（2013）渝一中法民终字第05150号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-11-07

案件名称

幸良松与陈章琼、胡开奇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

幸良松,陈章琼,胡开奇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2013）渝一中法民终字第05150号上诉人（原审原告）幸良松。委托代理人聂风雷、余皓云，重庆派瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈章琼。委托代理人余超平，重庆博强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡开奇。上诉人幸良松与被上诉人陈章琼、胡开奇房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年7月15日作出（2013）渝北法民初字第8582号民事判决。幸良松对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人幸良松及其委托代理人聂风雷、余皓云、被上诉人陈��琼及其委托代理人余超平、被上诉人胡开奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年4月19日，原告幸良松为乙方，被告陈章琼为甲方，签订了一份《租赁合同》，合同约定：被告将自有的龙山路xx商铺（面积19.7平方米）出租给原告；租赁期为2010年4月15日至2016年4月14日；租金每月2000元，每半年缴纳一次，应在下半年周期开始的前15天主动打入被告账户，同时电话通知查收；被告收取原告保证金4000元，合同期满，若原告未损坏门面及其他装修设施又无违约行为，甲方将保证金退还给乙方，若乙方擅自终止合同、拖欠租金等费用、损坏门面及设施、擅自转租等违约行为，甲方有权没收保证金；物业管理费及水电气电话宽带网络等费用均由乙方承担；乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并收回房屋：乙方逾期交付租金，逾期15日之内的��除应向甲方及时如数补交所欠租金外，每延付一日，甲方加收月租金的10%作为乙方的滞纳金。若乙方逾期超过15日的，甲方有权收回房屋。合同终止后，乙方不得破坏或更改其在租赁房屋期间因使用对房屋进行的固定装修，该装修为租赁条件，在双方终止合同关系后由甲方拥有。双方还约定了其他权利义务。4月21日，被告支付了原告保证金4000元，原告将该房屋交被告实际使用，被告也按约缴纳租金。2012年3月，原告与重庆壹川装饰设计工程有限公司签订了施工合同，合同价款4.5万元，重庆壹川装饰设计工程有限公司出具了收款收据。2012年10月8日，原告最后一次缴纳2012年10月15日至2013年4月15日租金14520元。2013年2月起，被告陈章琼多次向原告表示要收回房屋，原告不同意提前解除合同，双方开始发生纠纷。被告胡开奇向原告出示二被告的《自愿离婚协议书》，协��中载明房屋已归被告胡开奇所有，并称租金应交给胡开奇，原告向被告陈章琼询问，被告陈章琼称协议书系伪造。2013年3月18日，被告陈章琼将房屋锁更换，原告向公安机关报警。4月15日，原告向二被告邮寄了《关于收取2013年4月15日后半年房屋租金和甲方私自换锁致使门面关门4个月赔偿的函》，表明自己已将租金备齐，将继续承租门面，鉴于二被告对门面所有权争执，原告无法确定交由谁。同时向被告陈章琼提出损失赔偿。同日，二被告也向原告邮寄了《收回门面告知书》，告知因原告存在违约转租、不交物管水电费、租金、损坏门面设施等行为，二被告要求解除合同，收回门面，原告自行搬走货物。4月20日，原告收到了员工转交的《收回门面告知书》。2013年4月25日，被告陈章琼将门面内货物，包括两张床、10余个木质器架，三个柜子搬出，并用手机短信通��原告，原告赶到门面后，向公安机关报警。4月28日，物管告知原告柜子在居委会处，可自行前往领取。2013年1月至4月，涉案房屋的水电费、物管费均由被告陈章琼缴纳。现门面由被告陈章琼实际占有，因双方发生纠纷，门面空置。另查明，二被告曾系夫妻关系。涉案门面产权人为被告陈章琼，2011年11月15日，二被告自愿离婚，涉案商铺分割归被告胡开奇所有。至今未办理产权过户。案外人陈渝露个人独资企业设立登记申请书、企业（字号）名称预先核准申请书上的企业住所是涉案门面。一审法院认为：原告幸良松与被告陈章琼于2010年4月19日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履��自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方租赁合同第四条第1项第2小项明确约定，若承租方逾期超过15日未缴纳租金的，出租方有权解除合同，收回房屋。现原告延迟超过15日未缴纳租金属实，虽然原告认为延迟缴纳是因二被告家庭矛盾，涉案房屋产权发生纠纷，自己是合理行使不安抗辩权，并未构成违约，但是根据合同履行期间，双方收缴租金的交易习惯，被告陈章琼明确告知原告仍应按合同履行的情况下，原告以产权不明为由延迟缴纳租金的理由不能成立，原告延迟缴纳租金的行为构成违约。4月15日，被告陈章琼根据双方约定，行使解除权，4月20日，解除通知到达原告，合法产生合同解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力”。因此，原告幸良松与被告陈章琼签订的《租赁合同》已于2013年4月20日解除。关于已交租金问题。2012年2月起，双方开始发生纠纷，可能影响正常经营，但原告并未举示充分证据证明自己从2012年12月15日起至2013年4月14日期间，未实际占有使用房屋。4月15日，原告还函告被告收取4月15日后半年的租金，4月25日，原告货物还在店面内，因此，对原告要求被告退还2012年12月15日起至2013年4月14日期间租金的诉讼请求不予支持。关于装修费问题。双方合同明确约定装修在双方终止合同关系后由出租方拥有，同时，原告未举示充分证据证明装修残值，应承担举证不能的法律后果，因此对原告要求被告赔偿装修损失45000的诉讼请求不予支持。关于货物损失问题。2013年4月25日，被告确将原告货物搬出店面，但是当天，原告赶到了现场，能够及时控制货物，防止损失扩大，且物管明确告知货物在居委会处保管，可自行领取。同时，原告未举示充分证据证明货物的实际价值，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告要求被告赔偿货物损失17000元的诉讼请求不予支持。关于雇员损失问题。原告及两名雇员称2013年1月至3月，店面未实际经营，但原告仍然向雇员一共发放了5000元工资，因双方从来没有工资发放的依据，属于当事人单方陈述，证据不足，不予采信。因此，对原告诉称5000元工资损失不予支持。关于保证金问题。《租赁合同》第三条第2项明确约定乙方有违约行为，甲方有权没收保证金。原告延迟缴纳租金，构成违约，因此对原告要求被告退还保证金4000元的诉讼请求不予支持。因涉案��同是原告幸良松与被告陈章琼签订，二被告均认可被告胡开奇收取保证金和部分租金的行为代表被告陈章琼，则被告胡开奇不应承担法律责任，对原告要求被告胡开奇还款、赔偿的诉讼请求不予支持。原告称被告造假办理微型企业的问题，不属于本案审理范围。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告幸良松的诉讼请求。本案诉讼费1820元，减半收取910元，由原告幸良松承担。上诉人幸良松上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人陈章琼答辩称，原审判决适用法律正确，请求维持原判。被上诉人胡开奇答辩称，原审判决适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，幸良松与陈章琼签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同履行其法律义务。合同签订后，陈章琼履行了合同义务，幸良松未按合同履行义务，应承担违约后果。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1820元，由上诉人幸良松负担。本判决为终审判决。审判长　　张欲晓审判员　　肖怀京审判员　　郑　泽二〇一三年十二月二十五日书记员　　夏　茜关注公众号“”