异议，但通过收条可以看出被告仅仅交付了房产证，并没有履行其他协助义务。二被告提交证据3、原告的个人信用报告一份，证明原告马晓杰因存有不良信用记录，导致银行无法办理贷款，合同无法继续履行，原告存在违约行为。原告质证意见：对证据来源有异议，不是合法取得，对真实性有异议。另外无论原告及其妻子信用如何，原告在庭审中所提交的贷款申请表及房产评估报告，正是在银行接受申请的前提下，所进行的为完成贷款申请而履行的相应流程，已经证明银行受理了原告和妻子陈晓娟的贷款申请。既使这份信用报告是真实的，也不能达到被告所要证明的目的。经审理查明，2013年6月25日，甲方（卖方）徐建辉与乙方（买方）马晓杰签订定金合同一份，合同约定，一、甲方将位于赤峰市红山区火花路综合批发市场后院3号楼302室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积82.76平方米，购房款总计50万元。---三、乙方在本合同签订当日向甲方支付定金2万元。---八、乙方购买该房屋需办理银行按揭贷款，甲方同意乙方办理银行贷款时无条件协助（提供甲方所需材料）。合同签订之日原告已给付被告定金2万元。诉讼中，原告提交了建行贷款审批流程表及房地产估价报告一份，该贷款审批流程表共11页，第1页系中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表，基本情况写有：售房人姓名：徐建辉、苗丽。购房人姓名：陈晓娟、马晓杰。签订合同时间和地点：建行赤峰个贷中心。房屋总成交价：484146元。首付款金额：194146元。该记录表还写明：买卖双方房屋成交价为53万元，房屋评估价为484146元，买方存入建行“房易安”托管账户首付资金194146元，向建行申29万元。差价部分，买卖双方约定在房屋产权过户前一次性给付。房屋产权过户时间为：待银行审批，与买方签定个人住房借款合同并办理公证后进行房屋产权过户。第2页系房屋交易资金托管业务通知、协议书，内容为：致中国建设银行：甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，同意办理建设银行房易安房屋交易资金托管业务，---现与建设银行协议开立子账户。落款处甲方或甲方授权代理人，乙方或乙方授权代理人，建设银行均未签字或捺印。对于各方未签字的原因，原告称，已经申请了贷款，当时银行通知被告去签字，但被告夫妻双方未到场。被告称，原告要求我到银行签字，我确实到银行去了，但是我发现买方不是马晓杰而是陈晓娟，陈晓娟我根本不认识，况且陈晓娟的登记信息是军官证，所以没有签字。当时原告在场，陈晓娟是否在场我不知道，原告也没有告诉我他们是夫妻关系，而且原告称银行要求我们先过户，所以我们不同意签字。原告称已告知过被告，陈晓娟与马晓杰系夫妻关系。庭审中询问被告，建设银行贷款面谈记录表上售房人写着二被告，购房人写着马晓杰及陈晓娟，是否让你在这张表上签字。被告称，只让我看了第二页，其他没看到。原告提交的房地产估价报告系赤峰恒信房地产评估有限责任公司受陈晓娟委托对涉案房屋的抵押价值进行的评估，确定估价对象房地产在估价时点的抵押价值为484146元。原告提交的证据3、4、5、6、10，系报纸及电脑所刊登的出售房屋的信息及证人证言，能够证明原、被告签订定金合同后，被告仍在出售涉案房屋。被告提交证据证明已将房产证交付给了原告。被告称陈晓娟有不良信用记录。本院认为，原、被告签订了定金合同，原告已将定金2万元交付被告。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第九十条：“---定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，原、被告双方的定金合同已经成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，本案中，双方的定金合同明确写明“乙方购买该房屋需办理银行按揭贷款，甲方同意乙方办理银行贷款时无条件协助”，现原告提交的贷款审批流程表上明确写明售房人姓名：徐建辉、苗丽。购房人姓名：陈晓娟、马晓杰。且陈晓娟与马晓杰系夫妻关系。现被告以买方不是马晓杰而是陈晓娟为由，拒绝履行签字的协助义务，是对合同附随义务的违反。被告抗辩称，“只让我看了第二页，其他没看到”，不符合常理。被告应当承担违约责任，双倍返还原告交付的定金4万元。原、被告双方签订定金合同后，被告一直在刊登广告继续出售涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项，在履行合同届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同的规定，原告要求解除双方的定金合同，且被告亦同意解除，本院予以支持。被告抗辩称，“只让我看了第二页，其他没看到”，不符合常理。对于刊登广告，需要被告交纳相关费用，否则广告公司不会无偿为被告刊登广告，且原、被告双方签订定金合同后，被告应当即时告知广告公司撤回广告，但被告并未即时履行通知义务，也是对合同附随义务的一种违反。关于原告及其妻子的个人信用状况如何，与被告在贷款审批流程表上签字并没有必然的因果关系。故对于被告的抗辩理由不予支持。根据以上法律规定，判决如下：一、原告马晓杰与被告徐建辉于2013年6月25日签订的定金合同解除。二、被告徐建辉、苗丽于本判决生效后立即双倍返还原告定金4万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，邮寄送达费40元，合计440元（原告已预交），由二被告徐建辉、苗丽负担，二被告负担部分于本判决生效后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 陈霞二〇一三年十二月二十五日书记员 赵玮 微信公众号“”